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易明律师
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湖北-武汉
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易明律师成功代理房地产业主向一知名企业所要280万租金

合同纠纷2011-12-07|人阅读

民 事 代 理 词

(2008)普律民代字第210

尊敬的仲裁员:

  湖北普明律师事务所接受申请人的委托,并指派我们作为其代理人,参与本案的仲裁活动。本代理人在接受本案后,认真审查了本案的证据材料,听取了委托人的观点和理由。现结合庭审调查的情况,发表如下代理意见:

一、本案的基础及关键。

申请人于2005510日通过竞买取得了涉案房产,并在623日办理了房产证,拥有了完全所有权,就可以依法享有占有、使用、收益和处分的权利,任何人不得侵犯。申请人拥有涉案房产的所有权并依此享有所有权所带来的收益,这项权利是法律赋予的,不需要任何人的批准,不受任何人的干涉,也不会侵害任何人的权利,因此不存在被申请人所谓的办理交接,交接不是申请人享有房屋租金收益的前提和基础,更没有任何法律依据,申请人是房屋的产权人也就是房屋租金请求权的权利主体,被申请人是合同的承租人也就是支付租金的义务主体,无论在什么情况下,被申请人承租使用申请人的房屋就应当向申请人支付房租,这是天经地义的常识,本案成诉的原因就是被申请人租赁使用了申请人的房屋,而在近两年的时间里,拒不支付一分钱的租金,仲裁庭只要抓住了这个基本的事实和简单的法律关系,本案的一切问题都可以迎刃而解,各方的权利义务也都可以得到公正、公平的处理。

二、被申请人拒不支付租金的行为,已经构成违约,应当承担违约责任。

承租人向出租人按期支付租金不仅是一项合同义务更是一项法定义务。我国《城市房屋租赁管理办法》第24条规定,拖欠租金累计六个月以上的,出租人有权终止合同,收回房屋,有权请求赔偿。

我国《合同法》第227条也规定,承租人逾期不支付租金的,出租人可以解除合同。被申请人在长达近2年的时间里不向申请人支付房租,是违法行为,应当承担法律责任。

被申请人以房屋租金包含设备租金,合同义务约定不明为由拒付租金,是违背案件事实的,更不能作为拒付租金的理由,依法应当承担违约责任。在房屋租赁合同中,出租方只要交付房屋给承租方使用,承租方就履行了自己主要的合同义务,在本案中申请人尊重了被申请人的地位,确保了其使用承租的权利,履行了自己的义务,被申请人就应当支付房租;退一万步讲,就算是房屋租金包括设备租金,合同义务约定不明,也是其在与原产权人签订合同时留下的纠纷隐患,其应当预料到产权有可能发生变更而不积极预防,原合同双方对此是有过失的,而申请人是没有任何过错的,我国《合同法》第121条规定,当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决,被申请人不能因为其本身及其与第三人的过错,而对申请人违约;再退一万步讲,就算是合同义务约定不明,我国《合同法》第61条和62条也对此做了详细的规定,双方可以协议解决,或者是按照商业惯例、市场价格来履行,而不是导致出现今天的局面。在此期间,为了避免被申请人陷入违约的危险境地,申请人多次发函要求与被申请人解决租金支付问题,而统统被被申请人予以回绝,可以说被申请人的违约行为是恶意的。

被申请人以申请人没有按照合同约定先开具租赁发票,其无需支付租金,更显得荒诞不经。无论从合同的约定和法律的规定来看,开具租赁发票决不是承租人支付租金的前提条件。首先从原租赁合同来看,合同约定“出租方应当在当月5日前向乙方提供合法的房屋租赁发票,以便乙方按时支付租赁费”,可见合同约定,提供发票只是方便被申请人支付租赁费,是为被申请人提供方便的,是履行合同协助义务的一种,合同从来没约定,出具发票是承租方支付租金的前提条件;其次从法律的规定来看,发票本身是作为收款凭证存在的,申请人向被申请人提供了租赁房屋已经履行了自己的主给付义务,被申请人应当向申请人交付租金的主要合同义务,而出具发票只是申请人协助义务,在法律上不能成为被申请人拒绝履行主给付义务的抗辩理由;再次,我国《合同法》规定,一方履行合同义务,对方必须提供必要的协助,发票作为收款的凭证,其所出具填写需要对方一定的协助,而通过原告提供是证据表明,尽管申请人一再请求双方相互协助,以便相互履行合同义务,但被申请人却置若罔闻,从来就没有提出过让申请人出具发票,并一再表示不会支付租金,期间还经历了承租人的变更,请问在这种情况下,申请人的发票应当向谁出具、怎样出具呢?因此是由于被申请人拒不配合履行协助义务同时又表示不履行给付租金的行为导致申请人无法向被申请人出具发票而不是申请人不愿出具发票。

三、被申请人将申请人的房屋擅自转租给他人的行为,违反了合同的约定,应当承担违约责任。

1、被申请人所谓转租经营的行为就是整体转租的行为。合同中所谓的“转租经营”只能理解为把部分转租作为一种经营的方式和手段进行承租经营而获得盈利回报,而不是把转租作为承租房屋的终极目的而整体转租,否则便与合同一再所强调的“不能整体转租”相矛盾,并且在租赁合同法中根本就没有所谓的转租经营一说,转租经营在法律属性上就是转租,它们同时出现在合同中的差别就是部分和整体的区别,2005526日武汉A连锁有限公司的解放店正式挂牌营业,其占有使用的房屋及于申请人房屋的全部,此行为就是整体转租。

2、仅凭被申请人出示的证据不能证明其转租行为取得了出租人的同意。首先如同申请人的质证意见证据的真实性不能证实;其次房屋转租要履行一定的法律手续,是一个要式行为。我国《城市房屋租赁管理办法》第28条规定,房屋转租,应当订立转租合同,转租合同必须经原出租人书面同意,并按照本办法的规定办理登记备案手续,否则租赁行为无效。再次被申请人的转租行为发生在申请人取得房产以后,根据法律的规定转租需取得出租人的同意,是指应当取得对房屋具有处分权的出租人的同意,申请人取得房屋以后成为出租人,其转租应当经过申请人的同意,否则就是违约。

四、申请人认为合同约定的租金不包括设备租金。

从《租赁合同书》双方的实际意思表示来看,原产权人和被申请人关于设备、设施的约定,名为租赁实为转让。

首先从合同第七章财产的交接中对财产的约定的物理属性来看,财产包括空调、货架、叉车、购物篮、手推车、冷柜等物品,这些物品都是具有使用寿命的消耗品,而超市又具有特殊的使用环境,经过长时间和高强度使用,自然会造成这些物品的磨损和消耗,最终报废,这些物品根本不可能作为长期租赁的标的物,合同没有单独约定这些财产的租金价值也正是从一个侧面体现了这些物品不能作为一个租赁的标的而索要租金,被申请人也没有证据证明其现在使用的这些物品完全就是当初签订合同时的那些物品。

其次从合同对这些动产约定的法律属性来看,第七章第2条规定,财产交接后,乙方拥有所有移交财产的使用权,在使用的过程中,乙方负责对易损件进行维修和更换,对自然磨损或损耗原因确实不能使用的由乙方作废弃处理。这些规定不符合租赁合同的法律特征,相反这些规定使被申请人拥有了对这些财产的占有、使用、收益、处分的权利,这些权能完全符合《民法通则》第71条关于所有权的界定,在法律上被申请人具备这些财产的所有权。

再次从对价上看,被申请人为这些设备支付了相应得对价,首先被申请人一次性支付了2年的租金,还答应解决原产权人职工的115名员工的就业问题,这些都可以通过经济价值来衡量,决不是每月每米20元的租金所能够完全涵盖的。

从通过双方的对这些所谓财产的态度来看,被申请人完全具备了这些物品的占有、使用、收益、处分的权利,而原产权人襄樊百货公司对其所谓财产不闻不问,既不从原告所属房屋中搬走这些财产又不要求共享租金。甚至在法院主持调解的过程中也对自己所谓的权利不闻不问,可见其实原合同对财产的约定就是转让。

因此综合合同的约定来看,被申请人对原产权人支付的租金实际上是超过了合同对租金的单纯约定,结合当时市场的平均价格,申请人主张20元的租金符合民法等价有偿的基本原则,仲裁庭应该给予支持。

五、被申请人在答辩中提到的所谓已经向案外人支付了2年的租金,还垫付变压器费用,申请人认为与本案无关。

1、被申请人是否向案外人支付过2年的租金,本案无法查证,也没有必要查证。从被申请人提交的证据来看,确实有几张襄樊市百货批发公司出具给武汉A集团量贩公司的租赁费发票,但是双方的主体都不是原租赁合同签订的主体,也没有证据显示租赁费的交付标的就是申请人现在所有的房产。

2、被申请人是否向案外人支付了2年的租金与本案无关。本案的仲裁请求是要求被申请人支付申请人在成为合法租金请求权主体以后的租赁房产租金,依据我国租赁合同法,支付租金的义务主体是承租人即被申请人而不是原产权人,被申请人是申请人合法请求对象,而不是原产权人,因此申请人没有任何权利向承租人以外的案外人来主张租金,申请人也没有向案外人主张租金的证据和能力。

故此,因为被申请人请求返还多付租金请求权对象与其应当支付租金义务的对象不是同一个对象,其不能够用对案外人的债权来抵消对申请人的债务,其不具备抵消权成立的有效要件。

3、被申请人要求用垫付的变压器费用来行使对申请人的租金抵消权不能成立,因为根据合同的约定,其抵消租金应当从合同签订后的第五年开始,分三年抵消,故此申请人对被申请人的债权是到期债权,而被申请人对申请人的债权是未到期的,不能相互抵消。

六、申请人依照原租赁合同的约定,通知被申请人解除了原租赁合同。

由于在租赁合同的履行过程中,承租方发生了严重的违约,申请人多次通过不同的方式表示了欲解除租赁合同的意思表示,其中20061120日其委托了本案的代理人,代理履行了合同解除通知的义务,代理人的行为是申请人真实意思的表示,当时得到了申请人的委托受权,并且事后友得到了申请人的确认,是有权代理。被申请人对代理人的代理权限有疑问,但是其并没有在法律约定的期限内要求被代理人明确,视为其接受了代理人的代理通知行为。

因此代理人代为通知被申请人解除合同的行为有申请人的授权和事后的确认是有权代理行为,发生通知解除合同的法律后果。

七、被申请人应当依法向申请人清偿房屋租金。

1、房屋租金的起算时间从申请人取得租赁房产开始,申请人于2005510日通过拍卖取得了涉案房产,根据《拍卖法》,拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式,据此申请人竞买成功以后,房产就应当转让给了申请人,申请人因此有权获得此房产的收益。

2、房屋租金的缴纳标准为:2005510日到200691日租金按照房产面积以每平方米20元计算;200691日到20061120日,根据合同“三年一挡,按档递增”的原则,租金为每平方米20.8元的标准计算;由于20061120日,申请人委托律师通知被申请人解除了原租赁合同,其后的租金应当依照市场价格照价收取。

以上意见再次请求仲裁庭重视采纳!

 

湖北普明律师事务所 代理律师 易明

二○○八年二月十一日

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