律师案例

朱强律师
朱强律师
江苏-南京
主办律师

卖方违约,双倍返还定金后还要赔偿房屋涨价损失

房地产2013-10-24|人阅读

卖方违约,双倍返还定金后还要赔偿房屋涨价损失

基本案情:

200777日,俞某通过中介公司看中了一套二手房,并与房主祁某签订了房屋买卖合同,当天,俞某支付了2万元定金,两天后又支付了38万元定金。此后,俞某要求祁某交付房屋,但被祁某以种种理由拒绝。后俞某发现是因为房屋价格上涨迅速祁某反悔才不想交房的,因此俞某以祁某违约为由将其告上法庭,要求祁某继续履行合同,并配合办理相关产权变更登记手续。如果合同无法履行,则要求祁某双倍返还定金80万元并赔偿损失194万元。

法院审理认为,俞某与祁某签订房屋买卖合同后房屋价格明显上涨,房屋现价值与买卖合同价款之差额,应为俞某享有的合同履行后可获得的利益。现因祁某违约导致合同不能继续履行,故应对该可得利益予以赔偿。关于赔偿的具体数额,法院向该市价格认证中心咨询得知,涉案房屋市场单价由每平方米1.7万元上涨至2.2万元,法院在综合考虑同地区房屋当前市场价格、双倍返还定金不足以弥补俞某损失的情况后,确定房屋现价与原价差额为50万元,最后判决解除双方的买卖合同,祁某双倍返还俞某定金80万元,赔偿房屋涨价损失50万元。

案例分析:

现实生活中,因房屋价格上涨而卖方违约拒绝履行合同的比比皆是。本案即是典型。此案主要涉及三个问题:

一、合同解除后,房屋上涨或下跌的差价损失是否属于损害赔偿范围?

根据《合同法》第97条之规定,合同解除与赔偿损失的请求并行不悖。所以在合同解除情况下可以要求对方赔偿损失。那么差价损失是否在赔偿范围内?《合同法》113条第1款规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由此可见,法律对履行合同后可得利益是持保护、肯定态度的。

因此,法院应当支持买受人要求有过错的出卖人对房屋升值部分进行损害赔偿的诉讼请求。本案中,祁某故意不履行合同,导致合同解除,应当赔偿房价上涨损失。反过来,如果房价下跌,买受人俞某见有利可图,故意不支付房价导致合同解除的,俞某也应当赔偿祁某房价下跌的损失。

二、房屋差价损失的确定

对于房屋差价的确定,原则上可以比照最相类似房屋(同幢相同楼层及房型、相邻幢楼同楼层及房型、相同区域内房屋)的市场成交价与买卖合同约定价格的差额予以确定。也可以通过委托专业机构进行评估或者向专业机构进行询价予以确定。

对于认定差价损失的的时间点,法院一般会从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约行为确定之日以及审理中房屋涨跌情况等合理确定。本人认为,法院往往在判决中表述,买卖合同在判决生效时解除,所以,认定涨跌损失的时间点应当以合同解除时间为准,或者应主要考虑这个因素。

几点提示:

出卖人为获得房价迅速上涨的巨大利益,首先要求买受人加价,否则就想方设法毁约,在此提醒购房人注意几点:1、共有人称房屋买卖合同未经其同意,主张合同无效。建议买方一定审查房屋权属证书中共有人共有情况;审查夫妻法定共有的情况。

2、承租人主张优先购买权,要求确认买卖合同无效。出卖人与第三人恶意串通伪造存在承租关系证据,由第三人诉至法院要求确认合同无效的。

3、出卖人以房屋存在抵押,房屋买卖未告知抵押权人为由主张合同无效的。建议审查权属证书中抵押登记情况。

4、签订房屋买卖合同时,如果出卖人尚未取得房屋所有权的,就可能采取多种方式违约,比如第三人主张房屋所有权归其所有,出卖人仅仅是以其名义购房,导致出卖人根本无法交付房屋,房屋买卖合同只能被迫解除。

5、出卖人借口对方违约要求解除合同的。

此外,出卖人还能以政策不允许出售、以卖房时为避税签订的“黑白合同”无效等毁约的。请买方做好应对准备。

本页面内容信息由律师本人发布并对信息的真实性及合法性负责,如您对信息真实性及合法性有质疑,请向法律快车投诉反馈。
律师文集推荐