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靳双权律师

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买方对于不履行合同义务的卖方，应该采取什么措施维护权益？

其他2019-03-01|人阅读

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　原告陆某诉称，唐某、白某是夫妻关系。陆某与唐某、白某是同村村民，陆某与唐某、白某于2016年12月24日签订房屋买卖协议。唐某、白某将该房屋出卖给陆某，协议约定房屋总价款1206840元，协议签订后陆某共给付唐某、白某180000元购房款，但唐某、白某一直怠于履行与陆某签订的房屋买卖协议，并且拒绝与陆某办理房屋产权转移登记手续。故诉至法院：1、请求法院判令解除2016年12月24日陆某与唐某、白某签订的房屋买卖协议;2、请求法院判令唐某、白某返还陆某购房订金100000元，购房款80000元，赔偿陆某经济损失800000元，共计980000元;3、请求法院依法判令唐某、白某协助陆某办理房屋产权过户登记。　　2、被告辩称　　唐某辩称，陆某所称的订金100000元是其夫妻向陆某之前借款的利息65000元，陆某又付其35000元，陆某让其签字，将诉诤房屋的产权证给付陆某。2017年1月陆某向其转账16000元，并给付现金4000元，陆某让其出具借条40000元，2017年2月15日陆某给付其10000元，加上上述所讲的100000元的三个月利息30000元，其为陆某出具40000元欠条。　　白某辩称，其与陆某自2015年之间就开始有借贷关系，借款总共连本带息共计210000元，已偿还145000元，还欠陆某利息65000元,其他的115000元正如唐某所说为向陆某借款及利息。陆某向其索要涉案房屋产权证及签订房屋买卖合同是为应付其合伙人。白某告诉陆某涉案房屋已出卖，因出卖该房屋时产权证丢失，故出卖该房屋时用的是补办的产权证。因陆某说产权证及签订房屋买卖合同是为应付其合伙人，故将找到的涉案房屋的原产权证给付陆某并签订房屋买卖合同。　　二、法院查明　　原告提交的证据能够证实陆某与唐某、白某于2016年12月24日签订涉案房屋的房屋买卖协议。唐某于当日为陆某出具收条1张，收取陆某房款订金100000元，于2017年1月16日收取陆某现金40000元，于2017年2月15日收取陆某现金40000元。唐某、白某提供的唐某于2016年12月14日在房地产经纪有限公司居间下与白某的姐夫苏某签订居间合同能够证明唐某将诉诤房屋出卖给苏某。唐某、白某提供的银行转款记录及通话录音能够证实与陆某资金往来，陆某表示对银行的转款记录无异议，但认为陆某与唐某、白某之间存在借贷关系。唐某、白某据此主张未收到陆某的180000元现金，法院不予采信。对证人证言，江某与唐某白某是朋友关系，均存在利害关系，且无其他证据佐证，其出具的证言依法不予采信。康振全不能证实事实过程，且无其他证据佐证，其出具的证言依法不予采信。另查明，唐某与苏某于2017年1月17日签订市房产买卖协议，并于2017年4月14日该房屋变更登记在苏某名下。　　三、法院判决　　1、解除唐某、白某与陆某签订的房屋买卖协议。　　2、唐某、白某返还陆某订金100000元，房款80000元，合计180000元。　　3、唐某、白某赔偿陆某损失450000元。　　四、律师点评　　房产律师靳双权认为，本案争议焦点是涉案纠纷是民间借贷还是房屋买卖法律关系。唐某、白某主张本案是民间借贷，房屋买卖合同不成立。虽然唐某与陆某签订的合同内容简单，但能够确定当事人姓名、标的、数量、建筑面积和价款，约定了办理涉诉房屋过户手续的时间。当事人签订的合同未违反其他法律规定，亦未对此另行约定，应当认定合同成立。唐某、白某主张民间借贷并提供银行转款记录及通话录音能够证实与陆某资金往来，但陆某认可与唐某、白某存在民间借贷关系，但认为与房屋买卖无关。唐某为陆某出具3张收条能够证实其已收取房屋订金及房款计180000元。就现有证据，法院无法得出陆某诉请唐某履行房屋买卖合同的义务涉及其他法律关系。依据“谁主张、谁举证”的民事诉讼原则，认定双方涉及的纠纷是房屋买卖法律关系。依据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现诉诤房屋已变更登记在苏某名下，是导致合同不能继续履行的直接原因，已构成违约。唐某、白某应承担相应的法律责任。现陆某诉请解除与唐某、白某签订的房屋买卖合同，不违反法律规定，法院予以准许。陆某主张唐某、白某返还陆某购房订金100000元，购房款80000元，符合法律规定，法院予以支持。唐某、白某系违约方和过错方，故对陆某造成的损失应当承担赔偿责任。陆某诉请的房屋差价损失，因房屋涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，如果唐某、白某同意继续履行合同，则陆某可以原购房房款取得涉案房屋，现由于唐某、白某的违约行为致使陆某使用原购房款在本地区、本小区不能再购得相同结构、户型的房屋。故法院依据唐某出售给苏某的房屋价款，法院酌情支持涉案房屋差价损失为450000元。

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