北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一．基本案情

原告诉称

原告靳某十一诉称：父母主持将位于北京市石景山区衙门口西街xx号院祖遗产进行分家处理，院内房屋、宅基地共分成四份。2013年郑某甲购买了北京市石景山区鲁谷村x号楼x层x单元xxx号房屋一套，2013年7月20日取得房屋所有权证。母亲去世前，2014年2月28日在病床上召集原、被告七人，当面立下口头遗嘱将上述房屋归一直赡养他的儿子靳某十五独自继承，其他人不继承。2014年3月8日，全体人员在场，由无利害关系人书面整理并签字认可。但母亲去世后被告一直占用该房，不肯履行遗嘱约定，协商无果。

2004年石景山区进行国家重点建设，将衙门口西街xx号拆迁，被告与北京市石景山区重点建设中心签订拆迁补偿协议，获得拆迁款和安置房。但根据1987年的分家协议，被告获得的补偿利益中含有靳某十五和郑某甲的利益份额，被告独自占有后，不肯返还靳某十五的份额，又不肯对母亲的遗产份额进行分割继承。现请求法院判决继承位于北京市石景山区鲁谷村x号楼x层x单元xxx号的房屋,其中郑某甲的份额归靳某十五独自继承，靳某十的份额进行继承；判令被告将北京市石景山区衙门口西街xx号院拆迁时所获得利益中属于靳某十五的份额返还靳某十五，属于郑某甲、靳某十的份额原、被告分割继承。

被告辩称

被告靳某十八辩称：1987年签订分家单之后，郑某甲与三个儿子按照分家单的约定居住使用宅基地和建设房产，1996年郑某甲与靳某十五的房产拆迁，当时拆迁单位安置了3套住房，关于本案诉争的xxx房产，2010年6月3日郑某甲在律师的见证下立下遗嘱，该房产由靳某十八的儿子靳某十九购买继承。后2013年郑某甲签署购房协议由靳某十九出资购买诉争房屋。2014年郑某甲去世后，本案当事人在北京燕京公证处办理了继承公证，将诉争房产由靳某十八继承，此后靳某十八根据公证书取得了所有权证书。2016年靳某十八已将房产过户到靳某十九名下，房产已经按照郑某甲意愿进行了处置，不属于郑某甲遗产范围。2009年靳某十八与靳某十四房产拆迁，按照当时拆迁政策，采用货币补偿，没有安置房产，拆迁获得的利益完全是靳某十八一人所有，这种情况下靳某十八仍然给了郑某甲5万元、靳某十五5万元、靳某十一女儿5万元，对于诉讼请求第二项的个人份额不存在。

二．法院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

靳某十、郑某甲为夫妻关系，二人共有子女靳某十一、靳某十二、靳某十三、靳某十七、靳某十四、靳某十五、靳某十八。王某系靳某十五之妻，靳某十六系靳某十五之女。贾某系靳某十一之女，赵某2系贾某之夫，赵某1系贾某与赵某2之子。靳某十九系靳某十八与李某之子。靳某十于2012年11月19日死亡，郑某甲于2014年3月7日死亡。

位于北京市石景山区衙门口西街xx号为靳某十、郑某甲祖遗产。1987年2月20日，原、被告之父靳某十与其长子靳某十四、次子靳某十八、三子靳某十五签订《分家单》一份，载明将位于北京市石景山区衙门口西街xx号祖产分割四股。其中靳某十夫妻及其三子各持一股。长子靳某十四分得该院东南角部分；次子靳某十八分得该院西南角部分；三子靳某十五分得该院西北角部分；余股宅基地部分归二老占用。彼此之间均留有约五至六尺间隔。《分家单》附有示意图一幅。

1996年6月13日，北京西客站石景山区征地拆迁指挥部与靳某十就位于北京市石景山区衙门口西街xx号院房屋的拆迁签订了《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，其中被拆迁人为靳某十，正式户口7人，应安置人口7人，分别为：靳某十、郑某甲、靳某十五、王某、靳某十六、贾某、靳某十一。协议中约定将房屋五间拆迁，进行公房承租且添补款项的方式安置，即本区鲁谷村x号楼x层x单元xxx号、本区模式口北里xx号楼x单元xxx号、本区鲁谷村5号楼3门xxx号。上述房屋分别由靳某十一承租xxx号，由靳某十五承租xxx号，由靳某十承租xx1号。后三方将房屋购买，现xxx号房屋所有权人登记为靳某十一，xxx号房屋登记为靳某十五，xx1号房屋所有权人现登记为靳某十九。

1997年左右，靳某十八分得的xx号院西南角宅基地上建设了瓦房四间，建设的房屋占用了靳某十八与靳某十四宅院之间的部分五尺过道，面积约55.25平方米。庭审时，原告证人靳某十三之夫纪广顺表示：1997年秋天其与岳父靳某十、大姐靳某十一、靳某十五参与了xx号院争议的四间房屋的建设。靳某十八称其进行了建设，靳某十仅为指导。

2009年6月17日，靳某十八与北京市石景山区重点工程建设中心签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》及《补充协议》，获得拆迁补偿款及拆迁补助费共计4800340.6元，其中房屋重置成新价格525269元。各方争议的四间瓦房的建筑面积为55.25平方米，该房屋重置价格为人民币51680元。该协议载明的被安置人口为靳某十八、靳某十九、李某、靳某十五、王某、靳某十六、贾某、赵某2、赵某1、靳某十、郑某甲。经询问，各方当事人均认可拆迁时实际居住人为靳某十八、靳某十九、李某。

2010年6月3日，郑某甲在北京市博天律师事务所律师刘忠诚、袁书敏的见证下，就有关拆迁安置用房事项，立代书遗嘱一份。该遗嘱主要内容为：位于北京市石景山区鲁谷村小区**楼****房屋**，立遗嘱人郑某甲去世后该公房如房改，购房款由孙子靳某十九支付，产权归靳某十九。该房如不参加房改，由靳某十九到房管部门办理续租手续。

2010年6月3日，郑某甲、靳某十八、靳某十五在律师刘忠诚、袁书敏的见证下签订了《赡养协议》。上述协议签订后，靳某十八给付靳某十五人民币35万元。靳某十八认为其中30万元系上述协议中约定的20万元，靳某十八主动多给付了10万元，另外5万元系2009年拆迁协议中靳某十五的“户口本钱”。此外靳某十八给付靳某十一5万元、郑某甲5万元，靳某十八称上述二笔均为2009年拆迁协议中的“户口本钱”。原告靳某十五认为，其取得的该款项并非协议中涉及的补偿款而是被告实际使用xx1号房屋的租赁费。

2015年2月9日，北京市燕京公证处《公证书》记载主要内容如下：“根据《中华人民共和国公证法》的规定，本处对申请人提交的权利证明及相关证据材料进行了审查核实，并对申请人及有关人员进行了询问。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第三条的规定，被继承人郑某甲死亡时遗留的上述合法财产为郑某甲的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，被继承人的遗产应由其配偶、子女、父母共同继承，因被继承人郑某甲的父亲、母亲、配偶均已先于其死亡，配偶死亡后郑某甲未再婚，其子女靳某十一、靳某十二、靳某十三、靳某十七、靳某十四、靳某十五均表示自愿无条件放弃对被继承人郑某甲的遗产继承权，故，兹证明被继承人郑某甲的上述遗产由其儿子靳某十八继承。”后靳某十八取得xx1号房屋所有权证书。

上述事实，有原告向法庭提交的《分家单》、祁根顺书写的《遗嘱》、X京房权证石字第XX**《房屋所有权证》、房屋建设示意图，被告提交的《律师见证书》、《赡养协议》、北京市燕京公证处《公证书》、石景山区《不动产权证书》，法院调取的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》、《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，以及祁根顺、纪广顺证人证言、双方当事人在庭审中的陈述等证据在案佐证。

三．法院判决

一．位于北京市石景山、位于北京市石景山区衙门口西街**的被拆迁人载明为靳某十八的拆迁协议及补充协议中的全部拆迁补偿利益归靳某十八所有。

四．律师点评

本案诉争地点的房屋历经翻建及数次拆迁安置，已在物权形态上发生多次改变。历次拆迁过程中，各家庭成员的出资出力的状况、房屋价值的添附、混同等状况，以及上述行为的性质是否属于赠予、亲属间无偿帮扶亦或债务等问题，及拆迁利益权属归属情况等，是确定诉争地点的物权及经拆迁转化后相应权利的基础。故在本案中应先析分出各家庭成员的财产份额，然后就属于被继承人份额部分发生继承。

本案的焦点问题在于：第一，诉争地点房屋1996年拆迁后利益转化的权利析分状况。第二，诉争地点房屋2009年拆迁后利益转化的权利析分状况。

针对焦点问题之一，诉争地点房屋及拆迁后利益转化的权利析分分析，位于诉争地点的上述房屋在经过翻建及多次拆迁，该房屋原是靳某十遗产，1996年拆迁协议中亦将靳某十作为被拆迁人，靳某十实际为诉争地点房屋的宅基地权利人。因此可以认定诉争地点宅基地上房屋权利原应为靳某十、郑某甲夫妻共同共有。另一方面，无论诉争地点的翻建事实存在与否，诉争地点的房屋建造基本仍系靳某十、郑某甲夫妻主导下的建房，其他子女即使存在辅助建房行为，亦应认定为亲属间无偿帮扶赠与的性质。宅基地上房屋权利仍为靳某十、郑某甲夫妻共同共有。

第二，诉争地点的五间房屋拆迁协议中涉及了靳某十一家、靳某十一一家、靳某十五一家，而上述拆迁安置的三套房屋亦登记为上述三家名下，此事实已经发生多年且无人提出异议，此应视为全部被拆迁人和被安置人以实际行动对于诉争地点拆迁利益进行了事实上的分配。且xxx号房屋所有权人登记为靳某十五，xxx号房屋所有权人登记为靳某十一，上述二套房屋相应权利应为靳某十五、靳某十一各家所有，现各方当事人主张进行析产、继承，并无事实及法律依据，在本案中不予支持。靳某十七在法庭主张为其父母购房而出资，但并未提供有效证据证实其主张，且其主张亦难认定为本案析产、继承的审理范围。故当事人对于xxx号房屋及xxx号房屋的析产、继承的诉讼请求，不予支持，各方当事人就该二套房屋的其他权利义务，可通过其它合法途径解决。

第三，如上分析，xx1号房屋是被拆迁后的公有住宅，其承租权及购买后的所有权登记为郑某甲，但是郑某甲购买时依国家有关政策折算了已死亡配偶一方即靳某十的工龄，从而获得政策性福利，故该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为靳某十的遗产予以继承。依据计算表中已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分及购买公房时房屋市值，综合现在市场一般价值，依据公平及诚实信用原则确定的房屋现值，对于靳某十遗产部分予以确定。

郑某甲生前与靳某十五、靳某十八达成协议，诉争房屋的使用权由靳某十九承继，靳某十八亦按照协议给付了靳某十五相应款项。靳某十五虽否认该款项系协议内约定的补偿，但并未提供有效证据证实其主张，故对于靳某十五主张该款项系房租的意见，不予采信。郑某甲生前留有遗嘱将诉争房屋的产权由靳某十九继承。且郑某甲死亡后，全部继承人均公证放弃继承郑某甲在xx1号房屋的遗产，故郑某甲的xx1号房屋内的遗产部分被靳某十八继承，符合相应法律规定，本院对此予以确认。靳某十八后将xx1号房屋赠与靳某十九，是靳某十八与靳某十九间意思自治行为，现xx1号房屋所有权人应为靳某十九。

因房屋被靳某十八继承，故靳某十八应当按照上述靳某十遗产部分份额，给付其他继承人相应的钱款补偿。对于靳某十及郑某甲，靳某十八及靳某十五尽到了更多的赡养义务，故在分割遗产时，依法予以酌情多分。此外，靳某十八已经按照协议约定给付了靳某十五相应款项，故靳某十八与靳某十五就xx1号房屋的价值给付问题已经二人实际行为确认且实际履行完毕，尊重各方约定。

针对焦点问题之二，第一，2009年拆迁协议中载明的被拆迁人为靳某十八，虽登记的家庭人口为多人，但是实际仅靳某十八一家在诉争地点居住，综合此前的分家单载明的内容及诉争地点的历史沿革，该拆迁协议中包括区位补偿价及房屋重置成新价等的全部利益均为靳某十八享有，其他人口没有相应利益。靳某十八曾给付靳某十一、靳某十五、郑某甲各5万元补偿，此应视为靳某十八与其他人就补偿一事以实际行为达成一致意见且实际履行完毕，尊重各方约定。

第二，对于各方争议的四间瓦房，因翻建并无相应批示，根据各方提交证据及当庭陈述，考虑到该次建房时靳某十的年龄及靳某十八一家居住的实际情况，本院认定靳某十八实际居住生活在诉争地点，在翻建时正当壮年，综合考虑各方提交证据、当庭陈述、当事人年龄及身体状况以及房屋翻建后实际居住使用状况、房屋的历史沿革可以看出，该次翻建房屋出资出力应为靳某十八。靳某十、郑某甲与其他子女不在诉争地点居住，且并未提供有效证据证实此次翻建其出资出力的情况。本院根据相应证据及拆迁评估报告及附图，尊重风俗习惯，从公平原则及诚实信用原则角度出发，判断靳某十八建设了上述房屋。故上述房屋并无他人利益，对应的拆迁利益亦无他人利益在内。