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北京房产律师——房贷未还清的房产如何继承?
发布时间:2021-04-07
靳双权律师
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一、原告诉称。

李大、陈小系夫妻关系。二人有一女儿李一。2015年8月18日,尚处于恋爱期间的李一与王一共同出资从孙二手中购买了B市1号房屋一套(以下简称该房屋),建筑面积89.67平方米,为购买该房屋,李一与王一共同向孙二先期支付182万元,李一从北京住房公积金中心贷款120万元。之后,李一与王一共同还贷。该房屋不动产权证书载明,该房屋为李一与王一按份共有,李一占40%份额,王一占60%份额。

2016年3月26日,李一与王一在北京市房山区民政局登记结婚。婚后无子女。

2017年2月10日,李一与王一协议离婚。离婚协议书中约定,该房屋归李一所有,房屋剩余贷款由李一个人偿还。

2017年2月17日,李一与王一在公证处再次确认该房屋归李一所有,房屋所剩余贷款属于李一的个人债务,并由公证处出具公证书。但之后,王一与李一没有来得及到不动产登记部门办理王一所持有的该房屋60%的份额过户至李一名下之手续,2017年4月6日,李一就因病去世。

王一一直在该房屋居住,并拿着该房屋的购房合同、公积金贷款借款合同、贷款担保抵押(反担保)合同、不动产权证书、购房发票等和李一的个人物品。李大、陈小曾与王一就该房屋的权属及相关事宜进行过协商,但未达成一致。

李大、陈小认为,涉案房屋虽然原系李一与王一共有,但是王一已经在离婚时协议确定该房归李一所有,之后又做了公证,故该房屋的所有权应全部归李一所有。而李大、陈小系李一的父母,即第一顺序继承人,在李一去世后有权继承该房屋。而王一应当配合李大、陈小办理房屋过户手续,且王一应当在李大、陈小提出要求时,搬离该房屋,并将该房屋相关的合同及相关资料以及李一的个人物品等交给李大、陈小。

李大、陈小向本院提出诉讼请求:1.判令B市1号房屋归李大、陈小按份共有,二人各占50%份额;2.判令王一协助李大、陈小办理B市1号房屋的过户手续,过户至李大、陈小名下;3.判令王一立即腾退B市1号房屋,并将房屋交付给李大、陈小。

二、被告辩称。

王一辩称:不同意李大、陈小的诉讼请求。这套房子有房贷,如果继承需要把贷款还清。这套房我和李一出资共同购买,我出了60%,李一出了40%。2016年我想要孩子,李一说要先把父母接来养老,要先买房子,我们想购买李一单位的福利房,我就和李一办理了离婚手续,想通过这种方式购买第二套房屋。2017年2月我俩还到医院做孕前检查。这套房子虽然通过公证,还有离婚协议,但是我有我和李一及我和李大、陈小之间的录音,都可以证明我们是为了买房子才办的离婚,并非是感情破裂导致离婚。

三、本院查明。

王一、李一原系夫妻关系,李一系陈小、李大之女。李一与王一于2016年3月26日登记结婚,婚后未生育子女。后双方于2017年2月10日协议离婚。李一于2017年4月6日因病去世。李一生前未留有遗嘱。

2015年8月18日王一与李一共同购买位于B市1号房屋(以下简称涉案房屋)一套,房屋成交价格为226万元,家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为76万元。

2015年12月10日李一、王一取得涉案房屋的不动产权证书,房屋所有权登记权利人为李一、王一,共有情况为李一40%,王一60%。李一贷款120万元用于购买涉案房屋。截止到2019年8月1日,涉案房屋尚有剩余贷款1130951.89元。

四、裁判结果。

1、位于B市1号房屋一套由李大继承百分之五十的份额,由陈小继承百分之五十的份额;上述房屋的剩余贷款由李大、陈小共同偿还。

2、王一于本判决生效后三十日内协助李大、陈小办理位于B市1号房屋一套的所有权转移登记手续,将房屋转移登记至李大、陈小名下。

3、李大、陈小于本判决生效后三十日内给付王一房屋折价款800000元。

4、驳回李大、陈小的其他诉讼请求。

五、律师点评。

继承从被继承人死亡时开始。遗产系被继承人死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理,有遗赠扶养协议的,按照协议办理。继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人,或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人,可以分配给他们适当的遗产。

本案中,首先就涉案离婚协议的效力及涉案房屋的权属问题,王一与李一签订的涉案离婚协议的效力已经法院生效判决予以确认,故双方在涉案离婚协议中关于涉案房屋归属的约定对王一与李一均具有约束力,即涉案房屋应归李一所有。现李一已去世,故涉案房屋应作为李一的遗产予以分割。

其次就涉案房屋的分割问题,因李一去世后未留有遗嘱,且李大、陈小同意偿还涉案房屋的贷款,故涉案房屋应由李一的法定继承人李大、陈小各继承50%的份额,剩余贷款由李大、陈小偿还。

但因王一与李一在登记离婚后仍共同生活,双方存在互相扶助的情形,又考虑到涉案房屋由王一、李一共同出资购买并共同还贷,王一在与李一登记离婚后及李一去世后仍偿还了部分贷款,故王一亦应分得适当的遗产。

在涉案房屋由李大、陈小继承的情况下,李大、陈小应当给付王一适当的房屋折价款;房屋折价款的具体数额由法院根据王一、李一的出资数额,王一与李一的还贷情况,涉案房屋购买价格,涉案房屋剩余贷款,并参考同地区、同地段、同户型房屋的市场价值,综合考虑本案情况予以酌定。

就李大、陈小要求腾退并交付涉案房屋的诉讼请求,与本案不属于同一法律关系,本案不宜处理,李大、陈小可另行解决。


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