案件简介：

原告米某与第三人黄某系夫妻关系，二人于1977年登记结婚，育有一女米莱学。2011年6月7日，米某出具《委托书》，委托黄某代为办理购买坐落在北京市海淀区某项目房产一套，并对该委托书进行了公证。次日，原告米某与北京某房地产有限公司签订了《西城旧城保护和居民改善工程居民购买马坊新村一期B区、二期选房确认协议》（以下简称《选房确认协议》），约定以一次性付款的方式购买马坊新村一期B19楼某房屋（以下简称涉案房产）。

2011年7月22日，黄某作为出卖人米某的代理人与被告张某签订了《北京市房屋买卖合同》，就涉案房屋达成了买卖协议。被告张某于当日支付定金650000元及部分房款，并约定剩余房款与办理过户手续时付清。同日，双方签订《补充协议》，约定：涉案房产的房产证尚在办理中，暂时无法办理产权过户手续；房产过户时间为2013年12月31日之前。同日，黄某作为出卖人米某的代理人与张某、被告北京市某房地产经纪有限责任公司签订了《居间服务合同》。黄某代表米某收取了购房定金650000元及部分房款214756元。2011年10月17日，张某带黄某向房地产开发商支付了购房款2248760.69元，领取了涉案房产的钥匙并入住。

2012年8月31日，黄某代米某与房地产开发商就涉案房产签订了《北京市商品房现房买卖合同》。2013年3月25日，米某就涉案房产取得了《房屋所有权证》，该证上共有情况中所载为：单独所有。

原告米某起诉称：涉案房产登记于其名下，属于其单独所有，黄某未经授权，以米某名义签订的房屋买卖合同属无效合同，要求确认相关合同无效。

被告答辩称：黄某受米某委托，所签订的合同有效。

法院判决：

法院经审理认为，黄某的售房行为虽然超出委托授权的范围，但被告张某有理由相信黄某有代理权，因而黄某的行为构成表见代理，黄某的售房行为应为有效，故驳回原告米某全部诉讼请求。

房产专家靳双权律师评析：

本案的争议焦点是：第三人黄某是否是米某售房的委托人；黄某代理原告米某与被告签订的合同是否有效。

本案中，原告米某与第三人黄某签订委托书，并进行了公证，授权第三人作为原告的代理人购买坐落在北京市海淀区的某项目房产一套，很显然，第三人的代理权限为“购买房产”，而非“出售房产”。第三人黄某将房产出售给被告张某的行为应属超越代理权的无权代理。而黄某作为原告米某的妻子，持有米某的购买房产的委托书，持有《选房确认协议》，持有户口本，黄某证实米某在国外，这些情况足以让被告张某有理由相信黄某系受米某的委托出售涉案房产，拥有相应的代理权。本案中的售房合同有效，对米某具有约束力。