房地产专业律师靳双权 ，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称

徐睿阳诉称：我于2006年5月17日购买了X公司坐落在朝阳区××号商铺，并签订了商品房预售合同，其中附件八规定“出卖人于买受人付清办理产权证所需全部税费和代办费且买受人交齐全部资料之日起十八个月内将买受人名下的房屋权属证办理完毕。每延期一日，买受人有权按照房价额的万分之一向出卖人收取违约金”。我于2007年9月3日收房入住该房屋，收房当天按照X公司《入住通知单》要求，向X公司交齐办理产权证的全部材料。X公司拿到大产权的时间为2009年9月11日，在自2007年9月3日起的十八个月后（即2009年3月3日）至2009年9月11日止的193天中，X公司应按合同规定向我支付违约金。故，请求判决X公司赔偿我房产证逾期办理的违约金181314元。

二、被告辩称

X公司辩称：1.按照合同规定，我公司办理徐睿阳小产权是附条件的，在徐睿阳未付清全部款项和提交格式委托书前，该18个月办证期间尚未起算，我公司无违约行为。2.徐睿阳援引的违约金条款适用于我公司取得全部办证手续后的延误办证行为，在我公司未取得全部办证手续情况下不适用于该条款。3.在徐睿阳至今未履行付清全部款项和提交格式委托书的义务情况下，我公司缓办大产权未对徐睿阳办理小产权造成实质影响，二者无因果关系。鉴于以上情况，我公司请求驳回徐睿阳的诉讼请求。

三、法院判决

1、X公司支付徐睿阳违约金二万元；

2、驳回徐睿阳的其他诉讼请求。

四、律师点评

本案争议焦点一、X公司是否存在怠于通知徐睿阳提交办理产权证所需材料的行为；二、徐睿阳是否将通讯地址变更情况通知X公司，如未有效通知，X公司能否据此免责。

对于第一个焦点：双方虽在合同中未约定X公司履行通知义务的期限，但根据适当履行原则，通知义务的期限可根据债务性质确定，即在徐睿阳已依约交纳代办费的情况下，X公司至迟应于具备产权证办理条件时及时通知徐睿阳提交办证手续。X公司虽称书面通知了徐睿阳，但未能提供证据，故其送达时间认定为2010年10月21日。X公司自2009年9月11日取得大产权证起，即具备了办理所售房屋产权证所需的条件。故现有证据显示，X公司13个月后才向徐睿阳发出办证所需手续的通知，其行为应属于怠于履行通知义务。

对于第二个焦点。首先，关于徐睿阳通讯地址变更的通知问题。根据合同约定，徐睿阳应于地址变化之日起七日内书面通知X公司，应排除其他告知形式，认定徐睿阳未依约履行书面通知义务。其次，徐睿阳未履行地址变更通知义务是否导致X公司免责的问题。双方虽约定了重要通知需以书面形式向徐睿阳送达，但并未排除电话、短信等通知形式，X公司未能证明及时通知办证手续事宜，结合其怠于书面通知的情形，认定X公司对迟延办证仍负有一定责任。

综上，根据《合同法》，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故，应参考合同约定的违约金计算方法、根据双方违约行为对损失发生的作用酌定X公司应赔偿的数额。

提示：开发商迟延办证在商品房买卖中经常出现，为了您的有效维权，建议在签订商品房买卖合同时，审慎考察相关约束条款。并咨询专业律师，根据相关法律、法规及司法解释，依法维权。