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一起房屋买卖中同时履行抗辩权纠纷案件

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2017-12-25

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　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　一、基本案情　　1、原告诉称　　刘少君起诉称:原告与被告于2012年10月13日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将位于北京市石景山区某房屋出售给原告，价款为307万元，合同明确约定，房屋最后交付期限为2012年11月15日，原告已于签订合同当日向被告支付了2万元定金，约定余款在过户当天一次性支付给被告，现合同约定的房屋交付和过户期限已过，被告拒不向原告交付房屋，且拒不配合原告办理过户手续，为维护原告的权益，起诉到法院。诉讼请求：1、判令被告按双方2012年10月13日的《北京市存量房屋买卖合同》第六条的约定立即为原告办理房屋过户手续并向原告交付房屋;2、请求支付被告剩余购房款305万元;3、判令被告按双方2012年10月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》第七条第一项约定，向原告支付违约金，按全部购房款307万的万分之五，按每天万分之五，自2012年11月16日起至2013年7月29日止;4、判令被告承担本案的诉讼费用。　　2、被告辩称并反诉　　周正答辩称：原告负有先履行义务，原告未付款，违约在先，应负违约责任，不同意原告诉求。同时，周正反诉称：双方于2012年10月13日签订房屋买卖合同及补充协议，约定了房屋交付日期及过户登记日期。2012年11月15日，被反诉人认为反诉人开具的建委回购证明数额过高，导致其多交10万元交易税，不同意支付房款，要求反诉方修改回购证明并重新签订合同推延合同履行日期。后建委部门不同意修改回购证明。被反诉人未支付购房款，构成违约。反诉请求：1、解除双方签订的存量房屋买卖合同;2、被反诉方支付违约金30.7万元(307万元的10%);3、被反诉方支付反诉人误工费1万元。　　二、法院查明　　2012年10月13日，刘少君与周正签订北京市存量房屋买卖合同，约定周正将位于石景山某房屋(房屋性质为经济适用房)出售给刘少君，建筑面积125.82平方米，房屋成交价格307元。买受人在签订合同时支付定金2万元。出卖人应当在2012年11月15日前(过户后七天内)将该房屋交付给买受人，出卖人未按约定的期限和条件将房屋交付买受人的：(1)逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价的万分之五违约金，并于该房屋交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照房屋成交价的30%向买受人支付违约金。买受人未按照附件约定付款的：(1)逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行;(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。双方同意，自本合同签订之日起32日内日，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在2012年11月15日前取得房屋所有权证的，双方同意按如下方式处理......。　　同日，双方签订自行划转补充协议，约定房屋总成交价格307万元，定金2万元，刘少君于2012年11月10日前(过户当天)，应支付周正尾款305万元。　　上述合同签订当时日，刘少君支付周正定金2万元，双方签订钱款交付书。　　2012年10月31日，石景山区住房保障办公室(区住房办)向周正出具房屋取得已满五年、出售价格不低于24000元/平方米、同等条件下区住房办放弃优先购买权的证明。　　2012年12月6日，案外人北京中原房地产经纪公司向周正发送催告办理产权过户的通知，该通知记载主要内容为：周正应予2012年11月15日前配合买方办理过户手续，现已过期，通知周正尽快到房屋权属部门办理过户手续。周正承认收到该通知。　　本案庭审中，周正述称，其在区住房办开具回购证明后，刘少君于2012年11月6日知道证明内容，因开具价格太高，刘少君要求重新开具证明，后双方产生矛盾，最终因区住房办不同意，亦没有重新开具证明。由于刘少君在约定过户日前未支付剩余购房款，故未办理过户手续。刘少君称，2012年11月7日中介公司告知其回购证明的内容，当时就要求周正修改回购证明中的价格。由于周正在约定过户当日未办理过户手续，故未支付剩余购房款。现刘少君同意按回购证明中不低于2.4万元的交易价格购买房屋。　　三、法院判决　　1、刘少君给付周正剩余购房款三百零五万元;　　2、周正协助刘少君将位于北京市石景山某房屋过户到刘少君名下;　　3、上述本判决主文第二项内容履行完毕，即办理完毕石景山某房屋所有权过户登记手续之日起七个工作日内，周正将上述房屋腾空交付给刘少君;　　4、驳回刘少君的其他诉讼请求;　　5、驳回周正的全部诉讼请求。　　四、律师点评　　房产律师靳双权认为：　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按约定履行各自的义务。本案中，刘少君与周正签订的存量房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按约定及时全面履行自己的义务。依据双方约定，周正协助刘少君办理过户义务的当日，刘少君同时负有向周正支付剩余购房款的义务。因此，双方就剩余购房款的支付及协助办理过户均负有同时履行之义务。现有证据证明，刘少君知晓周正开具回购证明的内容后，以价格过高要求周正重新开具证明，双方为此产生争议。而在争议产生后，刘少君未按约定期限支付剩余购房款，周正对履行协助过户义务享有同时履行抗辩权，不构成违约。因此，刘少君要求周正承担违约责任的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。　　合同履行过程中，双方就开具回购证明事宜产生争议后，鉴于周正未能提供证据证实其协助刘少君履行了过户义务，刘少君对支付剩余购房款义务亦应享有同时履行抗辩权。因此，周正以刘少君未支付剩余购房款为由，要求刘少君承担违约责任、解除合同的主张，缺乏事实和法律依据，法院亦不予支持。　　由于同时履行抗辩权属于延期抗辩权，其法律效力在于使双方当事人未得对方义务履行时，可暂不履行自己的义务，但该抗辩权的行使不能否定对方请求权的效力，亦不能消灭自己所负义务之履行。当一方再次提出履行请求时，同时履行抗辩权的效力即告终止，另一方须依约履行自己的义务。本案中，虽刘少君与周正均因行使同时履行抗辩互不承担违约责任，但双方应当遵照诚实信用原则继续履行买卖合同约定的义务。鉴于双方约定房款价格并未低于政府相关部门享有优先回购的价格，相关部门亦明确表示放弃优先回购的权利。现刘少君提出支付剩余购房付款义务的请求，周正亦应依约定履行协助过户以及交付房屋的义务。因此，关于刘少君请求支付剩余购房款，周正履行协助过户义务及交付房屋的主张，于法有据，法院应予以支持。周正要求刘少君支付误工费，依据不足，法院不予支持。

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(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)一、原告诉称原告周悦诉称，我是周帆的哥哥，二人之父周强