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基于法律行为物权变动的区分原则

其他2018-02-28|人阅读

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)　　基本案情：　　2001年3月14日，吴某与许某签订了一份《房屋买卖协议书》，协议书约定“许某将所分的一套职工住房以10万元卖给吴某，由于房产当时不能过户，故双方约定暂不办理过户手续，于5年后再办理过户手续。”该协议签订后吴某将房款依约支付给许某，并搬入该房居住至今。现该房屋产权证及土地证均已办理在许某名下，并由许某保存。吴某多次找到许某要求将房屋办理过户登记，均被拒绝。故吴某将许某起诉至法院，请求确认双方签订的《房屋买卖协议书》有效，许某为其办理房屋过户登记。　　案件焦点：　　吴某所购许某之房屋未办理过户登记，是否影响两人签订的《房屋买卖协议书》的效力。　　律师点评：　　专业房产律师靳双权认为：原、被告双方签订的卖房协议书有原、被告及中介人、证明人签字按印，且原告已按照合同约定交付房款，被告亦交付了房屋。现被告虽然主张该协议是在胁迫的情况下签订的，但未提交相应的证据，故视应认定原、被告双方签订房屋买卖协议的意思表示真实，且不违反法律规定，应视为有效协议。因下房附属于该房屋，不能单独出售，且被告同时交付了下房钥匙，因此10万元购房款应包含下房，被告的抗辩理由不成立。双方约定5年后办理房屋过户手续，但被告至今未协助原告办理过户手续，没有完全履行合同义务，故对原告要求被告协助办理过户手续的请求予以支持。　　河北省秦皇岛市北戴河区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一百零七条之规定，作出如下判决：　　一、原告吴某与被告许某签订的《房屋买卖协议书》为有效合同。　　二、被告许某于本判决生效之日起十日内，为原告办理秦XX市XX区96栋1单元×号房屋过户手续。　　律师建议：　　1.我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”本条规定确立了基于法律行为的物权变动的区分原则，即在基于法律行为的物权变动中，应该注意区分债权效果的发生和物权变动效果的发生。其中应具体说明的有三点：(1)当事人之间订立的关于物权变动内容的合同(法律行为)的效力应依据《合同法》关于合同效力的规定和《民法通则》关于法律行为的规定来确定。(2)物权变动的效果是否发生，应依照《物权法》中关于物权变动的规定来确定。(3)若物权变动没有按照法律规定进行公示(不动产登记、动产交付)，只是不产生物权变动的效果，而合同(法律行为)的效力并不因此而受影响。本案中，原、被告双方订立的房屋买卖合同是当事人真实意思表示一致的结果，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。虽一直未办理房屋过户登记，但其并不影响双方房屋买卖合同的效力，只不过是不产生物权变动的效果而已，即原告在过户登记之前其并不享有该房屋的所有权，其所有的只是对被告的债权而已。　　2.如上所述，既然原、被告签订的房屋买卖合同为有效合同，那么，原、被告应该对双务合同互享债权，互负义务。原告有权利要求被告按照合同约定办理系争房屋的过户登记，转移房屋的所有权，当然被告也有权利要求原告按照合同约定支付房屋的价款。本案中，原告已按照约定支付了房屋价款，被告理应按照合同约定协助原告办理房屋过户登记，转移房屋的所有权。　　综上所述，本案判决的要点就是对基于法律行为物权变动的区分原则的正确理解和合理运用。我国大陆民法并不承认负担行为与处分行为，亦不承认物权变动的无因性原则，大陆民法遵循的是基于法律行为物权变动的有因性原则。即所有基于法律行为的物权变动，若其法律行为不成立、无效或者被撤销，即使物权已经公示(不动产已登记、动产已交付)，仍然不能产生物权变动的效果。同时结合《物权法》第十五条之规定可以作如下两点理解：(1)物权变动未公示(不动产未登记、动产未交付)的，不影响法律行为之效力。(2)法律行为未成立、无效或者撤销的，即使物权变动已公示(不动产已登记、动产已交付)也不会产生物权变动的法律效果。因此，笔者认为法官在审理同类案件时，尤其是在适用法律时要注意严格区分。在进行关于合同效力的认定时只能通过适用《合同法》中关于合同效力规定或者《民法通则》中关于法律行为效力的规定，而不能适用《物权法》或者《担保法》等法律之规定。

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