案例正文
杭州某物流有限公司、曾某平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
发布时间:2020-07-06
罗卫清律师
罗卫清律师
服务地区:杭州-杭州市
咨询我


浙江省杭州市中级人民法院

2019)浙01民终9447号

上诉人(原审被告):杭州某物流有限公司,住所地浙江省杭州市江干区。统一社会信用代码:91330104MA********。

法定代表人:李某明,执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人:郑某玉、吴某辉,浙江纳祺律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):曾某平,男,1963年9月12日出生,汉族,住江西省丰城市。

委托诉讼代理人:王某可、罗卫清浙江泽厚律师事务所律师。

原审被告:金某军,男,1977年3月18日出生,汉族,住浙江省兰溪市。

原审被告:金某兵,男,1979年8月24日出生,汉族,住浙江省兰溪市。

原审被告:徐某军,男,1978年10月6日出生,汉族,住江苏省如东县。

上诉人杭州某物流有限公司(以下简称物流公司)因与被上诉人曾某平和原审被告金某军、金某兵、徐某军房屋租赁合同纠纷一案,不服杭州市萧山区人民法院(2019)浙0109民初5934号民事判决,向本院提出上诉,本院于2019年11月21日受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院根据有效证据及各方当事人的庭审陈述认定事实如下:

案涉租赁房屋系物流公司从某食品有限公司(以下简称食品公司)处租赁而来。2017年6月14日,物流公司作为甲方与案外人胡某根作为乙方签订《房屋出租合同》一份,约定甲方从食品公司承租的位于萧山经济技术开发区厂区,房屋性质为工业,乙方承租范围为一号楼5层、二号楼5层和之间连接处、6层钢棚和6层1间管理用房;面积为2300平方米(不含公摊面积);乙方承租该房屋用途是厂区配套(宿舍),乙方保证在租赁期间内未征得甲方同意以及按规定经有关部门审核批准前,不擅自改变该房屋的用途;房屋租赁期为十年,自2017年7月25日起至2027年6月5日止,装修期为2017年6月15日起至2017年7月25日止;租金一年一付,先付后用,自第二承租年起,每年租金在上一年基础上递增3%,即:第一承租年(2017年7月25日至2018年7月24日)租金总计480000元,乙方应于2017年6月14日付20万,七天内付一半,其余租金及定金十天内付清;下一承租年租金提前2个月交清;物业管理费按每年26000元/月甲方向乙方收取,按年收费;本合同签订后三日内,乙方应向甲方支付60000元作为租赁保证金,该保证金不计息;本租赁合同提前解除或终止时,甲方收取的房屋租赁保证金扣除本期合同期下乙方拖欠的租金、费用、违约金(损害赔偿金)等款项后,剩余部分甲方应在合同终止后五个工作日内无息退还给乙方。并约定,乙方对该厂房进行装修、装饰承租区域的,应事先将方案书面报甲方同意后方可实施;施工期间的安全措施、审批手续等由乙方自行承担;租赁期满或双方提前解除、终止合同时,属不动产及不可拆除部分归甲方所有,乙方增添的经营设施、设备及动产部分归乙方所有,但乙方对墙体和结构进行的修改,应予保持房屋的良好状态;租赁期内,任何一方未经对方同意而单方解除合同的(包括乙方因各项审批手续无法办理而提前解除合同),违约方应按照合同剩余租期(含当年度)租金总额的20%向对方支付违约金,同时应向守约方赔偿由此而给守约方带来的损失。合同又约定了,租赁期间,甲方出现下列行为之一的,乙方有权终止合同,甲方应向乙方支付20000元违约金,并赔偿因此给乙方造成的损失,同时乙方仍有义务向甲方支付实际租赁期内产生的所有应付款项:(1)不能提供出租房屋或所提供房屋不符合约定条件……等权利义务条款。同日,双方又签订《合同补充协议书》一份,针对6楼消防管改装、部分房间经营问题、5层阳台隔断、停车位等问题在前述《房屋出租合同》的基础上进行了变更补充约定。同年7月21日,因物流公司未能就窗户改成门的问题与食品公司达成一致意见,导致曾某平未能就原有方案进行房间装修改造,造成23间房间不能享受阳台,故双方又在前述《房屋出租合同》的基础上另订立《房屋出租合同补充协议书》,合同内容对窗户改门进行复原的费用约定各半承担,并因23间无阳台房与曾某平重新约定首年租金为465100元,以及对其余事项进行了约定。2018年1月底,胡某根作为甲方、曾某平作为乙方与物流公司作为丙方共同签订《<房屋出租合同>转移协议书》,约定三方同意甲方将其与丙方于2017年6月14日签订萧山区某路93号的《房屋出租合同》及其《补充协议》中的权利义务全部转移于乙方。

2018年5月,因物流公司未按约向食品公司支付租金,食品公司通知物流公司解除双方之间的租赁合同。同月18日,食品公司向与物流公司签约的所有租户发出通知,因食品公司与物流公司已解除租赁合同,自2018年5月21日起,停止一切服务,厂区大门也将封锁物流公司签约的各租户的进出。

2018年6月5日,曾某平与物流公司签订了解除合同协议,约定根据食品公司的《解除租赁合同通知书》,收回某路93号房屋(即物流公司退出某路93号),及政府有关部门的调解意见,物流公司与食品公司签订《终止合同协议》,同时物流公司将多收取曾某平的房屋租金和保证金,直接退还给曾某平,以转账记录为准,同时解除曾某平与物流公司的《房屋出租合同》,曾某平保留起诉权利,同时明确了退款金额为租金和保证金共计123487元,此款于两天内付100000元,余下23487元在两周内付清。曾某平已从案涉租赁房屋中腾退,上述应退款项物流公司已支付曾某平90000元,但剩余33487元未支付。

另查明,曾某平曾于2018年6月单方委托杭州某评估有限公司(以下简称某评估公司)对萧山经济开发区某路93号某食品有限公司厂区2300平方米房屋内装修、设备设施及物品进行价值评估,并委托某评估公司对上述地址内的电器及其他物品进行价值评估。后某评估公司于2018年6月14日出具杭君安评报字[2018]第106号资产评估报告书,载明萧山经济开发区某路93号某食品有限公司厂区2300平方米房屋内装修、设备设施及物品评估价值为1249202.47元。某评估公司于同日出具杭君安评报字[2018]第107号资产评估报告书,载明萧山经济开发区某路93号某食品有限公司厂区2300平方米房屋内电器及其他物品评估价值为215355.45元。

再查明,物流公司初始注册登记时股东为金某兵、金某军,后金某兵将其所有的股权转让与徐某军。根据物流公司工商登记备案材料显示,上述股东出资应在2035年12月30日前到位。

曾某平于2019年4月9日向法院提起诉讼,请求:1、确认曾某平与物流公司签订的《房屋出租合同》于2018年6月5日解除;2、物流公司立即支付曾某平未退还租金和保证金33487元;3、物流公司赔偿曾某平装修费、设备设施以及物品损失1033847.02元;4、物流公司支付曾某平违约金837180元;5、金某军、金某兵、徐某军对上述第2、3、4项诉讼请求承担连带责任;6、本案诉讼费由物流公司、金某军、金某兵、徐某军承担。第一次审理中,因物流公司于2019年1月2日注销了工商登记,故曾某平变更诉讼请求为:1、金某军、徐某军立即支付曾某平未退还租金和保证金33487元;2、金某军、徐某军支付曾某平违约金1033847.02元;3、金某兵对上述第1、2项诉讼请求承担连带责任;4、金某军、金某兵、徐某军承担本案诉讼费。又因物流公司经杭州市江干区市场监督管理局决定撤销注销登记,故曾某平最终明确其诉讼请求为:1、物流公司立即支付曾某平未退还租金和保证金33487元;2、物流公司支付曾某平违约金1033847.02元;3、金某军、金某兵、徐某军在其未出资限额内对上述第1、2项诉讼请求承担连带责任;4、物流公司、金某军、金某兵、徐某军承担本案诉讼费。

原审法院认为,曾某平在本案中系与物流公司建立租赁合同关系,在双方租赁关系解除后,应由物流公司承担相应的民事责任。关于曾某平主张要求物流公司立即支付曾某平未退还租金和保证金33487元的诉讼请求,物流公司对此无异议,故对曾某平的该项诉讼请求予以支持。本案的主要争议焦点在于曾某平主张的违约金1033847.02元是否合理。对此,曾某平认为按照租赁合同约定违约方需承担违约金,并且根据曾某平委托评估鉴定机构对曾某平装修所做的评估,曾某平实际因租赁合同提前解除已遭受了装修费、设备设施及物品损失1033847.02元,因此要求按照其实际损失金额上调违约金为1033847.02元。物流公司则认为曾某平未经被告物流公司同意实施装修,且曾某平无法租赁系其无法办理经营所需资质所致,同时即便适用违约金条款,也仅适用双方租赁合同第十一条第5项的约定。原审法院认为,曾某平与物流公司之间的租赁合同解除系因物流公司与案涉房屋所有权人食品公司解除租赁关系所致,即物流公司无法再向曾某平提供租赁房屋,因此物流公司显然已构成根本性违约。至于物流公司抗辩认为曾某平无法租赁系其无法办理经营资质所致,在本案中并无实质证据可证,况且曾某平与物流公司签订的解除合同协议中对双方解除租赁合同事项背景亦仅载明了食品公司要求收回物流公司租赁房屋该事项,故对物流公司该抗辩不予采信。本案中曾某平与物流公司虽然在2018年6月5日关于租赁关系解除已经达成合意,但关于违约责任并未达成一致意见,故曾某平仍有权追究物流公司的违约责任。至于曾某平与物流公司争议的违约金条款适用问题,案涉出租合同第十一条第3项约定“租赁期内,任何一方未经对方同意而单方面解除合同的,违约方应按照合同剩余租期(含当年度)租金总额的20%向对方支付违约金,同时应向守约方赔偿由此而给守约方带来的损失”,虽则本案中双方达成了解除租赁关系的合意,但从双方解约的本质来看,系因物流公司无法提供租赁房屋导致曾某平不得已被动接受合同无法继续履行的客观情况,在物流公司作为违约方的前提下,参考该条款关于违约金的计算方式以及曾某平主张按照该违约金条款计算的违约金金额应为837180元,酌情确认物流公司应支付曾某平违约金为837180元。至于曾某平提供的评估报告,因系其单方委托,仅可作为曾某平存在装修损失的参考依据,但仍不足以作为曾某平可再主张上调违约金的充分依据。本案的另一争议焦点即金某兵、金某军、徐某军是否需对物流公司应付款项在未出资额范围内承担连带责任。审理中,物流公司又恢复了其工商登记,且本案中尚无明确证据可证物流公司于2019年1月发生的注销行为系股东恶意实施,况且曾某平主张的股东与公司人格混同尚无充分证据可证,且物流公司的股东出资认缴期限尚未到达,故对曾某平主张要求金某兵、金某军、徐某军在本案中承担民事责任的诉请不予支持。据此,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决:一、杭州某物流有限公司于判决生效后十日内退还曾某平租金和保证金合计33487元;二、杭州某物流有限公司于判决生效后十日内支付曾某平违约金837180元;三、驳回曾某平的其余诉讼请求。如杭州某物流有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14406元,减半收取7203元,由曾某平负担950元,由杭州某物流有限公司负担6253元。

宣判后,物流公司不服,向本院提出上诉称:原审法院对案件的基本事实认定不清,对曾某平存在违约的情况没有进行认定,违背法律逻辑和一般生活常识,适用合同中违约条款错误,判决结果显失公平,请求依法改判。一、即使按照一审法院认定的违约事实,判决中适用合同中的赔偿条款明显错误,导致判赔金额畸高。判决书的事实认定部分,一审法院认为物流公司无法再向曾某平提供租赁房屋,构成根本性违约。如果按照该种违约情形,物流公司应按照与案外人胡某根签订的《房屋出租合同》第11条5款中的赔偿规定,而不应适用该条3款的赔偿规定,也就是应当补偿曾某平2万元。至于上述合同中第11条5款中所述的给乙方造成的损失,系乙方自己违反该合同第七条的约定,没有向物流公司书面汇报装修方面并经物流公司同意导致。二、物流公司与曾某平之间已经协商解除合同,系双方真实意思表示,物流公司不应当再承担任何违约责任。于2018年6月5日签订《解除合同协议》,曾某平保留起诉权利,系曾某平保留对该《解除合同协议》的起诉权利,双方的权利义务已于《解除合同协议》签订时经协商归于消灭,物流公司不应当再承担任何违约责任。三、曾某平存在违约情形,应对自己的违约行为承担后果。物流公司与案外人胡某根签订的《房屋出租合同》,乙方权利义务继受的主体为曾某平,曾某平应当承担相应的责任。该合同第七条明确规定乙方的装修、装饰,必须先书面报甲方同意方可实施。一审法院认为曾某平装修的行为系经过物流公司同意,显然认定错误,知道与同意,完全是两个概念,不应混为一谈,更不能因此而否定曾某平存在合同违约,应当承担不利后果的责任。此外,如果曾某平将涉案房屋用于正当经营,完全可能避免出现装修损失。物流公司被某食品赶出去后,某食品与物流公司招租来的其他租户,重新签订了合同继续经营。而曾某平因其将厂区配套的宿舍,过度装修用于对外经营,擅自改变了房屋的用途,不仅在2017年底的萧山开发区“四无”企业整治行动领导小组的清理中,被要求整改清退,而且因为无法办理经营证件,导致原房东食品公司也不愿与其继续签订合同。物流公司提供的视频证据也翔实地反映了这个情况,一审法院对于该视频中曾某平的损失来源没有进行认定。四、判决结果显失公平,应予调整。按照一审法院认定,曾某平进行的装修损失评估为法院判决其损失酌情考量的因素,是将曾某平因为合同违约遭受损失的责任,转嫁由物流公司承担。即使认定物流公司存在违约情形,那根据合同约定,双方都存在违约,应当对自己的违约行为各自承担责任。而曾某平的装修损失,因其自己违反合同约定导致的,不应当由物流公司承担。试想,如果曾某平按照合同约定书面报告了装修方案及花费,物流公司对装修花费数百万元的情况知情,物流公司怎么可能因此而与食品公司解除合同,导致与曾某平合同违约?物流公司从食品公司租赁房屋,再转租给曾某平,每年从涉案房屋转租中获得的租金才36.5万元,除去成本获利不足5万元,一审法院判决物流公司赔偿曾某平的损失高达八十余万元,显失公平。根据权利义务对待的公平原则,即使要求物流公司承担违约责任,也应当进行适当调解。综上,一审法院认定的事实存在明显偏向性,即使按照一审法院认定的事实,适用的合同违约条款也是错误的,法院对于明显事实不予考虑,导致判决结果显失公平,损害了物流公司的合法权益,请求撤销原判;依法改判并由曾某平承担本案一、二审诉讼费用。

被上诉人曾某平辩称:1、由于物流公司未按时缴纳租金,导致物流公司解除了双方之间的租赁合同,继而导致物流公司与曾某平之间合同无法履行。所以本案实际的违约主要原因在于物流公司合同违约造成的。2、关于本案损失的确定。一审过程中,曾某平是通过向通过申请鉴定,对曾某平的装修费损失设备损失及物品损失进行了鉴定。其主要原因在于,当时就是案外人某食品,责令曾某平按期腾退。否则的话要曾某平强制赶出去。在当时情况,曾某平没办法通过司法程序,继而申请司法鉴定的范围固定,所以在第一时间自行委托的鉴定公司鉴定,这个是没有办法的情况。法院在审理过程中,综合考量各种情况,以合同所约定的一个违约金的条款,确定了损失赔偿8多万元。虽然该赔偿损失低于曾某平的实际损失,但曾某平基于诉讼成本考虑,没有提起上诉。物流公司认为一审法院判定的赔偿金额过高,是没有任何法律和事实依据的。3、关于物流公司所说双方之间是通过协商解除合同的。当时在派出所做调解的时候,是因曾某平无法进入园区。所以打110,110出警,要求双方进行协商。当时曾某平基于快速拿回就同意了,比如说先行通过协商,要求对方先行赔付多支付的租金。同时,在解除协议里面,明确了后期的其他损失,会通过诉讼方式予以解决的,该权利是得到保障的,并不是像物流公司所陈述的双方通过协商已经解决所有的争议。

原审被告金某军、金某兵、徐某军未参加二审诉讼活动,未作答辩。

上诉人物流公司和被上诉人曾某平及原审被告金某军、金某兵、徐某军在二审期间均未向本院提交新的证据。

经二审审理查明,原审法院所认定的事实正确,本院予以确认。

本院认为,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定:“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”物流公司与案外人胡某根签订了《房屋出租合同》和《合同补充协议书》,后胡某根、曾某平与物流公司签订了《<房屋出租合同>转移协议书》,物流公司同意将其与胡某根签订的《房屋出租合同》及其《补充协议》中的权利义务全部转移于曾某平。上述合同系双方当事人真实意思的表示,内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定,应属有效。对双方当事人均具有约束力。由于案涉租赁房屋系物流公司从食品公司租赁而来,后又因物流公司未按约向食品公司支付租金,食品公司与物流公司解除了租赁合同,从而导致在2018年6月5日曾某平与物流公司签订了《解除合同协议》,约定物流公司向曾某平退还剩余租金和保证金123487元。曾某平保留起诉权利,但物流公司仅支付曾某平90000元,尚有33487元未支付。故原审法院判决物流公司退还曾某平租金和保证金合计33487元并无不当,物流公司亦无异议。双方虽已签订了《解除合同协议》,但曾某平仍保留起诉权利,故曾某平并未丧失诉权。而导致曾某平不能承租,系物流公司未按约向食品公司支付租金引起,物流公司显已违约,应承担违约责任,根据《房屋出租合同》第十一条第3项约定:“租赁期内,任何一方未经对方同意而单方面解除合同的,违约方应按照合同剩余租期(含当年度)租金总额的20%向对方支付违约金,同时应向守约方赔偿由此而给守约方带来的损失。”原审法院据此判决物流公司支付曾某平违约金837180元尚属合理。综上,物流公司的上诉理由依据不足,不能成立,本院不予采纳。原审判决认定事实清楚,适用法律和实体处理正确。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费14406元,由杭州某物流有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  赵为民

审判员  陈 艳

审判员  丁 晔

二〇二〇年二月二十六日

书记员  周 杨


案例推荐