案情简介：

2007年6月，王某与黄某、李某签订合同，合同约定：王某将位于杭州市下城区某某街121号的银泰大酒店出租给黄某、李某经营。合同期限自2007年7月1日至2013年7月6日止，第一、二年租金为268万每年，每半年支付一次，遵循先付款后使用原则，提前一个月支付。合同签订后，王某将酒店经营所需的财产按实际清单与黄某、李某进行了移交。

后在履行合同过程中，双方发生了纠纷。2008年5月，王某将黄某、李某诉至杭州市拱墅区人民法院。王某的民事起诉书指出，依照双方的约定，被告黄某、李某应于2007年12月1日即支付后半年的租金134万元，然而被告在支付了90万元后，剩余部分却一直未予支付。原告曾多次向其催讨，被告均不予理会。2008年4月24日，两被告又在未经原告同意的情况下，迳行对酒店擅自动工改建，此行为已经违反了合同第四条第五款的约定，即，乙方在租赁期间，如需大面积装修，乙方应以书面形式报甲方同意后方可施工。因此，原告王某请求法院判决解除合同，并要求被告支付剩余44万元的租金以及150万元的违约金。在诉讼过程中原告又提出，由于被告未按期交纳2008年下半年的租金，因此解除合同。

法律分析：

我所律师受被告黄某、李某的委托，在对案件事实和证据进行认真思考和分析以后，提出了如下答辩意见：

一、本案被告不存在违约行为，原告以根本违约为由要求解除合同不能成立。

根据双方合同约定，被告应于2008年1月1日交纳第二次半年租金人民币134万元。但此前，原告分别于2007年9月5日和2007年9月15日做出承诺，承诺“因涂刷涂料补偿十天，在下次交租金时扣除。（折73400元）”和“广告费用人民币三十万元整，承包人凭正式广告发票，在下期承包费用中扣除。”此外，被告于2008年1月1日前向原告支付了90万元的租金，这也是本诉原告在其起诉书中认可的。

另根据《酒店租赁经营合同》第四条第10款的约定，被告应根据原告的实际情况，为原告提供一间办公用房，但该房产生的费用，既包括水费、电费等，当然也包括租金在内。这些费用正是原告应当支付的。而且根据该合同第一条第1款之约定，原告将铭泰酒店出租给被告经营，该合同的标的物是除原告已经租出去的棋牌、桑拿、足浴、美容美发、店面等外的所有酒店名下场所。标的物既然是酒店名下所有的场所，原告既然已经以每年268万的价格租给了被告，那么原告继续使用套房的行为理应支付相应的使用费或租金。至2008年1月1日该租金已累计近20万元，至2008年8月10日已累计为396900元，此项收入应属于被告的合法所得。

除了上述情形外，本案还存在POS机刷卡消费款项的结算问题。在被告经营银泰酒店过程中，顾客用POS机刷卡消费的金额均进入原告控制的账户。原告利用酒店租赁经营合同对此未作约定之缺失，长期扣留被告的巨额资金，既不退还，也不结算。这一行为本身有违诚实信用原则，并对本诉被告的正常经营活动产生了严重的不利影响。截至2008年1月1日，原告占用被告的POS机金额已达785259.17元，至2008年6月底已达1481181.89元。

综上可知，被告不存在实质性拖欠租金不交的事实。原告所应支付的房租和POS机款项，是被告的合法债权，根据《合同法》之相关规定，应属于法定抵消的范畴。但原告应支付给被告的款项远远超过被告应纳清的剩余租金。另根据《酒店租赁经营合同》第七条第2款第2项之规定，上述事实完全可以作为被告抗辩原告请求支付租金的正当理由。因此，被告根本不存在恶意违约或者根本违约的情形。反而是原告拖欠被告巨额款项不予支付和结算，其行为严重违反了诚实信用的合同原则。

关于被告对酒店进行装修的事宜，根据双方签订的《酒店租赁经营合同》第四条第5款、第七条第2款第3项的约定，如果（请注意这只是假设）被告对银泰酒店进行了大面积装修，并且没有以书面形式报原告同意，那么也并不意味被告根本性违约，而只能算是一般性违约。因为只有被告在经营期间，严重破坏房屋结构又不修复的，原告才有权解除合同并要求被告支付150万元的违约金。然而，事实并非如此。尽管被告于2008年4月16日发过《关于银泰酒店改造的通知》并对二楼的包厢进行了局部改造，但该改造的范围仅限于卫生间扩大空间一项，其他改造工程在接到原告的停止装修通知后随即停工。被告进行的卫生间扩展，既不属于大面积装修，更不可能严重破坏房屋结构。严格来讲，被告的行为连一般性违约都不是，更谈不上根本性违约。因此，原告根本无权解除合同，要求被告向其支付违约金。

二、被告未按时交纳第三期租金，不能作为原告解除合同的依据。

2008年8月2日，原告向被告发出了《关于解除〈酒店租赁经营合同〉的通知》。该《通知》声称：“根据《合同》约定，你们应该在2008年7月1日前向本公司支付租金，但至今你们仍未支付，逾期时间已超过1个月，为此，本公司行使合同解除权，解除合同，收回酒店经营权。”而且，原告已于2008年5月起诉到法院，请求法院判决解除合同。原告一方面请求法院判决解除合同，另一方面又要求被告继续交纳第三期租金，其自相矛盾可见一斑。原告原想以被告未经其许可擅自装修和拖欠第二期租金为由请求法院判决解除合同，当该目的难以实现时，又在起诉后依据新发生的事实主张解除合同，其主观恶意亦可见一斑。

就第三期租金的交纳问题，被告曾于2008年7月23日与原告交涉。原告承诺第三期租金的交纳与否，按法院的判决结果再决定。因此，被告认为，既然该案已经进入法院审理程序，就应当以法院的最终审理结果作为是否继续履行合同的唯一依据。如法院判决解除合同，则双方自然应对解除合同所引起的善后事宜进行清算，交割财产及经营权，并据实结算租金。如法院判决继续履行合同，被告再行续交第三期租金也为时未晚。因此，原告以第三期租金未按时交纳为由解除合同的主张既是自相矛盾的，也违反了2008年7月23日《通知》中所作的承诺。因此，被告未按时交纳第三期租金，不能作为原告解除合同的依据。

最后拱墅区人民法院采纳了我方的辩护意见，原告王某败诉。（王治国律师 13819175860）