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张学琴律师

北京-北京

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经济适用房买卖“黑白合同”无效

房地产2013-03-20|人阅读

经济适用房买卖“黑白合同”无效

----经济适用房转让合同纠纷（三）

案例解析: 经济适用房转让过程中，签订“黑白合同”很多。

所谓的“黑白合同”则是指，在对购买时间不满5年、不满足上市交易条件的经济适用房进行交易时，房屋买卖双方在合同中约定以经济适用房当时的购买原价进行交易，而在合同附件或另一份合同中将购房总价款分为两个部分，即购房款和装修装饰设备补偿款，前者是经济适用房当时的购买价，后者是现时商品房价格与经济适用房价格之差价。

“黑白合同”表面上是按照原价转让经济适用房，而实质上买卖双方又同时约定过高的装修装饰设备补偿款，确保卖方从中赚取差价。

对于“黑白合同”的审理原则：

2010年，北京市第一中级人民法院曾主持所辖基层人民法院，就涉及经济适用房 “黑白合同”确定了临时审理原则，即当事人违背《北京市经济适用房管理办法》进行经济适用房交易的，原则上应认定为合同无效。

附判决书。

　北京市X区人民法院

民事判决书

（2009）X民初字第22XX号。　　原告（反诉被告）：DSP。　　被告（反诉原告）：CZW。　　被告（反诉被告）：北京TTTT房地产经纪有限公司（以下简称TTTT公司）。　　　1.原告DSP诉称　　2008年1月9日，原告与被告CZW，在被告TTTT公司的介绍下，就北京市X区小区二区15—4一601号房屋（以下简称15—4一601号房），签订了“北京市存量房屋买卖合同”。双方约定该房屋的实际成交总价为72.8万元，其中购房款323138元，装饰装修、设施设备等补偿款为404872元。后原告依约收到了被告CZW交来的房款共计40万元。15—4一601号房为经济适用房，在原签订合同当日，买卖双方曾就经济适用房是否可以过户等政策咨询被告TTTT公司，该公司承诺只要房产证办下来就能立即办理过户，并与买卖双方签订了“委托过户代理协议”。现原告早已取得该房的房产证，但被告TTTT公司至今仍未履行过户义务。原告为维护合法权益，诉至法院，请求：（1）判定原告与一被告签订的“北京市存量房买卖合同”无效；（2）判令被告CZW立即腾退15—4一601号房，并将房屋恢复原状；（3）判令被告CZW支付自2008年9月17日起至腾出房屋之日止的房屋占用费32500元；（4）判令被告CZW立即返还15—4一601号房的原始购房资料；（5）判令由二被告承担本案诉讼费。

　　2.被告CZW答辩并反诉称　　原、被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议违反了国家的有关规定，因而是无效的合同。房子没有必要完全恢复原状。原告并未因为被告居住这套房屋而遭受损失，而且被告认为房屋占用费的性质和房屋租赁费的性质是相同的，如果支持被告向原告支付占用费也就相当于原告可以利用经济适用房的租赁费，所以原告的要求是不合理、不合法的。　　另外，被告CZW由于急于准备结婚用的新房，经被告TTTT公司推介，于2008年1月9日与原告就15—4一601号房签订“北京市存量房屋买卖合同”及补充协议一、二。同日CZW与TTTT公司签订了“房地产经纪服务合同”、“委托过户代理协议”。因该房屋系经济适用房，取得房屋所有权证未满5年，是不可以按市场价格出售的，因而CZW与DSP签订的房屋买卖合同属无效合同。CZW与TTTT公司签订的经纪服务合同及委托过户代理协议也自然无效。因CZW投入大量资金将该房装修完毕，合同无效给CZW造成了极大的损失。另在买卖该房之前，CZW曾看中另一套房子，签订了正式的购房合同并支付了定金，后因信任反诉被告DSP及TTTT公司而选择了DSP的房子，为此造成CZW支付的定金及此房的升值价款均遭到损失。为此，被告CZW对DSP、TTTT公司提出反诉，请求：（1）判令DSP按照同期银行贷款利率向CZW支付购房款40万元自2008年1月20日起至实际付清房款之日止的利息42528元；（2）判令TTTT公司返还CZW代理服务费21200元；（3）判令DSP、TTTT公司赔偿CZW装修费240883元；（4）判令DSP、TTTT公司赔偿CZW定金损失3万元；（5）判令DSP、TTTT公司赔偿CZW因未能购买X区回龙苑小区17栋1一401室房产造成的损失5万元；（6）判令DSP、TTTT公司支付CZW腾房费3000元，并给予CZW180天的腾房时间；（7）诉讼费用由DSP、TTTT公司承担。

　　3.被告TTTT公司辩称　　我方不负责赔偿，我们提供的是居间服务，代理费可以退，房子没有过户的原因是2008年4月8日政策出来后不能过户，是不可抗力，不同意原告的诉讼请求。

　　4.反诉被告DSP辩称　　（1）双方不知道房屋不能过户之前，是在正常履行合同，本人对房款的占用不是无故的占用，不应承担利息。而且，2008年6月本人在确知房屋不能完成交易后，曾多次找到CZW要求解除合同、恢复原状，本人没有占用房款的故意，过错在CZW。因此本人不应承担利息。（2）CZW是未经本人同意的情况下进行装修的，本人不承担任何责任，且CZW请求的数额与鉴定结论的数额有偏差。（3）本人认为选择哪套房屋是CZW的主观愿望、决定，与本人无关，不同意赔偿CZW的定金损失。（4）关于反诉请求第五项CZW要求赔偿损失5万元，本人认为没有任何事实和法律依据，不同意赔偿。（5）本人没有主观过错造成CZW腾房的事实，故不同意赔偿腾房费。（6）本人不同意承担本案的诉讼费用。总体上本人认为所有的反诉请求都不应由本人承担，被告TTTT公司作为房地产中介公司对房屋的性质、买卖性质和流程是知道的，现在交易无法完成，被告TTTT公司应承担相关责任。CZW在本案交易过程中也应承担责任，因为在签订合同时其不具备购买经济适用房的资格。

　　法院审理查明：2008年1月7日，被告CZW与被告TTTT公司签订“认购协议”，协议约定，甲方CZW自愿购买乙方TTTT公司推荐的坐落于X区小区二区15号楼4单元601号的房屋。2008年1月9日，原告DSP与被告CZW签订“北京市存量房屋买卖合同”，合同约定出卖人DSP将其所有的位于X区小区二区15号楼4单元601号的房屋出卖给买受人CZW，房屋成交价款为323128元，买受人同意在签订合同时支付定金2万元。出卖人同意在过户的三个工作日内将该房屋交付给买受人。补充协议中约定，该房屋成交价款为323128元，装饰装修、设施设备等补偿款为404874元。同日，DSP、CZW与TTTT公司签订“房地产经纪服务合同”及“委托过户代理合同”，合同约定，丙方TTTT公司为甲方DSP、乙方CZW撮合交易并签订房屋买卖合同，丙方收取代理服务费18200元及3000元权证代办费。合同签订当日被告CZW支付原告DSP购房定金2万元，支付TTTT公司代理费11200元。2008年1月10日CZW支付TTTT公司代理费1万元。同年1月20日，被告CZW支付原告DSP购房首付款38万元。　　2008年1月20日，原告DSP将诉争房屋交付被告CZW，CZW于2008年3月25日对该房屋进行了装修并入住至今。根据被告CZW的申请，本院依法委托北京市价格认证中心对该房屋的装修现值进行了鉴定，鉴定结论为：该房屋装修现值为22.4万元。　　另查，原告DSP与诉争房屋开发商于2007年9月27日签订房屋买卖合同，购房价格为323128元，原告于2007年12月办理入住手续，办理入住手续后并未对房屋进行装修。原、被告签订房屋买卖合同时，原告尚未取得诉争房屋的产权证，该房屋为经济适用住房。　　上述事实有下列证据证明：　　1.“认购协议”、“房地产经纪服务合同”、“委托过户代理协议”。　　2.“北京市存量房屋买卖合同”、“补充协议”。　　3.收条。　　4.鉴定结论。　　5.当事人在庭审上的陈述、房产证。

　　法院审理认为：经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。因其具有社会保障的性质，故国家对经济适用住房的购买对象、申请条件、上市交易等均有特殊的规定。根据国家相关政策，购买经济适用住房享有政府优惠，其购买对象具有特定性即城镇低收入家庭，其出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。根据《北京市经济适用住房管理办法》相关规定，购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易。本案诉争房屋属于经济适用住房，原告购买该房屋尚未满5年即将该房屋出售给被告CZW，且以高于原购房价格的市场价格予以出售。原、被告签订的房屋买卖合同违反了相关法规的规定，且损害了社会公共利益，故双方签订的房屋买卖合同应属无效。作为双方房屋买卖合同从合同的“房地产经纪服务合同”及“委托过户代理合同”均属无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当返还，故对原告要求被告CZW腾退房屋、交付房屋的原始购房资料及被告CZW要求原告返还购房款、TTTT公司返还代理服务费的诉讼请求本院予以支持。因该房屋的装修构成房屋的一部分，故原告要求恢复原状的诉讼请求本院无法支持。房屋的装修构成对原财产的添附，实质上增加了原财产的价值，故原告应将增加的装修价值返还被告CZW。虽原告对鉴定结论表示异议，但其并未提交相反证据加以证明，也未申请重新鉴定或补充鉴定，故对诉争房屋的装修现值，本院依据鉴定结论加以确定。原告要求被告CZW支付房屋占用费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。被告CZW要求原告支付购房款利息、腾房费及未购买另一处房产造成的定金损失和其他损失，均无事实及法律依据，本院不予支持。被告CZW要求被告TTTT公司赔偿其装修费、腾房费、未购买另一处房产的定金和其他损失，无法律依据，本院不予支持。　　

法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，作出如下判决：　　1.原告DSP与被告CZW签订的“北京市存量房屋买卖合同”无效。　　2.原告DSP返还被告CZW购房款40万元。　　3.反诉被告DSP赔偿反诉原告CZW装修费214000元。　　4.反诉原告CZW从北京市X区小区二区15号楼4单元601号房屋内搬出。　　5.被告CZW返还原告DSP位于北京市X区小区二区15号楼4单元601号房屋的相关购房资料：前期物业管理协议、分户验收表、住户手册、装修手册、购房手续须知、产权代办收据、公共维修基金收据、歌华有线电视开通收据、准住证、住房使用说明书、住宅质量保证书、购房发票、结算通知单、购房合同、购电卡、燃气卡、燃气使用证、居民用电登记表、燃气表使用说明书、卡式电表使用说明书，以上资料均为原件各1份及房屋钥匙共计13把。　　6.被告北京TTTT房地产经纪有限公司返还被告CZW代理服务费21200元。　　以上第二、三、四、五、六项，均于本判决生效后10日内执行。　　7.驳回原告DSP及反诉原告CZW的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。　　案件受理费613元，由原告DSP负担50元，已交纳；由被告CZW负担50元，由被告北京TTTT房地产经纪有限公司负担513元，均于本判决生效后7日内交纳。反诉费3558元，由反诉原告CZW负担558元，已交纳；由反诉被告DSP负担1000元，由被告北京TTTT房地产经纪有限公司负担2000元，均于本判决生效后7日内交纳。鉴定费2225元，由原告DSP负担，于本判决生效后7日内交纳。