区分原则的适用：王XX诉贵阳XX房开公司违约案

案情概要：

王XX与贵阳XX房开公司买房一套，但是最终没有得到房子，王XX将房开公司起诉到法院后，房开公司辩称：根据最高人民法院的司法解释以及我国房地产管理法的规定，不动产买卖合同不经登记者不生效。所以这些合同当然无效。接受王XX委托受，本律师认为：该案的核心问题是没有运用物权法的区分原则。后法院运用该原则判定合同有效，房开公司承担违约责任。

现实中存在很多类似的案例：当事人之间订立了房屋买卖合同且实际履行了，但由于历史或其它原因，没有进行不动产登记。随后房屋涨价了，出卖人便向法院起诉，主张房屋未登记合同无效，应收回房屋。

胜诉的法理：

1、债权作为请求权、相对权的性质，债权的取得或者设定不需要公示，因此买卖合同的成立与生效并不需要物权公示，结果损害了债权关系中遵守合同的当事人的正当利益，而保护了违约的一方。因为，在这种情况下如果认定合同无效，则合同没有任何约束力，一方当事人就可以肆无忌惮地违约，而另一方当事人却对此毫无救济的权利。

2、区分原则，是指在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，他们成立生效依据不同的法律依据的原则。区分原则的法理基础，是请求权与支配权的区分，负担行为与处分行为的区分，债权关系变动与物权关系变动的区分。因此区分负担行为与处分行为的标准决定了：原因行为遵守债权法律行为的生效要件，而物权变动遵守处分行为的生效要件。买卖合同是否有效适用债法中对合同有效的规定，而房屋的所有权是否发生移转则适用物权法的规定。

3、《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 随着我国《物权法》的颁布，标志着区分原则的正式确立，即是在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，他们成立生效依据不同的法律依据的原则，消除了多年来在司法实践中对此问题的争论。更为重要的是，区分原则的基本价值在于：确定物权变动的时间界限。

4、对于不动产，登记是唯一当然取得公信力，不动产物权登记的公信力是指不动产物权登记机关在登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众信赖其正确合法的效力。

5、不动产变动的法律事实区分原因行为和结果行为，有较强的实践价值。因为：(一)区分原则符合物权为排他性而债权为请求权的法理。不动产物权变动与其原因行为的区分原则是合理的，登记都是针对不动产合同履行或物权行为效力而言的，已经登记只是说明不动产的物权已发生移转或不能对抗第三人，并不意味着不房屋买卖合同本身无效。