民法典法律知识

不动产交付与登记的法律效力

法律快车官方整理

2021-10-20 09:16

人浏览

导读：

土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。那么不动产交付与登记的法律效力？为了帮助大家更好的了解相关法律知识，法律快车小编整理了相关的内容，我们一起来了解一下吧。

　　一、不动产交付与登记的法律效力

　　2000年5月，张某在某小区购买住房一套，因种种原因张某与好朋友李某协商，将房屋登记在李某名下，并由李某以自己的名义领取了房产权。后张某与李某关系恶化，李某一气之下将登记在自己名下的房屋卖给第三人王某（王某不知房屋实际上是张某的）。2000年12月，双方到房管所办理了过户手续。张某得知后，于2001年5月向法院起诉，要求法院认定李某与王某的房屋买卖合同无效，并要求李某将房屋归还给自己。

　　本案处理的关键是如何认识物权中的公示原则。公示原则是物权法中一项基本原则。所谓公示原则，即物权的变动必须以一种客观可以认定的方式加以展示，从而获得社会和法律认可的效力的原则。之所以要确立公示原则，是因为任何当事人设定、移转物权，都会涉及第三人利益，因此，物权的设立、移转必须公开、透明，以利于保护第三人的利益，维护交易安全和秩序。公示的方式，必须由法律明确规定，而不能由当事人随意创设，原则上是采用不动产登记、动产交付的规则。

　　由于物权法中的公示原则，不动产的物权会有纳入登记的物权与未纳入登记而由真正权利人实际享有的物权之间的区分，动产也会出现占有表示的物权与真正权利人享有的物权之间的区分，出现法律上的物权人与事实上的物权人相分离的现象。这种分离常常是因为物权人自己的原因所造成的，即在法律上的物权人与事实上的物权人之间有一种当事人内部关系。但这种内部关系属于两种权利主体间的内部冲突，与其他人无关，对第三人不产生拘束力。第三人作为该关系的局外人，无法也无义务了解其中的物权合意实质内容，只能根据物权公示的形式来作出判断，并推定其交易前手（即法律上的物权人）享有正确的物权。如果登记不产生公示效力，则不仅使登记制度形同虚设，而且也不利于交易安全的维护，使整个交易陷于无序和不可知、不可信状态。因此，一旦出现法律上的物权与事实上的物权分离涉及到第三人的利益，就必须采用推定公示正确性的方式来保护第三人利益。第三人只要信赖不动产的登记，通过法律行为从法律上的物权人处取得物权后，就承受了法律上的物权人在法律上应受保护的地位，法律上仍承认该项交易所导致的所有权移转的效果，以保护当事人的利益并维护交易安全。对于事实上的物权人来讲，因为他与第三人没有直接的法律关系，所以他不能凭借自己的意思来限制第三人，不能否定第三人取得的法律上的物权的正确性。只要第三人取得的法律上的物权是基于对物权公示形式的信赖，这种物权取得就是正常取得。因此，在第三人根据公示原则取得物权的情形下，必须首先坚持承认法律上的物权，采用推定公示正确性的方式保护第三人的取得，对事实上的物权进行限制，这不仅有利于保护交易安全，也符合物权法的法理。

　　当然，第三人的物权取得必须具备以下条件：第一，第三人已经进行不动产登记。不动产登记是物权是否变动的判断条件，即使第三人与法律上的物权人有合法的债权关系，但如果未通过不动产登记取得物权，第三人在物权法中也就没有明确的地位，就不能对抗事实上的物权人。第二，第三人从法律上的物权人处取得物权必须是善意的。这种善意的条件应该是非常宽松的，对不动产物权而言，只要第三人取得物权时，法律上的物权登记没有丧失，就一般认为第三人是善意的。但如果他人举证证明第三人明知法律上的物权不是真正的物权，仍然从法律上的物权人处取得物权的，就表明第三人具有主观恶意，不能受法律保护。第三，第三人根据法律行为取得物权，如果第三人的物权不是依法律行为而取得的，即使办理了登记，也不受登记公信力的保护。在不存在交易第三人的情况下，为保护交易公正，事实上的物权人可以行使异议抗辩登记请求权来对抗法律上的物权人，异议抗辩登记请求权应该在第三人取得物权之前行使。如果事实上的物权人的异议抗辩是正当的、充分的，就可以使事实上的物权转化为法律上的物权，从而使法律上的物权和事实上的物权的分离不复存在。

　　就本案而言，张某将自己购买的房屋登记在李某名下，形成了法律上的物权与事实上的物权相分离，李某作为法律上的物权人擅自将房屋卖给不知情的王某，王某作为善意第三人，从法律上的物权人李某处购得房屋并办理了过户手续，根据上面分析，王某当然取得物权，成为法律上的物权人，这个房屋买卖合同当然受到法律的保护。事实上的物权人张某无权要求法院确认李某与王某之间的买卖合同无效，法院不应支持张某的主张。当然，张某作为事实上的物权人在自己的利益受到损害时，可以行使对原法律上的物权人李某的债权请求权，可以以合同、侵权行为或者不当得利等债权关系，要求原法律上的物权人李某承担给自己利益带来的损失，以保护自己的权益。

　　二、不动产交付方式有哪些

　　我国民法典规定：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　民法典规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第16条规定：土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。

　　民法典规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

　　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。但这些规定，均没有对不动产交付的形式作出明确的说明。因此，就不动产交付的形式，实践中存在以下三种意见：

　　一习惯交付。该观点认为，对于房屋的交付，可以领取钥匙、交房通知或者在交房通知上签字为表现形式;对于土地的交付，可以实地踏勘土地，验收用地图红线坐标各拐点，核定土地面积无疑后签字确认或者在土地登记时经四邻指界无异后，在地籍调查表上签字确认为表现形式。

　　二转移占有交付。该观点认为，对于房屋的转移占有视为交付使用。其依据为：《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　转移占有是指，占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。占有人转移占有，自受让人取得事实上物的管领力时完成。转移占有具有如下特征：

　　1、必须有让与占有的意思表示;

　　2、必须将占有物交付给受让人。因此，转移占有是一种事实状态的占有，但因没有进行登记而不发生所有权转移的效力。

　　三法定登记交付。该观点认为，依据民法典：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”的规定，物权在设立和变动时，必须经过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以保护交易安全。物权在设立和变动时之所以要公示，是因为物权具有绝对的排他性效力。如果没有公示制度，则不利于物权交易的安全，不利于保护第三人的利益，从而导致财产交易秩序的混乱。