民法典法律知识

有偿使用合同与租赁合同的区别

法律快车官方整理

2022-01-02 15:30

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导读：

日常生活当中，个人或者单位都有租房的需求，也会有一些借用某财物使用的情况，并且签订了合同，前者是签订租赁合同，后者是签订借用合同，这两者可能会让人难以区分，那么，有偿使用合同与租赁合同的区别是什么？下面法律快车小编为大家详细介绍一下，希望对大家有所帮助。

一、有偿使用合同与租赁合同的区别

有偿使用合同属于有偿合同，有偿合同是指当事人一方享有合同约定的权利，须向对方当事人支付相应对价的合同。有偿合同又称“有偿契约”，是“无偿合同”的对称。买卖合同、租赁合同、保险合同等合同是其典型。无偿合同是指当事人一方享有合同约定的权利，不必向对方当事人支付相应对价的合同。赠与合同借用合同和无偿保管合同等为其典型。有偿合同与无偿合同的划分，同双务合同与单务合同的划分，并不完全等同。一般来说，双务合同都是有偿合同，但单务合同却并非皆为无偿合同。有些单务合同是无偿的，如赠与合同，而有些单务合同则为有偿合同，如借款合同。

【法律依据】

《民法典》第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零四条租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

二、租赁合同的法律特征有哪些

《民法典》第212规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁可以区分为使用租赁和用益租赁，仅以使用为目的的，称为使用租赁；以使用及收益为目的的，称为用益租赁。租赁标的物可以是动产，也可以是不动产，但租赁物须是不消耗物、特定物、有形物。

（一）租赁合同是转移使用权、收益权的合同。

租赁合同是以物的使用、收益为目的的合同，但当事人可以约定排除承租人的使用权。租赁物所有权不发生转移，租赁合同期限届满后，承租人须将原物交还。租赁合同的给付具有持续性，因此可将租赁合同称为持续性合同。

（二）租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。

租赁合同的成立、生效不受是否交付租赁物的左右，是诺成合同。出租人以标的物的使用权、收益权为对价，承租人以租金为对价，租赁合同是双务、有偿合同。

根据租赁是否确定日期，可以分为定期租赁和不定期租赁。

定期租赁，当事人约定了租赁期限，但租赁期限如果过长，不利于平衡当事人之间的利益，所以《民法典》第七百零五条规定："租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年"。

不定期租赁，当事人没有约定租赁的期限。不定期租赁的特点是当事人有任意解除权。"当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人"。

三、租赁房屋承租人有优先购买权吗

承租人的优先购买权，是指出租人在租赁合同的有效期限内出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。优先购买权的立法精神和目的就是要赋予承租人在购买承租房屋时的优先性，使出租人和承租人的租赁法律关系不因出租人的出卖行为而受到影响，维护交易秩序的稳定，促进市场经济的发展。出租人出卖租赁房屋，在同等条件下，卖给第三人和卖给承租人，其利益不受任何影响，出租人卖给承租人更有利于保护承租人利益。

首先，关于优先购买权的权利性质

有人认为基于租赁合同产生的法律关系是一种债权债务关系，因此，有赖于租赁合同而产生的优先购买权是债权的一种形态。但也有学者认为，根据上述定义，优先购买权不是一项债权，其由于具有对出租人所拥有的房屋出卖权的限制权利，因此，其是所有权的一种，是基于物权而产生的一种权利，是典型的物上请求权。笔者倾向于这是物权的一种，这主要是由于从权利分类上来说，承租人的优先购买权是一种形成权。所谓形成权，是指权利人利用法律赋予的权利，以其独立行为使权利发生变动。承租人优先购买权的形成权，即指优先购买权人依自己一方的意思，形成的义务人（出租人）与第三人同等条件为内容的契约，无须义务人的承诺。承租人行使优先购买权后，依法排除了出租人把财产出卖给他人的可能，而在双方之间形成买卖的权利义务关系。凭单方意思表示形成法律关系是形成权最基本的特征。优先购买权人在出售人出售标的物时，如果他愿意，可以在同等条件下必然地成为购买方，而不论出售人是否同意。从能否成为购买方而言，优先购买权人有仅凭单方意思表示而决定的权利。

事实上，承租人行使优先购买权的大量情形都是在出租人擅自出卖租赁房屋后发生的，这种权利的行使往往是带有一定的强迫性，即一旦出租人与第三人达成了购买协议或进行了房屋买卖行为，承租人在法定的期间内就有权要求出租人以同等条件将出租房屋卖给自己。此时，出租人不可以因为承租人主张权利而拒绝将房屋以第三人的合同条件出卖给承租人，也不可以索性拒绝将房屋卖给任何人。只要承租人坚持以第三人的合同条件购买房屋，出租人就必须履行合同义务。

第二，关于第三人的善意取得问题

所谓善意，是指第三人完全不知道其拟购买的财产并非是属于出卖人享有所有权的事实，同时其在法律上也不负应当知道的义务。善意取得的财产一般是法律允许流通的动产。因为动产物权的存在，以占有为其公示方法，以占有之变动为其变更的公示方法，而不动产物权的存在与变更则以登记及登记之变更作为公示方法。因此，动产占有人容易使人相信其即为该动产的权利人，而第三人也有权自占有人处受让该动产；但是，误信不动产占有人为权利人则缺乏法律上的依据。因此，为维护占有之公信力并保护交易安全，善意取得的标的物应为动产，而不包括不动产。优先购买权所涉及的是房屋不动产，房屋所有权的转移，一般也不应适用善意取得制度。

由于出租人和第三人之间转让的是房屋，作为不动产，房屋转让适用登记制度，因此，第三人在购买系争房屋时，其应该要到房产登记部门办理过户登记手续。这里就可能涉及到租赁房屋的租赁登记问题，有人认为，如果租赁合同曾经登记，那么第三人购买出租房屋而未经承租人同意，则显然构成非善意。但如果租赁合同没有进行登记，则有可能构成第三人的善意。笔者认为，租赁合同的登记与否，均不能使第三人的购买行为变成善意，理由如下：首先，从立法上看，承租人优先购买权为法定权，而第三人善意取得在我国法律上尚未确定。我国合同法第230条规定：“出卖人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条没有附加任何条件，直接赋予了承租人优先购买权。我国城市房地产管理法第53条关于“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”的规定，是在形式上是对房屋租赁合同的一种限制，但从实质上看，这里的登记备案制度并非行政审查批准，本质上是起到对房屋租赁的公示作用和国家对房屋租赁监督管理作用，对租赁合同的实质没有任何影响。

其次，从司法实务上看，承租人优先购买权应可对抗善意取得。

承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”该规定不但直接明确了承租人的优先购买权，而且间接地排斥了第三人的善意取得。因此，在第三人侵犯承租人优先购买权情况下购买房屋的，该房屋买卖合同应该无效，承租人有权请求房产登记部门撤销该转让登记，支持自身的优先购买权。

第三，关于部分租赁是否能对整体出售的房屋享有优先权的问题

一般来说，出租人出卖出租房屋时，承租人是否享有优先购买权，要分两种情况。如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，超出部分与租赁房屋部分可以分割，出租人又是分割出卖，承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权，对超出承租范围的房屋部分不能主张优先购买权。如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，而超出部分与租赁房屋部分不可分割，或虽可分割，但出租人不愿分开出卖，要整体出卖。对于这种情况，笔者认为：出租人出卖的房屋只要涵盖出租房屋，即使出卖房屋超出了出租房屋范围，是整体房屋，承租人应当享有优先购买权。

房屋承租人享有优先购买权，《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

以上就是法律快车小编为大家整理介绍的关于“有偿使用合同与租赁合同的区别”等相关法律知识。有偿使用合同包括了买卖合同、租赁合同、保险合同等，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询法律快车，我们会有专业的律师为您提供帮助。

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关联法条

《中华人民共和国民法典》第七百零三条

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