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民事房产纠纷，商品房买卖合同纠纷，开发商违约，经过三年的起诉，现在因为开发商有债务纠纷，法院查封了我的房子，一直没有移交。

房产纠纷 2021-03-20 15:13 人浏览

共4位律师解答

商品房买卖合同纠纷：　　
1、房屋质量低劣型。质量是一切商品或者服务的灵魂，尤其在商品房买卖关系中体现的更加明显。众所周知，由于商品房价值较高，是人们生活中不可或缺的必需品，买受人往往倾其所有甚至举债购买，因此，购买商品房的意义以百年大计来论绝不为过。但是，少数房地产开发企业全然不顾买受人的利益，将开发成本降至不能保证质量的地步，铤而走险，野蛮施工，以次充好，坑害老百姓的利益。　　
2、逾期不能正常交付型。房地产开发企业逾期不能正常交付买受人商品房是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，其中原因诸如资金短缺或审批手续欠缺等导致建设工期延长不一枚举。近年来，导致房地产开发企业不能按照合同约定正常交付的原因又有了新的表现，司法实践中发现，因开发建设行为不规范而引发的此类纠纷呈现的比较明显。　　
3、故意隐瞒相关资质型。我国现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经作出了比较完善的规定，而在现实生活中，除了因房地产管理部门审核不严，出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形外，还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾，明明未取得商品房预售许可证明，却哄篇买受人称已取得商品房预售许可证明;明明未取得合法的土地使用权，却大张旗鼓地进行工程建设;明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件，却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式为买受人设立种种陷阱。　　
4、权属证书缺失型。有的房地产开发企业不具备拆迁资质，必须委托具备拆迁资质的拆迁安置公司进行拆迁安置，房地产开发企业支付拆迁安置公司的报酬有时就是待建的商品房，拆迁安置公司对这部分商品房则以房地产开发企业的名义对外销售，签订合同，办理权属证书同样要借助房地产开发企业的名义进行，一旦两家产生利益冲突，买受人的权益难以得到保障。　　
5、广告宣传失实型。在商品房买卖过程中，人们因相信广告而上当受骗的事经常发生，各种传媒也不断披露或名不副实，或夸大其词，甚至是瞞天过海的广告事件内幕，房地产开发企业也因此受到一定的惩处，但其受到惩处的损失与因虚假广告而产生的收获相比微乎其微，房地产开发企业感觉不到痛痒，仍我行我素。

平台法律顾问团队
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2021-03-20 14:57

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1、约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。　　
2、商品房买卖合同没有约定损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，损失赔偿额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。　　
3、由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：　　
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；　　
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；　　
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。　　损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

法律快车咨询顾问

2021-03-20 15:03

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买了房产后，出现违约的情况很多，需要具体情况具体分析。比如：房产买卖合同违约赔偿问题。当遇到违约时提出要适用减少或增加违约金的主张，必须具备下列条件：

1、商品房买卖合同中必须有约定的违约金条款；

2、在商品房买卖合同中约定的违约金过高或过低；什么是过高或过低，在下文中讨论。

3、要有合同一方当事人请求；不请求则一般不处理，但也有法官依职权裁判的实例。

房产纠纷律师团队
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2021-03-20 15:12

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房产纠纷属普通民事案件，起诉程序是由原告到房产所在地人民法院提起民事诉讼，人民法院在收到起诉书后应在七日内决定是否立案。我国法律规定普通程序审理民事案件，一审不超过六个月，如果适用简易程序审理，一审不超过三个月。　　房产纠纷起诉程序：　　
1.准备证据　　
2.撰写房产纠纷起诉状　　
3.向法院递交房产纠纷起诉状　　
4.法院立案受理　　
5.向被告送达起诉状　　
6.开庭审理　　
7.判决

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2021-03-20 15:13

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