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如何救济房产登记权利

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2020-04-17 00:22

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　　如何救济房产登记权利

　　在法治社会，权利受到侵害，必有法律救济。法律意义上的救济，是指对已发生或业已造成伤害、危害、损失或损害的不当行为予以纠正、矫正或改正的法律行为。救济是事后行为，非事前、事中行为，不能假想、预先救济。法律救济方式多元。依强制力为标准划分，法律救济方式分为私力救济和公力救济。依公权职能为标准划分，公力救济有行政和司法之分。依法律关系为标准划分，司法救济程序又有刑事、民事和行政诉讼之分。

　　行政救济是指行政主体的自力救济和行政复议。行政主体自力救济是指行政主体因内部监督而自行主动纠正、矫正或改正可能发生或业已给行政管理相对人造成损失或损害的不当行政行为(包括不实、错误、违法的行政行为)。监督包括权力和权利监督两种。权力监督来自行政主体自身以及同级行政主体间的建议、批评和上级机关的审查、指令。权利监督来自行政管理相对人的申请、申诉、举报。行政主体自力救济仅限于行政主体对行政行为的事后救济。行政主体对行政行为事中(行政行为作出之前)因监督或他人举报，自行主动取消、修正将要作出的可能给行政管理相对人造成损失或损害的不当行政行为，不是行政主体自力救济，而是行政主体依法行政的程序规定和质量要求。

　　司法救济是指法院依照法定程序为维护权利主体的合法权益所进行的活动。司法救济因权利主体的诉求和救济程序不同，分为民事诉讼活动和行政诉讼活动。民事诉讼解决民事权益争议，行政诉讼解决行政争议。如房地产登记，权利归属有争议，即权属不清楚时，由民事诉讼程序确认房地产权利归属以及房地产登记正确与否;登记的合法性有争议时，由行政诉讼程序确认房地产登记合法与否。

　　房产权利受到侵害，应当有救济途径。《中华人民共和国物权法》第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。《房屋登记办法》第七十四条规定：权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记：第七十六条规定：利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

　　房产权利救济也分行政救济和司法救济。房产权利行政救济是指房产登记机构的自力救济和房产权利人及利害关系人的房产登记行政复议。房产登记机构自力救济是指房产登记机构因内部监督而自行主动纠正、矫正或改正可能发生或业已给房产权利人及利害关系人造成损失或损害的不当登记行为(包括不实、错误、违法的登记行为)。监督包括权力和权利监督两种。权力监督来自房产登记机构自身以及同级行政主体间的建议、批评和上级机关的审查、指令。权利监督来自房产权利人及利害关系人的申请、申诉、举报。房产权利行政救济的表现形式是房产权利人及利害关系人向房产登记机构申请变更登记、更正登记、异议登记和注销登记。如果房产权利人或利害关系人认为登记记载错误或不当，不是向房产登记机构申请变更登记、更正登记、异议登记和注销登记，而是直接启动行政诉讼程序，请求法院裁判撤销房产初始、转移、他项权利登记，无异于取消房产变更、更正、异议、注销登记种类。这种作法于法相悖，于理不合，于行有害。[page]

　　多元的房产权利救济方式之间，具有各自独立、相互制约、先后有序的内在关系。这种关系不能颠倒、跨越、并联和替代。房权利公力救济方式排列顺序是先民事诉讼、后行政处理、再行政诉讼;或者是先行政处理、再行政诉讼。后顺序的救济方式只有在前顺序的救济方式完结后，才可以启动、进入。各种救济方式的顺序不能颠倒、跨越、并联和替代。

　　同一项房产权利更正登记请求，如果同时分别向房产登记机构和法院提出，同时启动行政救济和司法救济两个程序，即房产权利人和利害关系人对行政救济中的更正登记请求又申请司法救济的行为，是并联行政和司法两个救济程序的行为，违反了两种救济方式的顺序准则，与行政法理不合，与法律规定不合;如果认为房产权利人和利害关系人只要对房产登记行政行为不服，就可直接启动行政诉讼程序，则既混淆了请求登记和请求更正登记的区别与联系，又混淆了行政救济与司法救济的区别与联系，无视行政救济的存在，取消行政救济方式。

　　因此，房产权利人没有经过行政救济程序，径行司法救济的，人民法院应当裁定不予受理，告知其应当先行政救济;已经受理的，裁定驳回起诉。

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关联法条

《房屋登记办法》第七十四条

《房屋登记办法》第七十六条

《中华人民共和国物权法》

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