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房屋买卖合同约定内容分析

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2020-04-16 18:11

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　　房屋买卖合同约定内容分析

　　使用年限：

　　住宅用地的土地使用年限是70年、工业用地的土地使用年限是50年、商业用地的土地使用年限是40年，从该地块取得之日起算;

　　谈合同时要查验清楚房地产商填写的房屋坐落、层数、面积等基本情况是否符合该房屋所在项目的《建设工程规划许可证》和经过批准的设计等合法有效的证明材料，自己所买的房屋所在幢?穴座?雪号、层数、门牌号是否与所附的规划、设计图的标注一致。如果不一致，建议购房者最好事先在合同中和房地产商约定清楚如交房时出现这种问题，房子是可退还是可换，否则最后吃亏的还是自己。

　　图纸尺寸、用途、净高要标明

　　商住两用房还仅仅是房地产商为了房屋促销宣传使用的一个词，国家相关部门根本就没有相关房屋用途的用语。有些预售许可证上将房屋用途一栏写的是公寓，这是一种似是而非的写法，公寓就是住宅，不要以为公寓就可商住两用。买商住两用楼，其长远利益是否能得到保障仍是一个未知数。

　　付款方式和期限：

　　开发商与购房者约定，自双方签订房屋买卖合同之日起日内，购房者应向相应贷款银行的指定机构提交申请贷款所需的全部文件资料和费用，否则，应承担逾期付款的违约责任。如果因贷款银行改变贷款条件而致使购房者无法成功申请银行贷款的，购房者最好在补充协议中约定处理方式，以免当该种特殊情况出现时使自己陷人被动境地。在双方就此问题达成一致后，购房者应按照约定履行付款义务。

　　面积确认及误差解决方式：建筑面积(包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积)、套内使用面积(套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分构成)

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;

　　(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。[page]

　　《北京市商品房销售面积的计算及公用建筑面积分摊》里关于分摊的内容的规定，包括三类：房屋本体公用设施(楼梯、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯、上下水管道、加压水泵、公用天线、阳台、消防设备等)和住宅区公用设施以及公共场所(地)(道路、文化娱乐场所、体育设施、停车场、单车房等)。

　　房屋交付期限：

　　逾期交房的违约责任：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，出卖人逾期交房，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方有权请求解除合同，但当事人另有约定的除外。

　　举个例子来说，就是如果合同约定2005年1月1日交房，但是开发商到了2005年1月10日还没有交房，于是您作为购房者就可以开始行使催告权，可以给开发商写一封信：“xxx公司(开发商的名称)，按照约定，贵司应于2005年1月1日交房，至今仍未交付，特此催告。”一定要使用挂号信。

　　约定违约金的起付时间和比例;未约定则按法定最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　一旦发生“逾期交房”，通常可以向开发商要求解约或索赔。

　　规划、设计变更的解决方案：

　　办理房产证问题：签约前可以查验“国有土地使用证”，如果是“临时使用证”或有抵押，要拒绝签约，或者一定要求开发商签订补充协议，约定“开发商保证于xxxx年x月x日之前办理《国有土地使用证》”。

　　签好《购房合同》

　　《购房合同》中要有专门条款对房屋产权和房产证相关内容有所约定，不仅要约定具体办理的最后时限，还要约定不能按时办理的处理办法。

　　《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定来确定。即：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

　　合同中避免模糊条款，开发商的承诺确认清楚后最好写入合同，否则口头承诺法院很难支持[page]

　　合同法定解除的情形：

　　在北京，从2006年1月1日起，市民可通过北京市建设网和房地产交易管理网查询现房项目、楼盘和房屋销售状态及成交均价等信息，并在网上签约。

　　购房前——去房产所在地房管所查询有关房屋的状态——是否有抵押、是否已卖给他人等;

　　买房产要审查房地产五证及开发商资质

　　“五证”是国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售(预售)许可证的统称。

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关联法条

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

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