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建设工程质量保修期与保证金

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2021-12-20 11:12

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　　在我国，建设工程是比较重要的一项工作任务，它生活在众目睽睽之下，所以压力会相对来讲比较大那么建设工程质量保修期与保证金？为了帮助大家更好的了解相关法律知识，法律快车小编整理了相关的内容，我们一起来了解一下吧。

　　一、建设工程质量保修期与保证金

　　1）质量保修期

　　【法律规定】

　　我国法律确立了建设工程质量保修制度，并明确了相关项目的最低质量保修期限。

　　《建筑法》第62条规定：“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”

　　《建设工程质量管理条例》第39条第1款规定：“建设工程实行质量保修制度。”第40条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

　　（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

　　（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的放渗漏，为5年；

　　（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

　　建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”《房屋建筑工程质量保修办法》第7条、第8条也作出了与《建设工程质量管理条例》基本相同的规定。

　　（2）缺陷责任期

　　【合同规定】

　　《建筑法》、《建设工程质量管理条例》并未从法律层面上确立缺陷责任期制度。

　　我国工程实务中“缺陷责任期”这一概念和术语是借鉴国际工程承包的惯例和菲迪克合同文本中的规定确立的。《建设工程质量保证金管理暂行办法》（建质[2005]7号）这一部门规章的出台，在工程实务中引进了“缺陷责任期”的概念。同时，《中华人民共和国标准施工招标文件》（2007年版）第19条也引入了“缺陷责任期”这一概念，从而在工程实务中确立了缺陷责任期制度。根据《建设工程质量保证金管理暂行办法》第2条第3款的规定，缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体由发、承包双方在合同中约定。

　　（3）质量保证（保修）金

　　我国《建筑法》、《建设工程质量管理条例》对质量保证（保修）金（工程实务中又叫质保金）没有作出明确的规定，质保金的规定是在《建设工程质量保证金管理暂行办法》这一部门规章中。该《办法》第2条第1款规定：“本办法所称建设工程质量保证（保修）金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。”

　　（4）质量保修期与缺陷责任期的联系和区别

　　根据《建筑法》、《建设工程管理条例》、《建设工程质量保证金管理暂行办法》的规定可以看出，质量保修期与缺陷责任期属于既有联系又有区别的两个法律概念，不能混淆。

　　二者的联系主要体现在：

　　1）缺陷责任期包含于质量保修期，缺陷责任期属于质量保修期的一个时间段；

　　2）除少数专业工程质量保修期有特别规定外（比如城市道路工程的质量保修期从工程交付之日起算）,通常情况下两者都是从工程竣（交）工验收合格之日起计算；

　　3）两者的主要内容都是承包人对工程的缺陷进行维修并承担维修费用。

　　二者的区别是：

　　1）质量保修期是法定的，缺陷责任期是约定的；

　　法定质量保修期是最低的保修期。就是说，当事人双方可以约定比法定保修期更长的保修期限，但不能低于法定最低保修期，否则，该约定无效。而缺陷责任期则可以由发、承包双方在6个月、12个月和24个月三者之间自由选择确定。

　　2）质量保修期一般要大于缺陷责任期，特别是对于大型工程；

　　3）质量保修期对应的是保修责任，缺陷责任期对应的是缺陷责任。保修责任主要是通过保修、维修来体现；缺陷责任主要是通过扣除预留的质保金来体现。因此，缺陷责任期内可以预留质保金、到期后返还或者双方通过合同约定质保金的返还期限，而质量保修期内则不存在预留质保金的问题。

　　从法律意义上来说，保修责任属于合同责任，缺陷责任属于违约责任，两者有所不同。承担了缺陷责任并不能免除保修责任，同时，承担缺陷责任也可能同时承担保修责任。

　　（5）涉及质保金返还的一个案例

　　一件工程结算案件，其中一个诉由就是涉及质保金的返还。该案大概情况是，某施工总包单位承建一房建工程，其中部分工程分包给另一施工企业完成，合同约定分包企业在工程款中预留5万元的质保金，工程竣工验收合格之日起1年内返还。后因双方结算问题长期没有结果，总包单位自竣工验收合格之日起3年后仍然没有与分包单位进行结算，并没有按合同约定返还质保金。分包单位要求结算并支付工程款、返还质保金，但总包单位说屋面防水工程的质量保修期最低为5年，因此，双方约定质保金1年后返还的规定是无效的，质保金必须在质量保修期届满后才能返还。这就是实务中典型的混淆质保金期限和质量保修期限的例子。返还质保金并不是完结质量保修期，而是根据合同约定（如设有缺陷责任期）履行义务，同时，返还质保金后，保修人该履行的保修责任仍然在保修期限内存在。因此，不应该把质保金期限和质量保修期限进行“捆绑处理”、混淆应用。

　　二、建设工程质量保修期从什么时候算

　　《建设工程质量管理条例》第40条第3款规定：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”同时，《房屋建筑工程质量保修办法》第8条规定：“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。”从以上规定可知，在建设工程正常竣工验收的情况下，保修期的起算时间为：以参加竣工验收各方正式签署验收合格报告之日为保修期的起算时间。但在建设工程不能正常竣工验收的情况下，保修期的起算可结合《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条的规定来推定。如果承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期，保修期从该日起算;如果建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期，保修期从转移占有之日起算;如果因为承包人的原因导致建设工程无法完成竣工验收的，则保修期不能起算。

　　有些建设工程项目竣工后往往要经过一段时间以后才能完成交付，当竣工日期与实际交付日期不一致时，保修期该如何计算?如商品房建设项目，工程竣工后，房屋的预售刚刚开始或者还没有完成，有的房屋预售可能要数年才能完成。如果保修期按竣工验收合格之日起算，则可能购房者购房时保修期将要到期或期限已满，对于购房者来说，就会享受不到或者享受很短时间的保修服务，这对购房者明显不公平。

　　因此，建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第6条规定：“住宅保修期从开发企业竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可延长保修期。国家对住宅工程质量保修期只有规定的，保修期限按照国家规定执行。”第5条规定的保修期限为：“正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供次期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部件、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。”同时，建设部《商品房销售管理办法》第33条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

　　商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”

　　根据以上规定，第一，商品房的保修期是从交付之日而不是竣工验收合格之日起算。第二，如果竣工验收合格之日起算的保修期的存续期限大于《规定》中确定的最低保修期限，则以该存续期作为商品房的保修期;如果交付房屋时从竣工验收合格之日起存续的保修期低于《规定》中确定的最低保修期，则按照《规定》确定的最低保修期执行。