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买卖不破租赁违约怎么办?

法律快车官方整理

2022-01-15 15:51

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　　在现实生活中，有很多房东将房子出租出去之后往往会因为客观情况的变化选择将房子卖掉，那么你知道买卖不破租赁违约怎么办?？法律快车小编为大家整理了相关的法律知识，下面一起来看看吧，相信会对你有所帮助。

　　一、买卖不破租赁违约怎么办?

　　买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。如果租赁合同一方违约的，应当依约定及相关法律规定相应的法律责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

买卖不破租赁违约

　　二、买卖不破租赁适用于动产吗

　　买卖不破租赁适用不动产，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力而在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。

　　在我国，由于土地属于国家所有或者集体所有，单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定，土地使用权可以依法转让、出租，那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应仍然有效，即应当类推适用买卖不破租赁原则。

　　三、买卖不破租赁赔偿标准

　　（一）如果签了合同，一般是按合同约定赔偿;如果没有就可以向法院起诉三倍违约赔偿。

　　1、房东违约，违约金数额依据租房合同约定的数额确定。

　　2、买卖不破租赁。可以继续租用原房屋。“买卖不破租赁”原则，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

　　（二）我国关于“买卖不破租赁”的原则规定在下列法律及司法解释中

　　私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

　　出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定;房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。

　　《民法典》第四百零五条【抵押权与租赁权的关系】抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

　　第七百二十五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

　　第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

　　（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

　　（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　以上就是法律快车小编为您介绍的关于买卖不破租赁违约怎么办?的相关内容，如果租客存在不按时交纳租金,或者擅自转租等行为,严重影响租赁合同的继续履行,那么新房东可依照租赁合同或者法律规定行使解除权,如果你还有其他的法律问题，请及时咨询律师处理，法律快车提供专业律师，欢迎您进行法律咨询。

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关联法条

《中华人民共和国民法典》第四百零五条

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条