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当抵押权与租赁权发生冲突该如何处理

法律快车官方整理
2022-06-01 07:23
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　　当抵押权于租赁权发生冲突时要看哪个权利先设定，抵押权设立之后对抵押财产进行租赁的，抵押权可以按照规定实现，租赁不影响抵押权的实现，如果先租赁再抵押的，租赁权会得到保护往往租赁合同期满之前抵押权不能按时行使。

　　一、当抵押权与租赁权发生冲突该如何处理

　　（一）先设定抵押权再设定租赁权

　　当抵押权届满而租赁还未到期的情况下，就会产生抵押权和租赁权的冲突。我国法律规定仅规定了租赁权发生在先，抵押权发生在后的情形，对抵押权发生在先，租赁权发生在后的情形未作明文规定。现在的法律规定对此做出了规定。法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。所以，在抵押权已经登记的情况下租赁关系对于抵押权的实现是没有太大妨碍的。但是，已抵押的物品进行出租，因租赁期限超过抵押权实现期限，对抵押权还是会造成影响，因此出租人应对抵押权人履行告知义务。如果未履行告知义务，抵押权人应可以主张租赁合同无效。

　　（二）先设定租赁权再设定抵押权

　　租赁期长于抵押期，抵押权届满而租赁还未到期。根据法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这表明，租赁权具有对抗力，买卖不破租赁。因此在这样的情况下即使抵押权行使期限已经达到，但是由于要保护在先的租赁权，那么抵押权就不能按时行使。在因抵押权实行而将抵押物出卖时，先成立的租赁权仍然能够对抗后成立的抵押权。也就是说，原租赁合同对抵押房地产新的受让人仍旧是有约束力的。在租赁合同期满前，受让人不得随意解除租赁合同，也不能单方变更租金和租期。

抵押权与租赁权发生冲突

　　二、建设工程优先受偿权与抵押权的关系是怎样的

　　首先，抵押权是债务人或者第三人向债权人提供一定的财产以担保债务的履行，在债务人不履行债务时，债权人有依照法律的规定以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。

　　建设工程优先受偿权与抵押权的共同之处主要是：两者均为担保物权；两者的标的物均涉及不动产；两者均不占有标的物；两者对标的物的拍卖价款均享有优先受偿的权利。

　　其次两者的区别如下：

　　（一）建设工程优先受偿权为法定担保物权，抵押权则为意定担保物权。

　　（二）建设工程优先受偿权是法律直接规定的，具有法定性，因此，其生效无需登记公示，而抵押权以登记公示为生效要件，抵押物未登记公示，抵押权不生效。

　　（三）建设工程优先受偿权标的物只为不动产，抵押权除了不动产，还包括动产。

　　三、抵押权的效力

　　（一）担保的范围

　　有约定的，依照约定。没有约定的，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

　　（二）对标的物的效力

　　1、抵押效力及于从物

　　抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。

　　2、对孳息的效力

　　债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。

　　收取的孳息首先充作收取孳息的费用，其次是主债权的利息，再次是主债权。

　　3、对添附物的效力

　　添附物可以分如下情形对待：

　　（1）添附物归第三人时适用物上代位的有关规定。

　　抵押物因附和、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金。

　　（2）添附物归抵押人所有时及于整个抵押物。

　　抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物。

　　（3）共有时及于抵押人的份额。

　　第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。

　　以上是法律快车编辑对当抵押权与租赁权发生冲突该如何处理的介绍，希望对您有帮助。对于抵押权于租赁权发生的冲突要结合实际情况来分析。如果你还有其他的法律问题，欢迎咨询法律快车，我们会有专业的律师为您解答疑惑。

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