动迁房

动迁房即拆迁安置房，是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。上海近年来因城市建设对大量原公房、宅基地房、产权房等房屋进行拆迁，被拆迁人即安置对象可选择产权调换、作价补偿、或者两者相结合的形式。这里的产权调换面积所得的房屋，也就是本文想要粗略梳理和探讨的动迁房。

动迁房的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策约束，再加上动迁房交易周期长、产权结构相对复杂等特点，导致其交易存在更多的风险点，和一般的商品房交易有很大的不同。

尚未办理小产证的动迁房买卖合同是否有效？

根据上海市住房保障和房屋管理局规定：小产证满三年的动迁安置房可以转让；未取得小产证或小产证未满3年，但大产证满3年，且拆迁补偿安置协议满3年的，在办理小产证后可以转让。

现实情况中，很多拆迁户在与拆迁单位签订安置补偿协议后就与意向购房者签订动迁房买卖合同，这类合同是否有效？

根据《合同法》第五十二条　【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：

　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　（三）以合法形式掩盖非法目的；

　　（四）损害社会公共利益；

　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

此处强制性规定特指效力性强制性规定，政府部门关于动迁房交易限制的规定属于管理性规定，因此动迁房买卖合同在不存在欺诈胁迫损害国家利益等合同无效情形的情况下，不会因违反交易限制期的规定而无效。

根据前述分析，尚在交易限制期内的动迁房买卖合同一般而言是有效的，但合同有效不一定就能得到完全的履行，购房者还是有可能面临无法得房的风险。

风险一：动迁房尚在交易限制期内无法过户

按照上海市的政策，动迁房不满三年（小产证不满三年，或大产证与安置协议均未满三年）是不能上市交易的，在交易限制期内诉请法院，法院一般是不会判决支持过户的，因为此时作出过户判决显然存在事实上履行不能的风险，此时法院多会告知买方变更诉讼请求，或待过户条件具备之后再行诉讼。

根据《合同法》第一百一十条　【非金钱债务的违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

鉴于房价高涨，大部分买方的诉讼目标是取得房屋产权，而不是要求卖方承担违约责任，明智的做法是适时调整诉讼策略，待交易障碍排除后再要求办理过户。这里也涉及到司法权与行政权的协同问题，法律不是存在于真空中，法院的判决需要考虑可执行性和社会效果，也需要符合国家对相关产业进行调控的大方向。

风险二、购房者不具备购房资格

2016年3月25日，上海公布实施了最新限购政策，外地户籍人口购房要求社保缴费年限由原来的3年中累计缴满2年，提高到63个月中累计缴满60个月，外地户籍家庭限购1套住房，沪籍家庭限购2套住房。

在这一大背景下，购房资格也就是房票对房屋买卖双方都是一种限量资源，过户对卖家来说不仅是一项义务，同时也是一项权利。动迁房交易过户的环节中同样需要审查购房者的购房资格，如果不具备购房资格，即使房屋买卖合同真实有效也无法办理房屋过户。

根据《合同法》第九十四条　【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

现实案例中，如因买方不具备购房资格导致无法过户，卖方诉至法院要求解除合同并要求买方承担违约责任多会得到支持。这时有些买家会采取借名买房、委托购房、房产代持等变通做法，上述协议在不存在合同法52条规定的无效情节时，效力都是得到认可的，但其中也存在很多风险，本文不做展开。

风险三、卖房者无权处分

因动迁房小产证尚未办理，购房人在与卖房人签订动迁房买卖合同时，无法像一般产权房一样去房地产交易中心拉产调，往往只能根据卖房人提供的拆迁安置补偿协议、网签合同等来确认卖房人的售房资格。动迁房买卖合同签订时，有的动迁房地址已经确定，房屋已经建成，有的房屋尚在建造中，安置补偿利益在尚未进行分配的情况下属于被拆迁人共有，此时卖房人在房屋出售时很可能发生无权处分的问题。

根据《合同法》第五十一条　【无处分权人订立的合同】无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条　当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

　　出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

现实案例中，因无权处分引发的动迁房买卖纠纷往往与其他类型纠纷存在交叉，诸如离婚纠纷、借贷纠纷等，购房者如构成善意取得，则可以合法保有房屋；如购房者与售房者恶意串通损害第三人利益，则合同无效；如房屋共有权人不同意转让不配合过户，则购房人只能向售房人主张违约责任，案件情况不同无法一概而论。

风险四、动迁房被查封或抵押

有些动迁房的购房人在交易限制期满后要求办理过户时，发现动迁房被查封或被抵押了，因此无法办理过户。申请查封或办理抵押权登记的一般是对动迁房登记所有权人享有债权的债权人，卖房人要求继续履行房屋买卖合同并办理过户，债权人要求将房屋拍卖以实现债权，抵押权人要求优先受偿，这时就存在购房人和债权人之间权利的冲突和平衡问题。

此类案例中，如果购房人要求继续履行并办理过户，通常需要先将房屋“解封”或先涤除抵押权，如果上述履行障碍无法排除，法院一般不会在动迁房买卖合同纠纷案件中判决支持继续履行。

但在债权人提起的相关诉讼进入执行阶段后，是否能顺利拍卖房屋，也存在不确定性，在符合条件时，买房人也可以对法院的查封和执行提出异议，从而排除执行。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

综上，本文粗略探讨了尚未办理小产证的动迁房买卖中较多发的几大风险点，并简要分析了现实案例中的处理方式，很多问题还值得继续深入探讨。现实案例中，个案情况不同，案件阶段、证据材料各异，还需具体问题具体分析。