保定律师承办开发商逾期办理房产证违约纠纷案 - 要鸿志律师

案情简介：本案为一起因开发商的原因使买受人在约定、法定期限届满仍未能取得房屋权属证书（即由于开发商逾期未提供相关的材料为买受人办理房产证）而产生的商品房买卖合同纠纷。本律师作为业主的代理人，剖析了各业主的实际情况，综合相关房产的法律法规，成功为业主维权。
相关法律文书：
民事起诉状

原告： 张某，女，xxxxx，汉族，住址：xxxxx。电话：xxxx
被告：某房地产开发有限公司
法定代表人：洪某 职务：总经理
地址：河北省某市某路16号，电话：xxxx
案由：商品房买卖合同纠纷
诉讼请求：
1、请求人民法院依法判决被告承担逾期办理房产证的违约责任，支付逾期利息22773.04元（自2008年8月14日至2010年4月10日 ）。
2、诉讼费用由被告承担。
事实及理由：
2005年6月8日，被告与原告签订了编号为200501600367的《商品房买卖合同》，约定将位于蓝华西路125号，蓝华商城1层B-31、32房出售给原告，总房款为186822元整，交房日期为2005年10月30日。按照合同约定，被告应在房屋交付使用后90日之内即2006年5月1日前为原告办理房产证，但被告并未按照合同规定时间为原告办理。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍，原告曾起诉于南市区法院，法院于2010年2月1日判决被告赔偿原告迟办房产证违约金的损失1787.67元（到2008年8月13日）。现原告要求被告赔偿自2008年8月14日---2010年4月10日的迟办房产证违约金。
综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对房子进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，被告须支付给原告迟办房产证违约金22773.04元整。现依据《民事诉讼法》的相关规定起诉于人民法院，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。
此致
南市区人民法院
起诉人：
2010年4月21日　　
　代理词（第一次开庭）
审判长、审判员：
受张某的委托和河北亚华律师事务所的指派，由我担任各原告的代理人。在庭审前我详细的研究了本案的全部案卷材料，结合此前的法庭调查，现发表以下代理意见：
一、被告应当依商品房买卖合同的约定，为各原告办理房产证，并赔偿因此给各原告造成的损失。
原告张某分别与被告于2005年6月8日签订商品房买卖合同，合同中均约定被告在2005年10月30日前交付商品房，且被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料，报产权登记机关备案。但房屋于2006年1月30日交付给各原告后，被告却一直推托不予原告办理房产证。在各原告的不断督促下，被告于2007年8月1日与蓝华业主达成补充协议，约定：“办证时间：某市某房地产开发有限公司承诺：在3个月内，保证将房产证办好按时交到各位业主手中（2007年8月1日——2007年10月31日）。”但至今被告仍未给各原告办理房产证。
依据《合同法》第107条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
可见各原告有权利要求被告继续履行合同，为其办理房产证。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限······合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
二、被告应当给付各原告逾期交房违约金。
如上所述，被告与各原告签订的商品房买卖合同中均约定交房日期为2005年10月30日，但被告实际却是在2006年1月30日将所买卖的商品房交付使用，比合同约定逾期92天。
各原告与被告所签订合同第九条约定：出卖人逾期交房应当支付自合同约定的最后交房期限第二天起到实际交房之日，支付按日房价万分之三的违约金。
三、被告所称的原告的违约金的主张已经超过诉讼时效是不成立的。
在原、被告多次商议办理房产证及违约金等问题时，被告一直没有说不给付各原告违约金。也就是说对于违约金问题，原告的合法权益并没有受到侵害，也就谈不到权利受到侵害之日，所以说本案并没与超过诉讼时效。
综上所述，代理人认为被告的行为已经构成违约，各原告有权要求被告承担为其办理房产证、赔偿相应损失、支付违约金的违约责任。
以上代理意见望合议庭予以采纳。

代理人：河北亚华律师事务所律师
要鸿志 张娇
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
代理词
尊敬的审判员：
受本案原告张某的委托和河北亚华律师事务所的指派，由我担任各原告的代理人。在庭审前我详细的研究了本案的全部案卷材料，结合此前的法庭调查，现发表以下代理意见：
2005年6月8日，被告与原告签订了编号为200501600367的《商品房买卖合同》，约定将位于蓝华西路125号，蓝华商城1层B-31、32房出售给原告，总房款为186822元整，交房日期为2005年10月30日。按照合同约定，被告应在房屋交付使用后90日之内即2006年5月1日前为原告办理房产证，但被告并未按照合同规定时间为原告办理。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍，原告曾起诉于南市区人民法院，南市区人民法院判决被告赔偿原告迟办房产证违约的损失1787.67元（到2008年8月13日）。经过上诉，保定市中级人民法院（2010）某民二字第00358号民事判决书认定"张某至今没有取得房屋权属证书，系由于某公司没有向房屋产权登记机关提供必要的证明文件造成，应承担违约责任。某公司关于因消防设计变更，消防验收无法通过，无法取得大产权证的抗辩理由，非法定免责理由。甄义芬要求某公司赔偿逾期办理房产证所造成的损失1787.67元（按中国人民银行同期贷款利率计算自2007年10月31日至2008年8月13日）之请求，符合法律规定，予以支持。现原告要求被告赔偿自2008年8月14日---2010年4月10日的迟办房产证违约金。
对此，代理人认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对房子进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限······合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)中第三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；即中国人民银行参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告交纳房款总计186822元，被告须支付给原告迟办房产证违约损失22773.04元整。（详见计算表）
综上所述，代理人认为被告的行为已经构成违约，原告有权要求被告承担因逾期办理房产证、赔偿原告相应损失的违约责任。
以上代理意见望合议庭予以采纳。

代理人：河北亚华律师事务所
要鸿志 张娇律师
2010年5月19日


某市南市区人民法院
民事判决书
(2010)南民初字第418号
原告张某，女，xxxx，汉族，无业，现住xxxx。
委托代理人要鸿志，河北亚华律师事务所律师。
被告某房地产开发有限公司(原某市某某地产开发有限公司)，住所地河北省某市某路6号。
法定代表人洪某，该公司总经理。
委托代理人张某某，该公司法律顾问。
张某与某房地产开发有限公司(原某市某某房地产开发有限公司)为商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李某独任审判，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托代理人要鸿志，被告委托代理人张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张某诉称，原、被告于2005年6月8日签仃合同，约定被告将位于蓝华西路125号的蓝华商城1层B-31、32号房出售给原告，总房款为186822元，交房日期为2005年10月30日。按照合同约定，被告应在交付房屋且在交付房屋使用后90日内为原告办理房产证，但被告并未按照合同约定时间为原告办理房产证。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推托敷衍，原告曾起诉于南市区法院，法院于2010年2月1日判决被告赔偿原告迟办房产证违约金的损失(2008年10月31日至2008年8月13日)。由于原告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉请法院判令被告承担逾期办理房产证的违约责任，支付逾期利息22773.04元(自2008年8月14日至2010年4月10日)，诉讼费用由被告承担。
被告某房地产开发有限公司(以下简称某公司)辩称，原、被告签订的是产权式商铺买卖合同，不同子一般的商品房买卖合同纠纷。由卖方售后返租，按双方约定租金定期支付，买方的目的就是收取租金，截止到2009年12月原告已收取返还房屋租金 57083元，而且该购房合同第15条中约定逾期办房产证违约责任为:非因买受人原因，由出卖人赔偿买受人因此遭受的直接损失。原告没有直接损失，故应予驳回原告诉讼请求。
原告向本院提交如下证据:证据1, 2005年6月8日原、被告签订的商品房买卖合同一份，证明原告购买被告位于某市蓝华西路125号蓝华商城1层B-31#, 32#房产。证据2, 3份交款收据，证明2005年5月14日，原告已全部付清购房款186822元。证据3, 2007年8月1日原、被告签订的补充协议，证明被告和业主代表签订补充协议约定被告于2007年10月31日前将房产证办好，如有违约赔偿各业主直接和相应损失。证据4，河北省某市中级人民法院(2010)某民二字第00358号民事判决书一份，证明法院以认定被告应承担逾期办证的违约责任，按银行逾期货款利率计算逾期利息(截止到2008年8月13日)。证据5,银行历年贷款利率变动表一份，证明原告诉讼请求数额按中国民银行同期货款利率上浮30%计算。
被告对上述证据质证认为，对证据1, 2, 3真实性无异议，但认为被告只应赔偿原告直接损失，原告一直收取租金，没有损失不应赔偿。对证据4真实性没异议，对证据5真实性有异议，但该证据的利率为中国人民银公布的利率是一致的。故本院对原告提供的证据真实性均予以认定，可以作为有效证据使用。
根据上述有效证据，本院查明如下事实:2005年6月8日，原、被告签订商品房买卖合同一份，合同主要约定:原告购买被告位于某市蓝华西路125号蓝华商城1层B-31#, 32#房产，付款方式为一次性付款，被告应当在2005年10月30日前将商品房交付原告，逾期超过60日，支付房价款日万分之三的违约金。关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付徒用后90日内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告赔偿原告因此遭受的直接经济损失。合同签订后，原告于2005年一5月14日付给被告购房款186822元。2006年1月30日，被告将房屋交付原告使用。2007年8月1日，原、被告签订的《关于某市蓝华商城所有业主的产权、租金的几个补充问题》中对产权问题作了表述，主要内容为:被告保证在被告保证三个月之内(2007年8月1日-2007年10月31日)将房产证办好，按时交到各位业主手中，若违约，被告按法律规定赔偿各位业主的直接和相应的经济损失。但相关产权证至今未能办理。原、被告在此协议中签名、盖章。同时某市蓝华商城有限公司也盖章。2009年8月原告诉至本院，其中诉请被告赔偿因不能办理房产证给原告造成的损失。经本院(2009)南民初字第572号民事判决书和河北省某市中级人民法院(2010 )保民二字第00358号民事判决书判决被告赔偿原告逾期办理房产证所造成的的损失1787. 67元(按中国人民银行同期货款利率计算自2007年10月31日至2008年8月13日)。2010年4月，原告张某再次诉至法院，请求法院判令被告某开发公司承担逾期办理房产证的违约责任，按中国人民银行逾期贷款利率支付自2008年8月14日至2010年4月10日的逾期利息损失22773.04元。
另查明，2007年11月13日某市某某房地产开发有限公司更名为某房地产开发有限公司。原告购得本案讼争房屋后作为某市蓝华商城业主一直收取返还房屋租金。
本院认为，原、被告签仃的商品房买卖合同系双方真实意思表示、合法有效，受法律保护。双方应按合同的相关规定履行各自的义务，并承担相应的责任。原告于合同签订时，按约交纳了购房款，被告于2006年1月30日将房屋交付原告。被告应按商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，于商品房交付使用90日内，协助原告办理产权证，但原告未在规定期限内取得产权证书。2007年8月1日，原、被告双方就办理产权证问题达成补充协议，约定被告三个月内(2007年8月1日一2007年10月31日)将房产证办好，到期后，原告仍未能取得房产证书。未取得房产证并非原告的原因造成，因此，被告应承担相应的违约责任。因原、被告双方在补充协议中约定的办理房产证的期限延续到2007年10月31日，应视为双方对原买卖合同中办理产权证书期限的变更与补充，故因迟延办理房产证给原告造成损失应自2007年11月1日起计算。因2007年10月31日至2008年8月13日的迟延办理房产证的损失1787. 67元已经法院一、二审另案作出判决，并已发生法律效力。原告再次起诉并未举证证明其具体直接和相应损失，且一直在收取房屋租金。被告作为违约方赔偿损
失的数额应与违约所造成的损失相当，不可超出订立合同时合理预期的损失，故原告所主张自2008年8月14日起至2010年4月10日迟延办理房产证的损失，应按已付购房款186822元，参照中国人民银行同期货款利息的标准计算17517. 7元为宜。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和合同法》第一百一十三条第一款、最一高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下:
一、被告某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张某逾期办理房产证损失17517. 7元。
二、驳回原告张某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱存，应当依照《中
华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费288元，由原告张某负担50元，被告某房地产开发有限公司负担238元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省某市中级人民法院。
审判员：
二0一0年七月九日
书记员：


河北省某市中级人民法院
民事判决书
(2010)某民二字第00358号
上诉人(原审原告)张某，女，xxxx，汉族，无业，住xxxx。
委托代理人要鸿志、张娇，河北亚华律师事务所律师。
上诉人(原审被告)某房地产开发有限公司(原某市某某房地产开发有限公司)，住所地某市某街8号。
法定代表人洪某，该公司总经理。
委托代理人张某某，河北某律师事务所律师。
上诉人张某、某房地产开发有限公司(以下简称某公司)因商品房预售合同纠纷一案，不服某市南市区人民法院(2009)南民初字第572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张某及其委托代理人要鸿志、张娇，上诉人某公司的委托代理人张明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审审理中，原告提交了下列证据:1, 2005年6月8日原、被告签订的商品房买卖合同，证明原告购买被告位于某市蓝华西路125号蓝华商城1层B-31#, 32#房产。2、交款收据，证明2005年5月14日，原告向被告交购房款186822元。3, 2007年8月1日原、被告签订的补充协议，证明被告承诺三个月内办理房产证。
被告对上述证据质证认为，对证据1, 2,3无异议，但交房时间为2006年1月30日，现原告主张违约金已超诉讼时效。原审对原告提供的上述证据予以认定。
被告提交某市蓝华商城有限公司出具的证明一份，证明原告已收取房租，未产生损失。
原告对该证据质证认为，确实收到租金，但收租金与办理房产证无必然联系。原审对被告提交的该证据予以认定。
原审法院查明，2005年6月8日原、被告签订商品房买卖合同，合同主要约定:原告购买被告位于某市蓝华西路125号蓝华商城1层B-31#, 32#房产，付款方式为一次性付款，被告应当在2005年10月30日前将商品房交付原告，逾期超过60日，支付房价款日万分之三的违约金。关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告赔偿原告因此遭受的直接经济损失。合同签订后，原告于2005年5月14日付给被告购房款186822元。2006年1月30日，被告将房屋交付原告使用。2007年8月1日，原、被告签订的《关于某市蓝华商城所有业主的产权、租金的几个补充问题》中对产权问题作了表述，主要内容为:被告保证在2007年10月31日前将房产证办好，按时交到各位业主手中，若违约被告按法律规定赔偿损失。原、被告在此内容中签名、盖章。同时某市蓝华商城有限公司也盖章。2009年8月原告诉至法院，要求被告为其办理房产证，并赔偿逾期交房违约金3474. 79元，赔偿不能办理房产证所造成的损失1787. 67元(按中国人民银行同期贷款利率计算自2007年10月31日至2008年8月13日)。
同时查明，2007年11月13日某市某某房地产开发有限公司更名为某房地产开发有限公司。被告称原告主张的逾期交房违约金已过诉讼时效，原告称双方曾多次协商，故未过诉讼时效，但未提供相关证据。
原审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告已按约交纳了购房款，被告于2006年1月30日才将房屋交付原告使用，延迟交付92天，已属违约，但原告2009年8月诉至法院已经超过两年诉讼时效期间，也未提供诉讼时效中止或中断的相关证据，故要求被告赔偿逾期交房违约金的请求，不予支持。原告要求被告为原告办理房产证的诉讼请求不明确，因被告是有限责任公司，不是办理房屋登记的机关，被告仅有协助办理房产证的义务，故该诉讼请求应子驳回。原告要求被告赔偿损失1787. 67元的请求，于法有据，应予支持。原审依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，判决:一、被告某公司于本判决生效后十日内赔偿原告张某损失1787. 67元。二、驳回原告张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告负担10元，被告负担40元。
宣判后，张某、某公司均不服原审判决，提出上诉。上诉人张某请求撤销原审判决第二项并依法改判，支持其诉讼请求;一、二审诉讼费用由某公司承担。主要理由:1、原审诉讼程序违法。原审法院于2009年8月24受理本案，2009年10月19日适用简易程序由刘某独任审判审理了本案，于2010年2月1日出具判决，历经5个多月超审限审理案件。本案审理过程中是刘某独任审判，李某某作为书记员记录，但判决书的落款却是李某某为审判员，刘某为书记员。2、原审判决认定我要求某公司办理房产证的诉讼请求不明确，某公司不是办理房屋登记的机关，仅有协助办理房产证的义务，要求某公司办理房产证的诉讼请求应予以驳回，此认定没有事实及法律依据。首先，双方签订的《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2007年8月1日某公司在《关于某市蓝华商城所有业主的产权、租金的几个补充问题》中作出承诺，三个月内保证将房产证办好按时交到各位业主手中。某公司虽然不是办理房屋登记的机关，但其作为开发商有义务提供相应的资料报产权登记机关备案，再由业主去房屋产权登记机关办理房产证，这是必经的法定程序。而某公司至今未履行合同约定义务，将办理房产证的相关手续交与产权登记机关。故我要求某公司履行合同义务，为我办理房产证相关手续的诉讼请求是明确的。其次，依据《合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。据此，我要求某公司办理房产证是继续履行合同，是有法律依据的。3、原审判决认定我要求某公司承担延期交房违约金的请求已超过诉讼时效没有法律依据。依据《民法通则》的规定，民事权利的诉讼时效自当事人知道或应当知道自己的权利被侵害之日起计算。某公司预期交房后，并没有表示拒绝给付违约金，双方一直在协商遗留问题，我的权利没有出现被侵害之日。据此，我要求某公司支付逾期交房违约金的主张未超过诉讼时效。
针对张某的上诉请求和理由，某公司答辩称:原审判决驳回张某要求我公司办理房产证的请求，符合有关法律规定，我公司只有协助义务。关于逾期交房的违约金已超过法定时效。关于未办房产证给张某造成的损失1787. 67元没有依据。
上诉人某公司请求驳回张某的全部诉讼请求。主要理由:原审判令我公司给付张某损失1787. 67元错误。张某请求赔偿损失的理由是因我公司未按期办理房产证，我公司虽未按期协助办理房产证，但张某并未因此而受直接损失。为使商城业主免遭经济损失，我公司的企业某市蓝华商城有限公司几年来负债经营，克服运营初期的巨大困难，全部按约支付了全体业主(包括张某)的商铺租金，三年多来张某投资“蓝华商城”成为业主以来，已按约获得租金利润57083元，没有受到任何损失。因此，其诉讼请求无事实和法律依据。另外，“蓝华商城”因经营需要，改变房屋内部结构，几次进行消防验收影响了产权登记，这是登记至今未能完成的原因之一，有法定的理由存在，应予顺延。
针对某公司的上诉请求和理由，张某答辩称:1、最高人民法院《长于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的是关于迟延办理房证应承担的法律责任，某公司所称收益是房屋使用带来的，不是一个概念。2,使用权不能代表所有权，因某公司的原因使我长时间无法获得房本，无法对房屋进行买卖、转让等，造成我大量的资本被积压，无法继续进行投资，给我带来极大损失。
某公司认可未办理房屋产权登记的责任在于其公司，没有办理消防验收不是法定理由，原审驳回我要求办理房产证的请求没有法律依据。
二审审理中，双方当事人未提供新的证据，对原审查明事实均无异议。庭审中，某公司称因消防设计变更，消防验收没有通过，无法取得大产权证，现暂时不能办理房产证。其他事实与原审查明事实无异。
本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中也明确约定了作为开发商的某公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。且双方在2007年8月1日签订的《关于某市蓝华商城所有业主的产权、租金的几个补充问题》中对产权问题再次作出约定，某公司承诺在2007年10月31日前将房产证办好，按时交到各位业主手中，若违约某公司按法律规定赔偿经济损失。据此，向房屋产权登记机关提供必要的证明文件(备案及办理初始登记)，既是开发商某公司的法定义务，也是合同约定的义务。张某至今没有取得房屋权属证书，系由于某公司没有向房屋产权登记机关提供必要的证明文件造成，应承担违约责任。某公司关于因消防设计变更，消防验收尚未通过，无法取得大产权证的抗辩理由，非法定免责事由。张某要求某公司赔偿逾期办理房产证所造成的损失1787. 67元(按中国人民银行同期贷款利率计算自2007年10月31日至2008年8月13日)之请求，符合法律规定，应予支持。张某要求某公司办理房产证的请求虽不明确，但依据法律规定某公司应当协助商品房购买人张某办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。依据双方所签《商品房买卖合同》的约定，某公司于2006年1月30日将房屋交付张某时已逾期92天，张某应当知道自己的权利被侵害，在未提供诉讼时效中止或中断的相关证据的情况下，原审认定张某于2009年8月诉至法院已超过诉讼时效期间，对其要求赔偿逾期交房违约金的请求不予支持并无不当。张某提出原审诉讼程序违法，经查阅原审卷宗材料，庭审笔录中记载的审判员和书记员与判决书中一致。综上，原审判决认定事实和适用法律虽无不当，但在某公司尚未取得初始登记手续，无法向房屋产权登记机关提供必要的证明文件的情况下，可钥确某公司在取得初始登记手续后，将办理房屋权属登记所需的，应由某公司提交的全部材料交付行政主管部门的具体期限。上诉人张某、某公司的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下:
一、维持某市南市区人民法院(2009)南民初字第572号民事判决;
二、某公司在取得某市蓝华西路125号蓝华商城1层B-31#, 32#房产初始登记手续后的三十日内，将办理房屋权属登记所需的应由其提交的全部材料交付行政主管部门。
二审案件受理费共计100元，上诉人张某、某公司各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长：
审判员：
代理审判员：
二0一0年五月四日
书记员：
律师解析：“房产热”“买房贵”是时下最热门的话题，但是不管话题有多“热”，实际情况还是住房是必须、建房也要继续。越是在“热”的时候买卖过程中相关的法律权益的保障更是当事人需要特别注意的，否则产生矛盾双方都会有损失。
因开发商的原因使买受人未在约定、法定的期限内取得房屋权属证书的，开发商对买受人可能会涉及的违约责任有：承担违约金、赔偿买受人损失。
相关的法律规定：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限······合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”