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我在长春某小区想买一处住房,这个小区有办下产权证的,有没办下来的.主要是开发商托欠费用原因,我要买的这个房子也没有产权,但房主手中有购房合同和购房收据等票据.经与房主协商配合我们更名购房合同,但费用我们自行支付,这点我们也认可.但是现在要签订购房协议,我想问一下律师,这个协议怎样才能使双方都公平,签订协议应注意什么?我现起草了一份,但总觉得站在买方考虑的多一些.

票据纠纷 2018-09-06 09:51 人浏览

共3位律师解答

关于房子产权的问题，想必大家都很疑惑。住宅房屋的产权年限只有短短70年，还了大半辈子的房贷，产权年限一到，房子不是你的了，这谁乐意。不过，小南也跟大家解释过，关于产权年限70年的问题，是指的房屋所在土地的使用年限为70年。你的房子所有权是不会变的，只要到期后继续缴纳一部分的费用，房子照样住。跟着小南看看，专业人士如何证明“你买的房子就是你的”。根据我国宪法，土地所有权归国家和集体所有，土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利。土地在出让时，根据开发类型分为不同的使用年限，民用70年，工业用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年。如果你对一所房屋有所有权，这个房子是你的个人产权，是你的私有财产。个人的私有财产是得到我国宪法保护的。另一方面，从物权法上说，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永久的。简单来讲，房子的所有权是永久性的，只要你买了这个房子，拿到房产证，这所房子就永远是你的。所以，别担心了，你的房子就是你的！重庆的房子产权虽然只有50年，不过还有什么可担心的呢？附：产权到期如何续？
1、延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。
2、根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物的，对业主进行相应补偿，用类似拆迁安置的办法解决。

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2018-09-06 09:27

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购买期房时签购买协议有哪些注意事项？

(一)购房前，您首先需要认真查验您所选中房产的合法预售证件。
我国目前对商品房预售实行的是许可证制度，《商品房预售许可证》是政府对房产公司预售行为进行有效监管的法定证件，也是开发商资信状况的重要证明。
房产公司如果在没有取得许可证的情况下出售期房，则该行为直接违反了建设部《城市商品房预售管理办法》的规定，属于违法行为，所以您在购买期房时应当要求房产公司出示《商品房预售许可证》，如果该公司不能提供《许可证》您完全有理由拒绝签订任何书面协议或依该协议支付任何款项。

(二)要谨慎签署购房协议并详尽规定可能涉及的全部事项。
期房的购销合同中有下列条款是需要特别加以详规定的：

1、竣工日期及房屋的交付时间。
对于期房来说，购房者最关心的事情莫过于何时入住，而开发商往往不能按时交房，少则延误一两个月，多则一两年，购房者巨额房款全部交付，而入住无望，赔偿艰难，实在苦不堪言。因此必须严格规定房产的交付日期及入住程序，并对延期交房的免责条件做出限定，所谓免责条款就是指房产公司在约定的期限不能交房而不被视为违约的情况，比如洪水、地震等自然灾害等不能预见的原因造成的无法避免的延期交房，是可以接受的免责条件。免责条件决不能笼统约定，只能明确限定一种或几种，以免开发商在日后以"设计变更"或"资金问题"作为不能按期交房的免责理由，以逃避责任。

2、详细约定付款的时间及方式。
建议您最好采用分期付款的方式支付房款，这样不仅可以减轻经济压力，同时也是对开发商如期履行合同最好的约束。双方可约定按房产的工程进度逐笔付款，直至取得房屋所有产权证书后的若干个工作日内付清最后一笔款项。

3、违约责任
关于本条款，特别要提醒您的是对预期违约的约定，在现存的各种商品房购销合同文本中，即使是由主管部门推行的条款相当完善的格式合同当中，对于违约责任也只是做了一般约定，即约定如果开发商不能按期交房，应如何赔偿购房者的经济损失。根据一般的违约条款，购房者只能等合同约定时间到期后，方可要求赔偿或退款，而这个期间不但包括合同本身的期限，还要包括漫长的协商、谈判或是诉讼期限，非常不利于购房者的权利保护。而事先在合同中订立"预期违约"条款后，如果再发生工程的实际进度与约定进度严重不符情况，或到期根本无法交房的情况时，购房者可按合同规定提前终止合同，并要求开发商即时赔付经济损失或退还房款，协商不成，可直接采取起诉、仲裁等司法补救方法，这在时间、具体上都更加切实保护了购房者的权利。

(三)双方签署《商品房预售合同》后，您最好还应该了解开发商是否在合同订立后30日内，到房产管理部门办理登记、备案手续，以便从程序上保证该合同的法律效力。
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购房者购买期房有哪些权利？
购房者作为期房的预购人与开发商签订商品房预售合同并支付定金或房屋价款，享有在合同约定日期请求预售人交付约定商品房的权利。虽然期房与传统的房屋买卖有一定的差异，但这并不妨碍购房者享有合同中约定的各项权利。主要包括预购人基于法律规定享有的一切权益以及预购人基于商品房预售合同而取得的合同利益。

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2018-09-06 09:29

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没有取得住房产权，但是有购房合同的住房，不能处置该住房。　　需要等取得住房产权之后，才可以自由处置，如当事人之间对住房产权有争议，可以在住房取得产权之后起诉解决。　　《婚姻法》司法解释二：　　第二十一条　离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。　　当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。　　《房屋登记办法》规定：　　第三十二条　　发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：　　
（一）买卖；　　
（二）互换；　　
（三）赠与；　　
（四）继承、受遗赠；　　
（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；　　
（六）以房屋出资入股；　　
（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；　　
（八）法律、法规规定的其他情形。

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2018-09-06 09:51

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