为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)，进一步按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，完善房地产市场体系和住房保障体系，巩固调控成果，促进本市房地产市场平稳健康发展，现提出如下实施意见：

（解读：“以居住为主”对应的是第二条中“落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策”，及“适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率”的规定；“以市民消费为主”对应的是下面第二条中“重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查”的规定；“以普通商品住房为主”对应的是第三条“对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，……，优先支持其开发贷款需求”的规定。）

  一、明确2013年度本市新建商品住房价格控制目标。根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平，2013年度本市新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

  各区县、各有关部门要坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施，切实承担稳定房价、稳定市场的责任。确保政策落实到位，目标任务完成。

（解读：“保持房价基本稳定”中“基本稳定”提法缺乏量化，事实上也没法量化，假如控制防线失守是否有后续措施尚无法预测。第一条中，特别明确了“两个稳定”，及责任主体为“各区县、各有关部门”，从后面的规定看，这“各有关部门”涉及到九个部门： 房屋管理、发展改革、规划国土资源、金融、财政、税务、人力资源社会保障、工商、公安。）

  二、坚决抑制投资投机性购房。进一步严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作口径。房屋管理、税务、人力资源社会保障、民政等部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享，完善住房限购措施的操作流程。

（解读：堵塞因为购房人各社会信息资料缺失的漏洞，是打击投资性购房的牛鼻子，但到明年年中之前，能否建立起这个信息共享体系尚是个疑问。因此，该项措施的短期效力为零）

  要继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反规定的及时加以制止、纠正。金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

（解读：上海住房信贷政策归纳起来就是：第一套落实好，第二套审查好，第三套全干掉。重点强化资格审查的群体中争议最大的应该是外地人，特别是900多万在沪打拼的常住外地人口的住房问题，如何解决已不是一句话“从哪儿来回哪儿去”可以回避的现实社会问题。只是在户籍制度做帮凶，使外地在沪常住人口的住房难问题，还无法成为影响主流舆论的问题。本地市民采取规避对策最多的可能是“假离婚”。外地人有户籍门槛卡着好查，“假离婚”就有难度，而且，如果没有更细的配套措施出台，彻底堵塞掉“假离婚”的漏洞依然是有难度的。）

  税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。继续稳步实施个人住房房产税改革试点，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

（解读：此前坊间传言很多，大家最希望出现的方案是：所得税征收采取一分为二的方式，以是否满五年为界限，不满则征收20%，满则按1%计征。现在的方案从字面理解是“一视同仁”，统统征收。但细则出台后，上海税务机关马上出来说，满五唯一房免征所得税。高永峰律师推测，上海二手房市场将会迎来一个相对短暂的僵持期，然后再根据市场刚需与供给之间的博弈，房价象征性下探，寻找一个双方都可以接受的价格平衡点，然后房价会继续温和上涨。）

  三、增加普通商品住房用地供应。按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求，结合实际，统筹安排编制本市2013年度住房用地供应计划，保证普通商品住房、保障性住房土地供应，一季度公布全市年度供地计划。规划国土资源等部门要按照计划推进，确保全年土地供应稳定、均衡、合理。

（解读：不出意外的话，全市年度供地计划应该在这两天就要公布了。供应量采取不低于前五年的平均值的做法太保守，过去的五年房屋市场价格的暴涨，已经证明了土地供应量不足的问题，不在这个政府能够有所作为的根本问题上步子迈得更大点，反而采取平均值的做法，令人不解。难道政府不知道，土地供应采取饥饿营销法只会更好地维护政府的土地财政，无助于平抑房价？）

  规划国土资源部门要会同发展改革、城乡建设、房屋管理等部门提出商品住房项目的建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间、住宅产业化等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。同时，建立土地出让前研判制度，完善优化土地出让方案，搞好市场分析监测，稳定土地市场预期。

（解读：这部分是为政府与开发商接下来的博弈做准备工作。土地出让第一需要市场化运作，第二需要透明化监控，第三需要有法必依有令必行。土地出让完成后，政府不能做甩手掌柜，否则，开发商就会用亮丽的开盘价给政府“好看”。）

  对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下，优先支持其开发贷款需求。

（解读：一直以来就该如此，但是银行又是如何实际操作的呢？你可曾见到在中国牛气冲天的房市中，有几个银行高管因为执行房屋信贷政策不利而下课受罚的？）

  四、深化完善“四位一体”住房保障体系，全力推进大型居住社区建设和旧区改造。要进一步推进旧住房综合改造，切实改善市民居住条件。根据确定的目标任务，确保全年新开工建设、筹措各类保障性住房和旧住房综合改造10.5万套、750万平方米，基本建成保障性住房10万套、730万平方米。

（解读：上述数据，跟杨雄市长年初做的2013年上海市人民政府工作报告提到的数据是一致的。稍有不同的是，提到了保障性住房建设的总面积。）

  要细化完善保障性住房分配供应政策，合理扩大廉租住房实物配租供应范围。优化共有产权保障住房(经济适用住房)、公共租赁住房申请分配工作，完善两代及以上成年人复合家庭住房面积核查口径。

（解读：在不突破现行住房面积困难标准的前提下，对部分住房困难家庭面积核算方法进行调整，核查口径适度从宽，目的为扩大各类保障性住房的覆盖面。）

  要全面推进旧区改造工作。重点推进中心城区成片二级旧里改造，逐步推开郊区城镇棚户简屋改造。出台“城中村”改造政策和措施，并继续推进国有农场职工危旧房改造。全年拆除二级旧里以下房屋70万平方米。推进完善大型居住社区基地内市政公建配套设施，全年完成40个外围市政配套项目建设，加快引进教育、卫生、商业等优质资源，确保入住居民基本生活需求。鼓励有条件的产业园区、企事业单位、农村集体经济组织等按照相关规定，建设公共(单位)租赁住房，向符合条件的来沪务工人员供应。

（解读：上述数据依然跟杨雄市长年初做的2013年上海市人民政府工作报告提到的数据一致。高永峰律师的疑问是，在上海人大会上已经通过的决议的情况下（上海市第十四届人民代表大会第一次会议将于2013年1月27日召开,2月2日闭幕），是否应该将国五条出台前（2月20日）出台的政策作为对国五条政策的细化内容？）

  要开展保障性安居工程的全过程监督检查，确保保障性住房工程质量。加快推进本市住宅产业化，完善激励政策，健全标准规范，构建技术平台，加大装配整体式住宅项目建设力度。

  五、加强市场监管，查处违法违规行为。要严格执行商品房预销售各项制度规定，房屋管理与价格主管部门要加强配合，进一步严格执行“一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。

（解读：本条内容表述很有意思，用“的”字句式来表述，回避提到开发商，但该条内容处处杀气腾腾。关键看：第一开发商会不会配合，第二政府主管部门会不会来真的。又回到老话上了，政策执行的力度是关键问题。）

  房屋管理、发展改革、规划国土资源、金融、财政、税务、人力资源社会保障、工商、公安等部门要研究建立信息共享、联动配合的工作机制，加大对违法违规行为的查处力度。对发生违反限购政策、捂盘惜售、闲置土地和炒地、挪用信贷资金等违法违规行为的房地产企业，各有关部门要按照各自职责，在网上签约资格、土地竞买、开发项目贷款、批准上市、融资等方面予以处罚和限制。税务部门要进一步加强土地增值税的征收管理，严格按照不同销售价格，确定预征率，并严格按照有关规定，进行清算审核和稽查。

（解读：此处提到了政府相关部门的第二个信息共享系统的建立，与建立数以千万计的普通公众的购房相关信息平台难度不同，房地产企业数量有限，开发地块、楼盘有限，为何直至今日还只处在信息共享、联动配合的研究阶段？高永峰律师好奇：这个“研究”会不会因为没有时间表而就一直研究下去了？）

  房屋管理、工商等部门要联合开展房屋中介市场的专项治理，重点查处房产中介机构和房产经纪人员教唆、协助购房人伪造证明材料，规避限购措施，骗取购房资格的违法违规行为；对涉案房地产中介机构和房地产经纪人员，可暂停网上销售、责令停业整顿；情节严重的，依法吊销营业执照和经纪执业证书；涉嫌犯罪的，按照规定移送司法机关追究其刑事责任。

（解读：无须赘言，加强对房屋中介恶意炒房行为的打击是必要的。但高永峰律师有两处不明白的：第一，为什么只有房屋中介才会涉及到犯罪，才需要移送司法机关？第二，为什么开发商就不会涉及到犯罪，就不需要移送司法机关？看来我们在刑事立法的时候就有意无意地有了倾向性。开发商的行为都按市场行为算了，市场背了一个黑锅，开发商赚了钵满盆圆满。毫无法律风险可言。）

  六、加强房地产市场监测和走势研判。各有关部门要全面、准确、及时发布房地产市场信息，正确解读政策，稳定市场预期，引导居民理性消费。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。

（解读：在高永峰律师看来，在所有的舆论争夺战中，政府最难打赢的是房地产舆论维稳之战，不是澄清不及时，实乃是价格它骄傲地仰着头，不给政府一丝颜面啊！因此，所谓“引导居民理性消费”就算了吧，价格回归了，平稳了，你让居民不理性都难！）