因买方迟延履行协助卖方赎楼构成违约

案情简介：

2012年8月23日，原告和被告通过中介公司签订了《二手房买卖合同》，约定：原告将位于深圳市宝安区**花园*栋*号房产转让给被告，价格245万元，定金人民币12万元（被告在签订合同之日起3日内支付），首期款于2012年9月15日前将定金、银行贷款之外的剩余首期款支付至双方所约定的银行监管账户，向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续；双方协商于2012年10月15日前签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理产权转移登记手续；该物业处于抵押状态，被告同意原告委托担保公司融资赎楼，原告须于签署本合同之日起5日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，被告须协助原告办理。

合同约定违约责任：如被告未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行义务超过五日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收被告已支付的定金；如原告逾期履行义务超过五日，被告可解除合同并选择要求原告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还被告已付的定金。

合同签订后，被告向原告支付了定金人民币12万元，于中介公司托管。2012年8月30日，原告到深圳市***融资担保股份公司处签订了《二手楼赎楼贷款担保委托合同》。并原告公证委托给担保公司办理赎楼手续。

2012年9月28日，原告和被告、中国邮政储蓄银行签订了一份《首付款资金委托管理协议》约定被告向原告支付的首期款615000元进行监管，被告向中国邮政银行贷款1715000元。

2012年10月15日，原告向被告发出履约催告函，称合同约定2012年10月15日前签署《深圳市二手房买卖合同》并办理产权登记过户手续，经原告和中介多次电话通知，被告仍未前往银行补齐按揭贷款申请的相关资料，因此要求被告于2012年10月20日前签署《深圳市二手房买卖合同》并办理产权转移登记手续。

2012年10月23日，原告向被告再次发出履约催告函，称同意将过户期间延期至2012年10月26前办理，否则引起的法律后果由被告自行承担，被告须在规定的期限内继续履行合同，否则视为被告放弃履行合同，被告承担相应违约责任。

2012年10月29日，原告委托律师向被告发出律师函，称被告在合同履行过程中，未按照合同约定时间办理资金监管，并且至今未获得银行的贷款承诺函，导致原告无法办理赎楼手续，双方无法按时办理产权过户。经多次书面催告，且两次延期申请产权转移登记手续的时间，被告均为履行，希望收到本函后两个工作日内与原告签署《深圳市二手房买卖合同》并办理产权转移登记手续，否则视为违约。

2012年10月30日，被告向原告发出履约催告函，称其已于2012年10月26日到国土局办理转移登记手续，由于原告未按约定时间到场，一直不接电话造成无法办理和沟通协商，因此希望原告收到函件于2012年11月12日与被告办理产权转移登记手续。

2012年11月8日，中国邮政储蓄银行向被告出具二手房贷款承诺函，承诺贷款1715000元。

2012年11月10日，被告到深圳市***融资担保股份公司签订了《二手楼赎楼贷款担保委托合同》。

2012年11月14日，被告向原告发出再次履行催告函，称被告已按照合同约定及双方约定的时间多次到达深圳市房地产权登记中心等待和原告签署《深圳市二手房买卖合同》，但原告没有按时到场，希望原告收到本函后两个工作日内与原告签署《深圳市二手房买卖合同》并办理产权转移登记手续，否则视为违约。

2012年11月6日，原告向法院起诉，要求被告支付违约金49万元，本案诉讼费用由被告承担。

被告反诉，要求继续履行合同，原告承担反诉费用。

庭审辩论：

原告认为：1、已按约履行了合同义务，不存在违约行为。自合同签订后五日内与担保公司签订了担保合同，并出具了公证委托书用于办理赎事宜；2、被告一直迟延履行合同义务，导致合同无法继续履行，构成根本违约。理由是：第一，被告未按合同约定于2012年9月15日前将定金及贷款承诺函之外的首期款支付至银行监管账户，直到9月28日才监管。第二，被告未按合同约定协助原告办理赎楼，共同签订委托担保合同，担保公司工作人员多次催促置之不理，导致无法办理赎楼，直到原告起诉后，才于2012年11月10日签订担保合同。第三，合同约定需于2012年10月15日前办理产权过户手续，但经原告及第三人员工多次催促要求被告尽快向银行提交贷款资料，尽快取得贷款承诺函，未果，导致原告无法办理赎楼，交易无法进行。因此，原告的行为构成根本违约，应承担违约责任。

被告认为：1、原告在起诉状所称的首期款资金监管、贷款承诺函申请及发放以及应原告要求在约定时间内到达国土局办理相关手续，被告全部履行，不存在违约，但原告在约定时间内几次违约，均未按约定到达国土局办理相关手续，已经构成违约；2、被告自始至终从未想到解除合同，被告仍希望继续履行合同，因为被告已经将前期所有应履行的义务已经履行完毕；3、原告自10月15日开始并未经通话对方同意的情况下录音，误导歪曲事实，表明对方早已想要撕毁合同，早有违约的故意；4、从整个合同履行状况来看，只有被告在进行履行各项义务，包括资金监管，申请贷款，配合担保公司签订各种文件，按要求到国土局，但被告没有看到原告任何履约的行动和诚意，所以请求法庭驳回原告诉求，支持反诉请求。

第三人（中介公司）认为：本案纠纷产生的原因在于被告未按照合同规定的时间办理相应的手续，多次拖延办理手续时间，并且利用自身寻找银行提供服务的优势地位，控制了整个贷款承诺函出具时间，使交易无法正常进行。因此请求驳回被告反诉请求。

庭审中，被告提供了与中介公司工作人员2012年10月26日的通话录音，内容显示被告称原告改变了下午三点到国土局签订合同的约定，原告要晚上和被告进行协商，中介公司工作人员称被告的银行资料没有补齐，没有办法到国土局办理过户手续。

法院判决：

法院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》均系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，原告已经和担保公司签订了服务合同，并向担保公司出具办理赎楼的公证委托书，原告已经履行了合同义务。但被告没有按照合同约定于2012年9 月15日前将首期款支付至双方约定的银行监管账户，也没有按照约定及时协助原告办理赎楼手续，被告已经构成违约，原告作为守约方有权决定合同是否继续履行。现原告已明确表示不再履行《二手房买卖合同》，故被告主张继续履行合同的反诉请求不予支持。同时为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，原告有权选择要求被告支付转让价20%的违约金。综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调低违约金24.5万元。

被告辩称其已经全部履行合同义务，不存在任何违约，原告没有按照约定办理相关手续，构成违约。本院认为，首先，被告没有按照合同约定2012年9月15日前将首期款支付至银行监管账户，已经存在违约；其次，被告虽然于2012年10月26日到国土局办理过户手续，但涉案房产尚未办理赎楼，也未取得贷款承诺书，办理过户手续的前提条件尚不成就，从被告提供的通话录音中可以看出没有取得贷款承诺书的原因是被告没有补齐银行资料，被告在原告多次催促后一直怠于履行合同义务，与第三人当庭陈述能够相互印证，合同不能按时履行的责任在于被告；第三，被告一直没有履行协助原告办理赎楼手续的合同义务，直至原告起诉后被告才到担保公司签订了《二手楼赎楼贷款担保委托合同》，由此可以看出被告黄军华在合同履行过程中明显存在故意拖延、拒不履行合同义务的情形，故被告辩解理由没有事实依据，不予采纳。判决被告于判决生效后十日内向原告支付违约金24.5万元，并承担本案诉讼费用。

律师意见：

本案是二手房纠纷发生中，少见的一种违约情形。作为买方在合同履行过程中，以为履行了自身付款义务就完事，但没想到协助卖方赎楼也是一种义务。本案中，买方提供的录音对自己反而不利，被卖方和法院认定了违约之处，即中介公司工作人员称，银行贷款资料没有补齐，过不了户。