案情介绍：

2009年5月，叶XX（以下简称买方）通过房地产中介A公司（以下简称第三人）居间介绍，与谢XX签订《房地产买卖合同》，购买谢XX（以下简称卖方）名下、坐落在广州市海珠区XX小区6号405房，总楼价49万元，付款方式为买方出资赎契，其中定金10000元在5月15日支付，定金10000元在5月16日前支付，首期楼款270000元，买方应于经纪方或者银行通知还贷之日起2天内由买方付至卖方贷款账号内，楼价余款200000元，买方于完税过户当天直接交付卖方。合同还约定了买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费9000元。合同签订后，买方依约向卖方支付了定金20000元，同时向中介方支付了中介费4000元；但卖方收取定金后，却一直没有办理提前还贷手续，买方多次催促未果，直到2009年9月22日，买方才收到第三人的逾期通知，要求买方在9月10日前到银行办理还款手续，与此同时，买方还受到卖方的通知，提出解除《房地产买卖合同》。后买方诉至法院，请求法院判令卖方双倍返还定金40000元以及赔偿损失的咨询费9000元。在诉讼过程中，卖方提出反诉，请求法院判令买方支付违约金49000元。

案件焦点：本案到底谁构成违约？应当承担什么责任？

争议与分歧意见：

对于本案到底是谁构成违约？有如下三种观点：

(1)、买方构成违约。

首先：买卖双方所签订的合同是双方当事人的真实意思表示,双方具有与其订立合同相应的民事行为能力,且不违反法律和社会公共利益,双方所签订的合同合法有效。

其次：卖方收到买方的定金后，已及时向银行申请提前还贷手续，银行确定了还款日期，合同约定，买方出资赎契，买方应于第三人或银行通知还贷之日起2天内由买方将首期楼款卖方，卖方已经履行了房屋买卖合同中规定的义务，没有违约行为，不需要承担违约责任。

最后：银行规定的还款期限为2009年9月10日，买方没有依约向卖方支付首期楼款270000元，卖方于2009年9月22日向买方发出解除合同的通知。合同解除分为法定解除和约定解除两种。《合同法》第93条规定：当事人协商一致，可解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第94条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍末履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者由于其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。买方迟延支付首期楼款构成根本违约，卖方是在买方违约在先的前提下发出解除合同的通知，卖方的解除合同的行为符合《合同法》第94条的规定，没有构成违约行为。买方应按照合同的约定向卖方支付违约金。

（2）、卖方构成违约。

卖方依照合同的约定向银行申请了提前还贷手续，但是卖方在接到银行的还贷日期通知后没有及时与买方联系，导致买方无法按照合同的约定在银行规定的还款期限内向卖方支付首期楼款；第三人于2009年9月17日向买方发出通知，买方于9月22日才收到该通知，此时已经超过了房屋买卖合同中规定的买方应于经纪方或者银行通知还贷之日起2天内由买方付至卖方贷款账号内，买方不可能在合同约定的期限内还款。卖方没有按照合同的约定尽到通知的义务，直接导致买方无法按照合同的约定履行义务，随后卖方就发出解除合同的通知，卖方构成了违约，应向买方双倍返还定金。

（3）、买卖双方都不构成违约。

卖方在收到买方的定金后，及时向银行申请提前还款手续，合同约定，买方出资赎契，买方应于第三人或银行通知还贷之日起2天内由买方将首期楼款270000元支付至卖方贷款账号内。显然，合同约定通知买方向银行偿还贷款义务的是第三人，第三人按约定向买方发出通知时已超过了清偿银行贷款的期限。卖方没有违约行为，不需要承担违约责任。第三人于2009年9月17日通过邮寄的方式向买方发出通知，到达买方地址的时间为2009年9月21日，而该通知的主要内容是要求买方须于2009年9月10日前到银行办理还款手续，显然买方在收到通知后是不可能在通知的期限内道银行办理还款手续，卖方未能依约出资赎契的责任并非买方的责任造成，买方不存在违约行为。由于合同无法继续履行的责任均不在买卖双方，故卖方收取的定金应退还买方。

总结：笔者同意第三种观点，买卖双方都不构成违约。

本案系房屋合买合同纠纷案，卖房人的主要义务是按约定交付适格的房屋、配合买方办理过户手续，买房人的主要义务是及时足额的支付房款。

在本案中，依据双方的约定，首期楼款270000元买方应于第三人或者银行通知还贷之日起2天内由买方付至卖方贷款账号内，买方支付首付款后卖方才将房屋交付，也就是说买方支付首付款是卖方交付房屋的前提条件，在买方未支付首付款的情况下，卖方有权履行抗辩权，拒绝交付房屋。但是本案出现纠纷的主要原因是买卖双方没有在房屋买卖合同中约定提前还贷的期限，卖方在到银行办理还款手续后，第三方没有尽到向买方通知的义务，导致买方无法按照合同的约定履行自己的义务，最后导致纠纷。