1)如果合同约定的违约金明显过于低,相关法律规定:合同约定的违约金过于低的话,可以向法院主张提高违约金的数额。提高违约金的数额以实际损失为准。
2)商品房出卖人逾期办证所能给买受人造成的损失,属数额难以确定的损失,根据相关法律规定:损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但是在实际中,各个法院支持的标准不太一致,在逾期贷款利息上下浮动。(100000元房款,迟延办证两年大概能拿到1万多违约金)
3)根据相关法律规定,办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应于支持。
律师提醒:迟延办证的违约金,诉讼时效为两年,迟延办证两年内起诉主张违约金及要求履行办证义务。如果迟延办证继续持续,建议每两年向法院起诉主张一次,(如迟延办证5年后,你向法院主张,法院只支持2年的违约金)