集体建设用地上的房屋转让须谨慎操作

（本文作者：上海市汇盛律师事务所马庆勇律师）

案情简介：

甲公司与乙公司签订《购房协议》约定：甲公司购买乙公司的生产车间4间，价格22万元，先支付17万元，余款7万元在乙公司为甲公司办完产权证时付清，办证费用由乙公司负担。之后，甲公司履行了相应付款17万元的义务，并且实际占有和使用该车间房屋5年之久，但乙公司一直没有办好产权证。5年之后，乙公司突然提出甲公司7日内搬出该车间房屋。甲公司诉至法院，要求乙公司把房屋的产权证明办至甲公司名下。

法院审理：

因涉案房屋土地属于集体建设用地，根据《城市房地产管理法》第9条规定“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。”法院确认双方的《购房协议》无效，判决驳回甲公司的诉讼请求。

律师观点：

一、该判决适用法律显然不当，本案的法律关系并不是集体所有土地的征用与出让关系，而是房产转让关系。因此，本案不适用《城市房地产管理法》第9条关于集体土地使用权出让的规定，而适用《城市房地产管理法》第38条的规定，以确认本案是否存在“房地产不得转让的情形。”

二、合同部分无效，其他部分仍然有效。合同法第56条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”对本案而言，乙公司对其在租赁的集体建设用地上建造的房屋，拥有处分权，因此，处分房屋的协议部分应该有效。

三、乙公司肆意反悔的行为与诚实守信的市场准则完全背道而驰，不应该得到支持。

四、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第85条规定“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”就本案而言，诉争房屋已经交付甲公司占用5年之久，甲公司给付了相应的房屋出让金，该协议应当继续履行。

但无论如何，由于该判决，需要提醒从事集体建设用地上的房屋转让者们，须谨慎操作。