实践中，夫妻共有房屋在产权证上通常登记在一人名下，所以经常会有一方在未经对方同意或未告知对方的前提下，擅自将房屋对外出售的情形发生。发生该种情形时，权利被侵害的一方如何运用法律手段维护自己权益，房子能否被追回，通过阅读本文望您能对此有基本了解。

案例概况

徐某与李某系夫妻关系，婚后共同购买了一套商品房，该房产登记在徐某名下。2017年二人感情生变，李某向法院提起离婚诉讼，经审理法院认为二人感情并未破裂，徐某亦不同意离婚，因此驳回了李某的诉讼请求。但此后李某一直生活在娘家，并未与徐某共同居住，期间双方基本无联系。2018年8月，徐某将房屋作价130万出售给赵某，随后赵某向徐某支付全部购房款，徐某将房屋过户给赵某。李某得知徐某私自出售房屋后，认为徐某私下交易的行为侵害了自己作为房屋共有权人的合法权益，即诉至法院要求确认徐某与赵某的房屋买卖合同无效。

庭审时，徐某答辩称其出售房屋的行为符合二手房政策法规，整个过程真实有效，徐某出售房屋前曾联系李某，但李某故意躲闪不接电话，自己出售房屋之后的购房款是为了孩子上学置换学区房，并不存在侵害李某合法权益的行为。

赵某答辩认为徐某所述属实，其购买诉争房屋时并不知该房屋系徐某与李某的共同财产，且该房屋是通过合法途径购买。在签订购房合同时徐某出示产权证显示所有权人为徐某本人，在房屋产权中心办理过户时并未对本次交易提出任何异议。此外，赵某支付的购房款符合当时该房屋的市场价格，并不存在虚假交易，其本人在本次交易中不存在任何过错，应为善意第三人，其与徐某签订的房屋买卖合同应真实合法有效。

法律分析

共有房屋夫妻一方是否有权擅自出售房屋

《婚姻法司法解释一》第十七条 婚姻法第十七条关于"夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权"的规定，应当理解为：(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

何为“日常生活需要”，实践中一般指夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事项，如维持家庭生活产生的费用、抚育子女的费用以及家庭成员所需的医疗费用等。

但对外出售共有房屋，并不属于日常生活需要，一方不能未经对方同意即擅自出售共有房屋。

未经另一产权人同意的房屋买卖合同的法律效力

《婚姻法司法解释三》第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

该条款的设置，基本上统一了各地法院关于夫妻一方擅自处分共有房屋的审判标准，即若房屋购买人非善意第三人的房屋买卖合同无效。否自，即使夫妻一方擅自处分共有房屋属于无权处分，其与善意购房人签订的买卖合同，在法律中仍然认为合法有效，权益被侵害的一方起诉要求确认该房屋买卖合同无效的诉求，一般不会得到法院支持。

何为善意第三人

依据《物权法》第一百零六条的规定，不动产的善意取得应当同时符合以下要件：

1、第三人属于善意购买，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;

2、买受人支付了合理对价，这里的合理对价是指一套房屋售价超过或等于、或略低于市场房价，但不得远远低于市价;

3、买受人已经办理了产权登记手续。

权益被侵害的房屋共有人如何维权

《婚姻法司法解释三》第十一条 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

一方擅自卖掉的房屋，若对方是善意购买人并已经完成过户的，追回房屋一般是不可能了，但是卖掉房屋的购房款仍属于夫妻共有财产，被侵权一方可以要求支配该笔款项，若提起离婚诉讼的，可以要求对该笔款项进行分割，并可要求多分该笔款项。

本案中，法院认为赵某在本次交易中，是通过某房屋中介购买的该房屋，与徐某、李某均不认识，且按照合同约定支付了合理房屋对价，并办理了房屋过户手续，虽然没有经过李某的同意，但是赵某在购房时无法得知李某的存在，赵某的行为符合法律规定中善意购买行为，故赵某与徐某所签订的房屋买卖合同有效，驳回了李某的诉讼请求。

律师建议

夫妻一方擅自处分房产引起的纠纷是房屋买卖合同纠纷中常见的一类纠纷，虽然法律规定的较为明晰，但是在庭审时的举证仍具有一定专业性，发生此类争议建议您委托专业律师代理。但是未雨绸缪，防范是最好的反击，笔者建议做到以下几点：

如果您是房屋产权人，但是未在产权证上登记的，建议您及时办理登记，婚后加名是不需要缴纳任何契税的，仅支付工本费。如果您有计划与配偶共同购买房屋的，在签订房屋买卖合同时，建议您在该合同上一并签字。

如果您因一些情况未能在共有房屋中居住且产权证未登记在您名下的，多关注该房屋的情况，若发现有出售的迹象，建议您立即至房屋所在地的产权交易中心查询该房屋是否仍属于原产权人，您知道房屋具体坐落以及产权人姓名，以房查人是不需要委托律师的，自己就可以查询。若发现尚未更名，而有证据显示确实对方有意出售该房屋的，建议您立即起诉并申请司法保全，阻止该房屋产权发生变更。

如果您是购房人，法律保护您的善意购买行为，所以您务必应做到以下几点：①合理市场价格购买该房屋并真实支付房款；②购买您朋友的房产时应要求夫妻二人同时在合同上签字，或者另一方有书面授权表示同意出售该房产，该授权书原件交予您保存；③购买陌生人房产时，要求对方夫妻同时到场签字或另一方的亲笔授权，尽量要求对方出示房产证、离婚证（若有）原件进行查验；④条件允许时，要求买房人尽快腾房并交付；⑤签订购房合同后及时快速办理产权过户。