开发商为了更好销售商铺等商业地产，往往通过长期包租、固定回报等承诺来吸引投资者，此即“售后包租”的销售模式。由于这种模式投资有保证收益也高，很多购买者趋之若鹜，但由于售后包租的巨大风险以致引起大量的上访、诉讼纠纷，有得购买者最后却也血本无归。那售后包租的常见法律风险到底有哪些呢？

Ø 售后包租的常见法律风险

l 房屋租赁合同并非开发商签订，购买者无法依据房屋买卖合同要求开发商履行租金支付的义务

售后包租一般会涉及到两种法律关系，一种是房屋买卖合同关系，一种是房屋租赁合同关系。开发商为规避投资回报承诺带来的风险，一般只与购买者签订房屋买卖合同，房屋租赁合同往往是由购买者和开发商指定的管理公司签订。从法律关系角度将，房屋买卖合同关系和房屋租赁合同关系是相互独立的法律关系，而且实践中开发商在投资者签订租赁协议后，即已履行完其在买卖合同关系中投资回报承诺，在管理公司不能支付租金时，购买者无法依据房屋买卖合同要求开发商履行租金支付的义务。

l 房屋买卖合同合法有效，购买者要求开发商退房困难

虽然《商品房销售管理办法》明确规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房，但是该规定只是建设部的规定，并非法律和行政法规的强制性规定，开发商违反该规定与购买者签订的房屋买卖合同并不会因此而无效。因此，当购买者知道巨额投资回报无法兑现企图通过退房拿回购房款也难以得到法律支持。

l 管理公司往往是空壳公司，无力履行巨额租金支付义务

由于房屋买卖合同与房屋租赁合同为购买者分别与开发商和管理公司两个不同主体签订，开发商往往只管售楼拿钱，售楼时吹得天花乱坠，拿到钱后就不管不顾，最终房产出租状况不理想，甚至无人问津，购买者只能追究管理公司责任，而管理公司多为空壳公司，购买者最终往往追责无门，巨额回报也落空。

l 买卖商业地产无法办理房产证的风险大

房屋的产权问题也是购买者最应该关注的问题，投资者能否取得独立的产权证，关系到所购房屋的各种权利，包括所有权、使用权、收益权等。由于很多售后包租的项目在房屋尚未竣工的情况下进行的销售，房产位置不确定，或房屋是擅自分割形成的，这些都有可能导致无法办理房产证。

l 购买者即便取回商业地产的使用权也无法发挥商业价值

在管理公司无法支付租金时，即便购买者通过各种途径取回房屋的使用权、收益权，但是商业地产往往通过分割出售等，购买者只是购买其中一小部分，然而商业地产必须作为整体使用，才会体现出其价值。不然，购买者收回也无法有效利用。

Ø 售后包租的处理建议：

u 售后包租模式对购买者来说风险巨大，不建议购买售后包租的商业地产。

u 如若确定要购买，选择信誉好财务状况好的开发商是前提，同时建议明确售后包租的承诺对房屋买卖合同的签订有重大影响并且对价格的形成有重大影响。另外，将开发商和管理公司的租金支付义务捆绑在一起。