政府房贷政策调整导致首付比例提高，购房者所获银行贷款减少致使合同无法继续履行时，购房者有权单方解约。

　　标签：房屋买卖｜首付款比例｜房贷政策｜合同解除

　　案情简介：2013年，彭某与开发公司签订商品房买卖合同，合同约定彭某以按揭付款方式付款，首付20%共8万余元。同年3月，当地执行新的商品房按揭政策，首付比例调整至30%。2015年，彭某诉请解除合同、开发公司返还相关款项。

　　法院认为：购房者签署合同目的是以自己期望价值购买到房屋。政府房贷政策调整必然给购房者支付房款带来较大影响。此种情形应区分看待：如房屋买卖合同签订于国家房贷政策调整之后，购房者理应知晓利害；如房屋买卖合同签订于国家房贷政策调整之前，首付款提高超出了购房者合理预期，此时如仍要求依合同约定继续履行，相当于将不利后果转嫁给购房者，违背了合同本意，故在不可归责于合同双方情况下，因政府房贷政策调整导致合同无法继续履行时，合同一方请求解除合同依法应予准许。购房合同对贷款风险有约定的，按约定处理；对贷款风险无约定的，应看购房人是否确有证据证明其因政府房贷政策调整而无法履行付款义务。如合同签订后确因房贷政策调整使得购房人无法取得贷款或所获贷款数额明显低于合同约定贷款比例，而购房人又无法通过其他途径筹集资金支付购房款的，则购房人以贷款方式购买房屋合同目的将无法达到，必将导致房屋买卖合同无法继续履行，此时，购房人可解除合同。因解除合同原因非因购房者造成，故购房者无需为此承担违约责任，同时，房屋买卖合同解除后，出卖人应将已收受购房款本金及其利息或其他购房费用如数返还购房者。本案中，合同签订时，彭某支付了两成购房款，因国家房贷政策调整，在彭某与开发公司签订合同一个月后首付比例由两成提高至三成，导致彭某未获得银行贷款。开发公司未提交首付两成已获得银行审批通过的相关证据，在本案审理结束时彭某仍未获得银行按揭贷款，且亦未提交应归责于彭某个人导致合同无法履行证据。综合案情评判，判决解除案涉商品房买卖合同，开发公司返还彭某购房款8万余元及其他购房费用万余元。

　　实务要点：政府房贷政策调整导致首付比例提高，购房者所获银行贷款少于申请贷款数额致使原合同无法继续履行时，购房者单方提出解除合同应予准许。

　　案例索引：重庆五中院（2015）渝五中法民终字第05534号“彭某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”，见《房贷政策调整导致商品房预售合同解除的认定——重庆五中院判决彭琳茹诉金科公司商品房预售合同纠纷案》（李天全、朱红兵），载《人民法院报 案例精选》（20160505:06）。