在债务得不到履行的情况下，出现了各种以物抵债的情况，其中不乏包括以房抵债、以股份抵债、以车辆抵债、以生产作业工具抵债等各种情形，关于以物抵债的法律效力问题，主要涉及到：1、借款时约定以物抵债是否有效；2、逾期还款约定以物抵债是否有效；3、约定以物抵债是否需要转移占有；4、约定以物抵债是否能对抗第三人。关于上述问题，下面，我们先从一起案例说起。

【以房抵债案例】

出借人：费某某，借款人：来某某、蔡某某，委托代理人：钱某某，涉案房屋买家：黄某

案件事实经过：

事实一：2015年12月25日，来某某、蔡某某为了向费某某借款，自愿将其位于上海的房子抵押给费某某，并到房地产登记管理部门办理抵押登记手续。

事实二：2015年12月25日，来某某、蔡某某在费某某等人的安排与陪同下（黄某、钱某某同往）签署了一份《委托书》（委托书由费某某等人事先准备好提供给来某某、蔡某某），并办理了委托出售房屋的公证手续；

事实三：2016年3月25日，在借款期限到期后，费某某未收到来某某、蔡某某的还款；

事实四：2016年3月30日，在来某某、蔡某某不知情的情况下，钱某某以来某某、蔡某某代理人的身份与黄某签订了一份《深圳市房地产买卖合同》，事后，钱某某又以来某某、蔡某某代理人的身份与黄某办理了系争房屋的过户手续，黄某并于20016年5月22日取得了系争房屋的产权。

诉讼请求：2016年3月，来某某、蔡某某诉至法院，要求依法判令：黄某与钱某某就系争房屋签订的房屋买卖合同无效、变更或依法撤销，系争房屋的产权恢复至来某某、蔡某某名下。诉讼中，来某某、蔡某某将诉请明确为要求确认黄某与钱某某就系争房屋签订的房屋买卖合同无效，黄某协助来某某、蔡某某将房屋产权恢复登记至来某某、蔡某某名下。

一二审判决从以下方面认定出借人费某某、委托代理人钱某某与买家黄某某存在恶意串通，依据《合同法》第五十二条第（二）项规定认定房屋买卖合同无效：

1、买家黄某系借款人来某某和费某某的介绍人；

2、借款期一到，出借人并未通知来某某、蔡某某还款，即以极短的时间将涉案房产出售给黄某；

3、本案已经设立了抵押，出借人在借款人未还款的情况下，完全可以通过抵押权实现债权；

4、本案涉案房产在出售给黄某之后，并未将卖方情况悉数告知借款人。

综合上述情况，一、二审法院作出了认定出借人费某某、委托代理人钱某某与买家黄某某存在恶意串通，房屋买卖合同无效，支持了原告的诉讼请求的判决。

关于以物抵债的法律效力，我们先来看看我国法律是如何规定的：

一、《物权法》第二百一十一条规定，质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。《物权法》第二百一十九条规定，债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押财产。

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。

质押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

二、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”

三、2015年12月24日最高人民法院民事审判第一庭庭长程新文在《最高院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》

讲到：（一）房地产纠纷案件的审理问题

房地产不仅是具有居住功能的消费品，也是融资投资的工具，甚至具有资本市场上金融产品的某些特征。要尊重该类案件特殊的规律，对于既签订民间借贷合同又签订房屋买卖合同的，要具体分析，既要准确理解民间借贷司法解释第二十四条关于法律行为性质的界定，又要注意区分不同案件基本事实，尊重市场主体的交易安排，避免机械适用。比如先签订借款合同，借款到期后无力还债，双方又签订房屋买卖合同，将前期借款转为购房款的，就不应再定性为借款法律关系。当然，要严格禁止变相高利贷、流押等不法行为”

四、2015年12月24日最高人民法院审判委员会委员民事审判第二庭庭长杨临萍在《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》

讲到：（九）关于以物抵债合同纠纷案件的审理问题

我们认为，在以物抵债案件审理中，既要注重以物抵债在了结债务、化解矛盾纠纷、节约交易成本等方面的积极作用，不能对以物抵债约定轻易否定；同时，也要严格审查当事人缔结以物抵债的真实目的，对借以物抵债损害相对人、第三人利益的行为应予以否定。对这些问题我们将在《物权法》担保物权编司法解释中进一步研究。

第一，关于债务履行期届满前约定的以物抵债。

债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平。所以在处理上一般认为应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。在后果处理上：1、如果此时抵债物尚未交付给债权人，而债权人请求确认享有抵债物所有权并要求债务人交付的，不予支持。今年最高人民法院颁布的民间借贷司法解释第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，应当按照民问借贷法律关系审理。债务人不履行生效判决确定的金钱债务，债权人可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务。上述处理思路与该司法解释规定是一致的。2、如果此时抵债物已交付给债权人，参照《物权法》中质押的有关规定，债务人请求债权人履行清算义务或主张回赎的，法院应予支持。

第二，关于债务履行期届满后约定的以物抵债。

债务履行期届满后，债权的数额就得以确定，在此基础上达成的以物抵债协议，一般不会存在显失公平的问题。在以物抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应当尊重当事人的意思自治。在后果的处理上：

1、如果此时抵债物尚未交付给债权人，债务人反悔但未能提供证据证明有能力继续履行原债务，债权人请求债务人履行以物抵债约定的，应予支持。

此时，对法院是否还应就该物履行清算程序的问题，一种意见认为应当履行，债权人不能就超过债权部分受偿。另一种意见则认为，此时因以物抵债约定系事后达成，所以不会对债务人造成不公平，故无需履行上述程序，债权人可以就抵债物直接受偿。当然，如果该抵债行为损害第三人利益，第三人可以参照《物权法》第一百九十五条第一款的规定主张撤销。这两种意见中，我们倾向于后一种意见。

2、如果抵债物已交付给债权人，债务人反悔的，不予支持。

但为防止一方当事人利用以物抵债协议损害对方的合法权益，当存在《合同法》第五十四条规定的情形时，债权人、债务人均可请求变更或撤销以物抵债行为。对当事人利用以物抵债恶意逃债，第三人既可依据《合同法》第五十二条的规定主张抵债行为无效，也可依据《合同法》第七十四条的规定行使撤销权。

五、《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》

（四）关于以房抵债问题

　 26、当事人在债务未届清偿期之前约定以房屋进行抵债，并明确约定债务清偿后可以回赎，且双方根据约定已办理了房屋产权转移手续的，债务人未履行债务，债权人根据以房抵债协议请求确认其对房屋享有所有权的，债权人应当履行清算义务。

27、当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效的，不予支持。以房抵债协议具有合同法第五十四条规定的可变更、可撤销情形的，当事人请求变更或撤销的，予以支持。

从上述法律规定以及最高法院关于以物抵债的会议纪要可以看出，以物抵债的法律效力并非一票否决，而是要看具体情况，根据签订以物抵债协议的时间点，我们可以分为债务履行期届满前约定的以物抵债和债务履行期届满后约定的以物抵债。

律师说法：从《物权法》第二百一十一条和二百一十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条（以卖作抵）、《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》、《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》和《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》的内容，我们可以看出，判断以物抵债是否具有法律效力的关键在于以物抵债系双方平等协商、真实意思表示的结果，如存在一方利用优势损害另一方利益的情形，则将被认定为无效。在实际操作中，从有利于保护债权的角度，笔者从提以下建议：

第一，充分利用抵押、质押、保证的方式约定担保物权，根据我国不动产需进行登记、动产交付的物权公示制度，对于抵押、质押应履行必要的登记或交付手续，在采用上述方式，需了解担保物上的其他的担保物权，避免物不抵债。抵押、质押的担保方式被典当行广泛使用。

第二，关于以物抵债的建议

1、在债务未届满前约定以物抵债协议应明确约定以物抵债协议不生效的条件（如债务清偿后可以回赎等），且事先办理必要手续（如委托代理出售房屋、股权转让公证、销售备案登记手续），为避损害债务人的利益之嫌，以物抵债协议应对价格作出约定，且须合理接近市场价格。

2、在债务届满后签订以物抵债协议，为防止债务人反悔和对抗第三人，应及时的转移物权，即不动产应进行登记、动产应进行交付。在转移物权后，应将物权转移的情况与债务人进行书面确认，剩余款项应交付给债务人。

综上，如在债务未届满前设立以物抵债应十分谨慎，避免被法院直接依据《民间借贷司法解释》第二十四条以及《物权法》第二百一十一条的规定认定无效；在债务届满后约定以物抵债协议则应在债务人和债权人平等协商的基础上设立，且能够充分体现债务人的意志、利益，不得违反我国《合同法》第五十二条（欺诈、胁迫、恶意串通等），否则会被认定为无效。

有兴趣者可以参阅以下内容：

2014年第58辑《民事审判指导与参考》《对于借款到期后签订的买卖合同，在未办理标的物转移的情况下，出借人要求继续履行买卖合同不予支持》

2016年第1辑《民事审判指导与参考》《当事人协商一致终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系的，如何确定双方法律关系性质及借款本息数额》，执笔人：最高人民法院民一庭沈丹丹

2014年12期《最高人民法院公报》“朱*与山西房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷”