出处：无锡日报2015年11月12日房地产版

商品房层高“缩水” 业主可要求赔偿或退房

房屋层高的增加意味着造价相应的提高，同时也意味着住得更加舒适。但是如果有一天您突然发现自己买的房屋层高“缩水”了，碰到这种情况应该怎么办呢？

市民王女士就亲身经历了这种情况，她在锡城某楼盘购买了一套商业用途房屋，根据她与房地产公司签订的《商品房买卖合同》，约定购买的商品房层高为5.9米(上下两层)，建筑面积为346平方米。王女士交房4个月后，将此房屋出租给他人用作开设餐厅，但租户在对该房屋进行装修时向王女士提出异议，称该房屋的层高不足，影响正常使用，要求减少原定的租金。王女士因此请来专业的房屋鉴定机构进行测量，发现房屋实际层高只有5.7米，后与房地产公司协商赔偿未果，王女士只好将该房地产公司诉至法院进行索赔。

房地产公司在法庭上称，涉案商品房已经完成竣工备案，符合国家规定的交房条件，不存在质量瑕疵。而且层高也不是交房的必要条件，王女士以层高不符合合同约定为由要求赔偿，没有法律和合同依据。对于王女士因房屋层高是否符合合同约定存在争议，审理法院委托专业测绘机构对房屋层高重新进行了鉴定。根据鉴定结果，涉案房屋层高确为5.75米，与开发商标称的5.9米相差15厘米。

最终，法院综合考虑房屋价款、房屋面积、层高缩水尺度等因素，对王女士的索赔请求在合理范围内给予支持。

律师说法

江苏法舟律师事务所张虎律师对该房屋层高“缩水”的情形作出如下分析：

问题一：如何确定楼层的实际层高

首先我们要分清楚商品房中经常使用的“室内净高”和“层高”的概念。根据住房和城乡建设部2011年发布的《住宅设计规范》规定，室内净高是指“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离”。室内净高和层高的关系公式是：层高=室内净高+楼板厚度，即层高和楼板厚度的差就叫室内净高。《住宅设计规范》规定，普通住宅层高最低2.80米，卧室室内净高不应低于2.40米。假设购买的房屋室内净高为2.65米，加上0.2米的楼板厚度，层高就是2.85米。也即2.85米的层高和2.65米的净高都符合规定。

购房者和开发商签订的《商品房买卖合同》中一般对房屋层高进行约定，而许多购房者在交房验收时测量的是室内净高，而非专业概念上的层高，忽视了楼板厚度，因此容易产生误解。市民在购房时要看准合同，如果合同中明确约定层高的具体高度，而且收房后实际层高与合同约定的有差异，购房者有权要求开发商赔偿损失或者退房。

问题二：出现层高“缩水”如何向开发商索赔

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，房屋面积误差比绝对值超出3%的，业主有权请求解除合同，并返还已付购房款及利息。如果购房合同中约定2.9米的层高，而实际测量房屋的层高为2.85米，约定层高与实际层高存在1.7%的误差，一般认为这种情况下购房者无权解除合同，但仍有权要求开发商承担赔偿责任。

具体到本案中，涉案房屋的层高经专业机构鉴定实际低于合同约定的层高，必然致使房屋可利用的空间减少，整体使用环境变差，无疑会严重损害王女士对该商品房的使用权益，这一点也正是该房屋的租户要求王女士减少租金的原因。房地产公司交付的房屋层高不符合合同约定，其行为构成违约，购房者有权要求开发商承担违约责任。

针对商品房层高“缩水”的问题，张虎律师提醒广大购房者，在购买商品房时，除了留意房屋价格、面积、楼层、朝向、位置、交通等因素外，还要多关注房屋的层高，因为房屋层高直接影响空间的利用和居住的舒适性，房屋严重缩水的还可能导致商品房买卖合同的目的不能实现即根本无法居住。购房者在验房的时候务必将层高作为接收房屋的关键因素，如果购房者和开发商签订的商品房买卖合同中约定的层高确实存在“缩水”问题，根据误差的实际数值，购房者可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律的规定要求开发商赔偿损失或退房。