开发商与购房者签订正式商品房预售或买卖合同之前，往往通过签订认购书、意向书等方式要求购房者交付定金，以此约束购房者与其签订正式的合同，购房者在交付定金后，如因种种原因未能与开发商签订正式的房屋买卖合同时，开发商往往以此为由拒绝返还购房者已交付的定金，从而导致了大量纠纷的出现。

　　2014年7月，购房者小林与锡城某房地产开发公司签订了《商品房认购协议书》，认购该开发商位于本市某小区内的一套商品房，小林为此向开发商支付了认购该房屋的定金5万元。该《商品房认购协议书》约定小林在签订认购书后7个工作日内必须与开发商签订《商品房买卖合同》，买卖条件以实际签订的合同条款为准，如逾期未签订视为自动放弃所定房屋，认购定金不予退还。后来小林在7个工作日内前往开发商处签订合同，但因双方对于合同主要条款内容无法达成一致，致使双方无法签订《商品房买卖合同》，小林要求退还定金，但遭开发商拒绝，双方遂产生纠纷。小林委托律师诉至法院。

　　法院审理后认为，订购协议是正式合同订立之前先行订立的预约合同。预约合同是为最终订立正式的、条款完备的正式合同创造条件。如果一方违背公平、诚信原则，提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立正式合同，预约合同应当解除，已付定金应当返还。

　　江苏法舟律师事务所张虎律师对本案提出如下法律分析：

　　问题一：商品房买卖中定金与订金有什么区别？

　　“定金”是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，购房者履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若购房者不履行合同，无权要求返还定金，开发商不履行合同的，应双倍返还定金。“订金”并非一个规范的法律概念，实际上具有预付款的性质。商品房交易中，如购房者不履行合同义务，仍有权请求返还订金；反之，开发商不履行义务亦不须双倍返还订金。

　　问题二：哪些情形可以要求开发商返还定金？

　　《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”如果房屋买卖合同关于价格、面积和数量等主要条款未作约定或者约定不清，而双方如果对此内容无法达成一致造成未签订正式合同的，开发商应返还购房者定金。

　　问题三：商品房认购书的性质？

　　根据《商品房销售管理办法》第二十二条：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条又规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”如果属于预约合同性质，如最后未签订正式合同，则购房者可以要求开发商返还有关款项；如果属于商品房买卖合同性质的，则无权要求开发商返还有关款项。

　　为此，张虎律师提醒广大购房者在签订商品房认购书或类似协议时注意以下几点：第一，在与房地产公司签订认购书时，需详细约定开发商收取“定金”或“预付款”的目的，并把销售人员的承诺写入，一旦出现违约情形，可以要求开发商返还款项；第二，一旦开发商出现违约情形，要及时通知开发商解除商品房认购书，并要求全额退还已经收取的款项。如果是定金，还可以要求双倍返还。