广州张静律师解答：外村人购买本村村民宅基地房，买卖或合建合同都是无效的。但如果成功过户了就有效，不受相关法律法规约束。合同无效的相关法律法规请看下面这个判决：

判决书节选：

本院认为，关于宅基地的流转,自1982年《村镇建房用地管理条例》颁布以来,一直是严格限制流转｡ 其中,1982年颁布的《村镇建房用地管理条例》第四条规定,“严禁买卖、出租和违法转让建房用地”;1987年1月1日施行的《土地管理法》第四十一条规定,“城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有的土地的,必须经县级人民政府批准”;1999年1月1日施行的《土地管理法》第六十三条规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。在司法实践中,2001年10月30日广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条规定,“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同,一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前,农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的,以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后,农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的,可认定转让合同有效”;最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第19条规定,“在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效”;广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(粤高法发〔2022〕5号)第十三条也作了相应的规定。根据上述法律规定及司法实践,向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋,相应的买卖合同应被认定为无效｡ 本案中,钟卖家与梁买家签订《受屋地契》,约定钟卖家将案涉宅基地转让给梁买家使用,因梁买家并非案涉宅基地所在村社的集体经济组织成员,故《受屋地契》违反了法律法规的效力性禁止性规定,应被认定为无效｡