广州张静律师解答：无效。宅基地房以房抵债协议与买卖合同一样，受让方都是必须是本村村民的情况下才有效，受让方不是本村村民的情况下是无效的。张律师提醒：不管是买卖、赠与还是以房抵债，如果宅基地证过户了就有效，无论是不是本村村民。如下面这个案件，由于受让方不是本村村民，法院就判决宅基地房以房抵债协议无效，受让方返还房屋，双方的债权债务关系另案起诉民间借贷案件处理。

判决书节选：

关于《以物抵债协议》的效力问题｡ 按照廖某与樊某于2005年6月29日签订的《以物抵债协议》约定可见,廖某将涉案房屋以物抵债给樊某所有,以抵偿欠款,即廖某实际是用涉案房屋的所有权进行抵债,根据“房地一体”的原则,实际导致宅基地使用权的转移｡ 根据本案查明事实,涉案房屋属于宅基地房屋｡ 根据《以物抵债协议》签订时的法律规定,根据我国《土地管理法》(2004年修正)第六十二条第三款、第四款。现行《土地管理法》第六十二条第四款、第五款等法律规定可见,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,当今社会宅基地分配仍具有社会保障性质,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得｡ 廖某与樊某签订的《以物抵债协议》的标的物系宅地基房屋,非同正常的可以在市场上流通交易的商品房,而樊某并非涉案宅基地房屋所在集体经济组织成员,涉案宅基地使用权仍登记在廖某名下,实际亦未产生物权变动的法律效果,故双方签订的《以物抵债协议》违反了我国《土地管理法》的强制性规定,应认定为无效｡

综上，樊某基于《以物抵债协议》而取得的涉案房屋应予返还,至于以物抵债所抵债权的实现问题,樊某在本案中未提起反诉，可另案起诉解决｡ 判决樊某交还房屋给廖某，驳回双方其他诉讼请求。