合肥市二手房交易流程及法律知识点梳理

近期，孙俪主演的热播剧《安家》正在上映，讲述的是上海二手房交易的故事。在此，我通过多年来办理的二手房买卖合同纠纷的经验以及自己在合肥交易过二手房的亲身经历，整理了合肥市二手房交易流程及法律知识点，希望可以给大家提供帮助。

一、交易过程细分及法律知识点梳理

（一）交易前准备阶段：

买方：需要明确自己需求，筹备资金，确定购房资格和贷款比例。

法律知识点：

1.为了避免签约后，因房屋的学区、户型和配套设施等不满足自己的需求，要求退房，产生违约风险。

2.购房前，需要明确自己是否具备在合肥购房资格以及贷款比例，筹备资金，避免后期交易无法履行。

中介方：需要充分了解房源产权及产调情况，装修、家具家电情况，房屋挂价、剩余贷款情况，卖方基本情况以及买方的购房资格和购房需求。

法律知识点：

1.中介方提供居间服务，有义务了解房源的产权及其他基本情况，保护爱护出售房屋，准备交易过程的所需文件和清单。

2.充分了解买方购房资格，了解支付比例和资信情况，避免后期因买方原因不能履行合同。

卖方：应确保产权清晰，明确房款支付方式，保证房屋未受到严重损害。

法律知识点：

1.卖方具有保证产权清晰的义务，所售房屋不能有权属纠纷，不能被司法查封或存在可能面临查封的情形，卖方房屋产权若有问题，不仅双方合同无法履行，还会面临承担法律责任的风险。

2.对房屋总价和房款支付方式需要有心理预期，比如接受买方的最低贷款比例，在签约时需明确，避免后期产生纠纷。

3.卖方保证房屋未受到严重损害，明确装修及家具家电、车库等是否涵盖在房屋总价中。

（二）交易过程：签约、办理交易手续阶段

这个阶段是整个二手房交易过程中重要阶段，也是最需要重点注意的阶段。

签约：主要涉及《存量房买卖合同》和《房产中介服务合同》两个合同，特别是《存量房买卖合同》的签订，尽量将买卖双方的权利义务约定详细。

法律知识点：

1.《存量房买卖合同》的签订，需要对房屋情况、总价、剩余贷款、首付比例、支付方式、时间节点、过户、交房、贷款办理等交易过程双方权利义务约定详细具体，明确违约情形和责任。

2.《房产中介服务合同》的签订，需要明确中介服务内容，费用支付的条件等。

定金和首付：签约以后，双方应当按照合同履行，支付首付。

法律知识点：

1.一般在正式签约前，为了双方可以签订房屋买卖合同，买方会先行支付定金，将房源固定下来，等双方签订正式合同后，支付首付时，转化为首付款。买方如果支付定金后，不愿继续购买房屋的，卖方有权不予退还。卖方如果收取定金后，不愿继续出售房屋的，买方有权要求卖方双倍返还定金。

2.支付首付款之前，买方和中介方应当调取房屋产权信息，或要求卖方出具产调信息，避免出现被司法查封。首付款支付一般会出现如下几种情形：（1）首付款需要偿还卖方剩余贷款的，这种情形比较普遍，此时支付首付款，买方应当要求卖方预约贷款银行提前还款，银行确定还款时间后，买方直接打人卖方的还款账户，同时卖方出具收据并说明款项支付情况。（2）首付款支付给卖方账户或卖方指定他人账户，此时，卖方应当向买方出具收据，若支付至卖方指定他人账户，需要卖方出具说明，但一般不建议买方支付至卖方指定账户。（3）首付款支付至托管中心，买方为了交易安全，将首付款支付托管账户，但实践中，卖方一般不能接受，需要双方在买卖合同中加以明确。

税费、托管、过户：首付款支付后，解除他项权证、办理税费缴纳、资金托管和过户。

法律知识点：

1.卖方收到首付款后，应当立即办理他项权解除手续，即贷款银行会出具一份贷款结清证明。买方应注意和提醒卖方办理。

2.交易习惯和买卖合同中一般会明确，税费由买方缴纳，此时，买方需要注意税费缴纳的计算方式。之前遇到过税费明细中的个人所得税缴纳纠纷，个税缴纳有全额1%或差额20%的收取方式，卖方因与买方产生矛盾，向税务局表示个税按差额20%缴纳，但合同约定由买方承担，因为房价涨幅巨大原因，差额20%的税费远高于全额1%，致使双方矛盾，卖方要求增加房屋价款，才愿选择全额1%的缴纳方式。对此，买方应当注意个税的缴纳方式，避免出现这样风险和纠纷。

3.签订资金托管协议和办理过户，在此之前，买方和中介应当定期调取卖方房屋产权信息，或要求卖方调取产权信息，产权没有问题，办理过户手续。合肥市二手房过户，需要产证上共有权人当场签字，所以买方和中介应提醒卖方，让产证上共有权人当场办理。如果产证上只有夫妻一方名字，另一方可以不用到场签字，以产证上权属姓名为准。

买方办理产证和抵押贷款：买方获得房屋产证后，应当及时办理银行抵押贷款，可以根据中介方介绍或自行选择的银行办理贷款。

法律知识点：

1. 产证获得后，及时办理银行贷款是买方的义务，买方应当准备好工作证明、银行流水明细等贷款资料，办理银行贷款。

2. 如果出现银行资信审查不通过，应当及时更换银行，如果2-3次仍未通过资信审查，无法办理贷款，应与卖方友好协商，处理方式：（1）筹足资金，一次性支付尾款，避免违约。（2）无法筹足资金，与卖方协商解除合同，将房屋产权回过至卖方名下，减少卖方损失。

3. 买方抵押贷款办理后，如果通过资信审查，应当及时告知中介和卖方，因二手房放贷时间可能较长，双方合同中买方尽量将放款时间约定长一点，避免违约。但卖方也应注意确定贷款支付期限，避免买方长时间不能放款的风险。

4. 买方在通过银行资信审查后，等待银行放款额度时，应多次催促银行办理，避免放款时间过久。

参考知识：合肥市二手房银行贷款的放款期限一般自抵押后3-6个月左右，随着贷款政策有所变动。

领款、交房，结束阶段：买方贷款放至托管账户，卖方收取尾款，卖方交付房屋，完成交易。

法律知识点：

1.双方房屋交付时间可由双方在合同中自行约定，一般有如下情况：（1）支付首付后，卖方交付房屋的。（2）买方银行抵押贷款通过后，卖方交付房屋的。（3）买方贷款放至托管账户，卖方收取全部款项后，交付房屋的。

2.装修、家具家电和车库应当在合同中进行明确约定，避免纠纷。

二、疫情期间相关法律问题处理

疫情是自然事件，政府及主管部门为防控疫情制定的管制措施是政府行为。疫情和政府及主管部门为防控疫情制定的管制措施一般属当事人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。建设工程施工、房屋买卖、房屋租赁等合同的履行因疫情以及疫情防控措施受到影响，当事人请求免除或者减轻责任的，人民法院可以依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条等有关不可抗力的规定妥善处理。

（二）发生疫情后，当事人是否可以一律以不可抗力为由主张免除或者减轻责任？

《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。涉疫情房地产纠纷案件，人民法院应当准确判断疫情及防控措施对合同履行的影响。不同性质、不同背景的建筑房地产合同受疫情及防控措施的影响程度是不同的，应当根据疫情影响的范围和程度，依法全部或者部分免除责任。有的合同能够继续履行但不能按时履行，当事人可以相应延长履行期限；有的合同部分不能履行，当事人可以根据具体情况请求部分解除、部分履行合同；有的合同完全不能履行或者因疫情导致合同目的不能实现，当事人可以依据《合同法》第九十四条第（一）项“因不可抗力致使不能实现合同目的”规定解除合同。

疫情不影响合同目的实现，当事人不得以不可抗力或情势变更为由解除合同。疫情与不履行、不完全履行合同之间无法律上因果关系，不履行、不完全履行义务的当事人应承担违约责任。要防范当事人以疫情为由，以不可抗力为名逃避合同义务。

因疫情导致逾期交付房屋，实质上是因不可抗力导致逾期交付房屋，当事人请求免除或者减轻相应责任的，应予支持。

就逾期办理产权转移登记问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定了由于出卖人的原因导致逾期办证应承担责任的情形。从“反面解释”的角度出发，非出卖人的原因（比不可抗力的概念宽泛）导致逾期办证的，出卖人不应承担责任。因此，因疫情逾期办理产权转移登记，出卖人请求免除或减轻相应责任的，一般应予支持。

（四）买受人迟延付款的，能否以疫情或者疫情防控为由免除或者减轻责任？

随着网上银行以及支付宝、微信扫码等第三方支付方式的兴起，非接触式支付已经成为重要的支付方式。因此金钱给付义务，一般不因疫情免除或减轻责任。当然，也不能排除买受人特别是处于隔离期间的买受人无法通过网上银行或者第三方支付的方式支付购房款，这种确因疫情无法按照合同约定期限交付房款的，人民法院可以根据案件具体情况免除或减轻买受人的责任。

三、扩展知识

（一）办理过户的时候，发现房屋被法院查封，怎么办？

孙俪主演的《安家》电视剧中，有个不专业的中介，在买方过户之前，未定期调取卖方房屋产权情况，买方过户时发现房屋被法院查封，要求退还中介费的片段。这种情况，在现实中是存在的，本人办理的二手房买卖合同纠纷中有很多起这样的案件，根据本人办理此类情形的案件经验，一般处理方式如下：

1. 买方要求卖方办理过户手续时，卖方如果恶意拖延，此时应当考虑房屋已被法院查封，应及时调取产权信息，查看是否被法院查封，如果被查封了，买方和中介应告知卖方限期解除查封，如果卖方无法解除查封，买方可以起诉法院解除合同，要求卖方承担责任，或者双方协商，买卖双方共筹资金解除查封，变更买卖合同的内容，但买方一般不愿自冒风险，所以买方很少愿意协助解除查封。

2. 如果买方在过户前，已经占有房屋，并且支付全部房款或者愿意将未付款交付法院的，可以提出执行异议，排除查封，办理房屋过户。或者买方、卖方和查封方三方协商，支付查封方部分或全部款项，查封方同意解除查封的，亦可以办理房屋过户手续。

3. 买方不想协助卖方筹资，要求解除合同的，卖方应退还已收款项和承担相应赔偿责任。

法条速递：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

（二）尚未取得房产证，但已交付使用的期房，是否可以出售交易？

很多投资客，在开发商交房后，尚未获得房产证的情况下，希望尽快出售，回收资金，此时签订的房屋买卖合同是否有效？从法律层面上说，在产证未获取的情况下，房屋权属尚不能确定，但签订的合同是有效的。所以，没有取得房产证的期房可以转让。期房在开发商交付卖方后，如果开发商没有什么问题，一段时间以后，一般可以成功办理房产证,在此期间，可以提前转让房屋。不过,在转让时,要告知买方未取得房产证的事实,同时，约定好房屋产权证取得或不能按期取得的处理方式。