有效，但不能发生抵押物的物权变动.

　　在房屋买卖合同约定的履行期限届满时，出卖人仍未取得抵押权人的同意也未向抵押权人清偿债务消灭抵押权的情况下，依据建设部《房屋登记办法》第三十四条的规定抵押期间抵押人转让抵押房屋的所有权申请房屋所有权转移登记的应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件。因此未经抵押权人书面同意出卖人与买受人共同申请办理房屋所有权转移登记手续，房屋登记机关是不予办理的。由于出卖人无法履行为买受人办理房屋所有权转移登记的义务合同无法继续履行构成法律上的履行不能使买受人签订合同的目的无法实现，买受人有权解除合同并要求出卖人承担相应的违约责任。买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的，法院应当向买受人释明并告知其变更诉讼请求经释明后买受人坚持不变更的，应驳回其诉讼请求。

　　《物权法》第一百九十一条第二款规定中的“不得转让抵押财产”应理解为不能发生抵押物的物权变动但不影响抵押物转让合同的效力只对合同能否继续履行、买受人能否办理房屋所有权转移登记产生影响。

文章转自网络。侵权联系删除。