夫妻一方未经另一方同意擅自将共有房屋出卖给他人，另一方提起诉讼请求人民法院认定所订立的买卖合同无效，而受让人主张自己为善意、应受善意取得制度的保护，这是司法实践中经常遇到的情形。

【关键词】

夫妻共有/擅自处分/善意第三人

【裁判要旨】

夫妻一方擅自处分共有房产时，买卖合同是否有效要看买受人是否善意和交易放宽是否合理

【相关法条】

《房屋登记办法》第十八条规定，“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”的规定，涉案房屋的实际成交价不属于不合理低价。

【基本案情】

阿辉与阿冰是一对夫妻，并有一名叫乐乐的女儿。2013年3月9日，妻子阿冰与陈某签订《房屋买卖合同》，将一套一百多平米的房屋卖给陈某。涉案房产登记在阿冰个人名下，且共有人一栏为空白。

合同第二条载明：卖方持有该物业之权属证明，卖方对该物业享有完整处分权。并备注买卖双方同意将该房产转名到陈某儿子小陈名下。阿冰出具《收款收据》，载明已收齐全额购房款人民币55万元，收款账号户名为阿冰的女儿乐乐。

小陈支付中介费给中介公司。后阿冰与小陈就涉案房屋签订《广州市存量房买卖合同》。合同显示，房屋共有情况为无，并载明该房地产按整套出售并计价，总金额人民币35万元整等。该涉案房产最终成交价为人民币55万元。国土资源和房屋管理部门就涉案房屋出具《粤房地权证》，载明房地产权属人为小陈。

2013年7月19日，丈夫阿辉向法院起诉请求与妻子阿冰离婚。法院判决驳回离婚诉讼请求。该判决已经发生法律效力。后阿辉提起本案诉讼，请求判令阿冰与小陈擅自处置该涉案房产的行为无效。

【裁判结果】

一审法院判决，阿冰与陈某签订的《房屋买卖合同》买卖房产的行为无效； 阿冰与小陈签订的《广州市存量房买卖合同》买卖房产的行为无效。陈某和小陈不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉。广州中院再审判决撤销一、二审判决，并驳回阿辉的诉讼请求。

【律师分析】

涉案房屋为阿辉与阿冰在夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产。阿冰单独出售涉案房屋的行为属于无权处分的行为。

本案的争议焦点是：小陈在受让涉案房产时是否善意；涉案房产的交易价格是否合理。

首先，关于小陈在受让涉案房产时是否善意的问题。判断小陈主观上是否善意的关键在于小陈在受让涉案房产时应尽到何种程度的注意义务，亦即小陈对涉案房产的产权共有情况应当进行实质审查还是形式审查。由于《中华人民共和国物权法》规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，而根据《中华人民共和国婚姻法》及其相关司法解释的规定，一般情况下，婚姻关系存续期间夫妻一方所取得的房产属于夫妻共有财产，因此导致客观上存在物权登记情形与实际共有情形不一致的情况。

我国的房地产权属登记必须由房屋登记机构统一办理，《房屋登记办法》第十八条规定，“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”

根据上述规定，房屋登记机构在办理房屋登记手续时仅需要询问当事人“申请登记房屋是否为共有房屋”并将其答复进行归档保留，并未要求当事人对其答复提供相关证据予以证实，也未规定需核查出卖人的婚姻状况。

作为个体的买方在审查能力上无法与房屋登记机构相比，其所应承担的审查义务也不应高于房屋登记机构。况且对买方苛以实质审查义务将大大提高交易成本，延长交易时间，有违交易效率原则。因此小陈在受让涉案房产时无需对涉案房屋的产权共有情况进行实质审查。

从本案情形来看， 涉案房产登记在阿冰个人名下，共有人一栏为空白，小陈基于物权登记公示公信原则对此产生信赖是合理的；小陈与阿冰签订的《广州市存量房买卖合同》中载明涉案房屋共有情况是无、卖方阿冰保证所提供权属情况真实、对涉案房产享有完整产权；阿冰在房屋登记机构办理房产登记手续时对“申请登记的房地产是否存在共有”这一问题作出了否定的答复。由此可以判断，小陈已经履行其对涉案房屋产权共有情况形式审查的义务，小陈在受让涉案房产时应属善意。

其次，关于涉案房产的交易价格是否合理的问题。涉案房屋的实际成交价格是55万元，高于涉案房屋转让时税务部门的计税金额446158元。上述实际成交价与2013年7月5日小陈与工商银行开发区支行签订的《个人借款/担保合同》中涉案房产的评估价格674538元相比，差额低于20%。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”的规定，涉案房屋的实际成交价不属于不合理低价。

由此可见，涉案房产受让人小陈是善意的，交易价格也属合理范围，阿辉主张阿冰与小陈处置涉案房产的行为无效，缺乏依据。

我国夫妻法定财产制采用的是婚后所得共有制。根据我国婚姻法第十七条规定，除夫妻之间另有约定外，婚后所得财产为夫妻共同共有。由此可知，在婚姻关系存续期间，除法律另有规定或夫妻另有约定，夫妻一方所得财产基于法律的规定自动转化为夫妻共有财产，夫妻一方无须登记自动转化为财产的共有人。

婚后所得财产共有制，有利于保护婚姻中经济处于弱势一方的利益，符合我国传统的婚姻家庭观念，但未经登记而直接享有财产共有权也造成了大量隐名共有人的出现。夫妻一方未经另一方同意擅自将共有房屋出卖给他人，另一方提起诉讼请求人民法院认定所订立的买卖合同无效，而受让人主张自己为善意、应受善意取得制度的保护,这是司法实践中经常遇到的情形。从民法体系来看，善意的评价应该属于主观范畴，审理中，往往通过客观发生的案件事实来予以衡量。那么不动产善意取得，善意认定的标准应如何界定，作为买受人应当尽何种程度注意义务，即是本案讨论的焦点问题。

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