【关键词】

房屋买卖/哄抬房价/解除合同、赔偿损失

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

【案情简介】

原告张女士在2013年8月22日与开发商上海某国际高尔夫俱乐部有限公司签订了商品房认购协议，协议中明确了认购该高尔夫商品房的房屋地块位置、房型、价格、面积，并对房价进行了明确约定。

鉴于被告当时处于开发初期，尚未取得预售许可证,原告依照协议规定（每套人民币1000万元），向开发商支付了认购金。 2014年9月7日，张女士收到了开发商的书面通知，告知：一期物业已取得预售许可证，可以签订预售合同，价格由前往售楼处去签合同，开发商表示由于行情涨了，所以房价要大幅上涨, 原约定的每套1000万左右，涨到2200余万元（每套上涨了1000万元左右）。若张女士10日之内不能按开发商通知价签订预售合同的，则视为放弃原定的“认购协议”项下的相应权利。

对开发商这种违背诚信、任意哄抬房价、追求暴利的行为原告表示不能接受，双方协商未果，张女士与其他多名购房者分别向本市第一中级人民法院起诉开发商。近日，法院已对该案作出判决，在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。法院表示，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则，但本案中开发商在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失，应对此承担责任并作出赔偿。不过，签订正式合同并非是强制性义务，同时由于购房者支付的认购款并非购房款，差价损失的赔偿也难以支持。

【裁判结果】

法院参照开发商向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准，如张女士便获得了300万元经济损失赔偿，已支付的1000万元认购款也如数返还。

【律师分析】

开发商预售房屋是为了先期回笼资金，而后飙升的房价大大超出了其原先的预计，这成为其恶意违约的诱因。开发商随意涨价的行为严重违背了双方当初签订的认购协议，这种单方面变更原协议中所约定事项的行为应属于严重违约，如今法院的判决对这种不诚信行为作了“当头棒喝”。

市场上的一般情况是房价上涨时开发商违约，房价下跌时也有业主违约的。目前的法律法规、合同以及房地产交易细则相对来说还是比较健全的，恶意毁约主要是交易中存有不成熟的心态，这都是“拜金主义”在作怪。

面对恶意违约，当事人应如何维护自己的合法权益？在过去的计划经济时代，政府包揽天下事，当事人习惯找政府解决问题。在市场经济下，就应该通过法律通道来解决，因为合同本身是受法律保护的。另外，当事人应慎重行事，切勿连合同没看清就草率签订。律师参与合同制定在国外是很普遍的，这样买卖双方都会更加谨慎小心，而我国的当事人却很少有这种自我保护意识。为了防范恶意毁约，可借鉴请律师参与合同签订的做法。

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