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白旭飞律师

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转让土地使用权双方需缴纳的税有哪些

房地产2019-05-21|人阅读

转让土地使用权的，出让方和受让方一般需要交纳以下的税种，但具体交纳情况还需要根据实际情况和所提交的材料确定。

一、土地使用权的出让方

1、增值税

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。增值税是以销项扣减进项后的差额征税。

一般纳税人转让2016年5月1日后取得的土地使用权的，适用一般计税方法，税率为10%；一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权可选择简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；小规模纳税人和其他个人转让土地使用权，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费

城市维护建设税是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计税依据，依法计征的一种税。

城市维护建设税的特征：一是具有附加税性质，它以纳税人实际缴纳的“二税”税额为计税依据，附加于“二税”税额，本身并没有类似于其他税种的特定、独立的征税对象；二是具有特定目的。城市维护建设税税款专门用于城市的公用事业和公共设施的维护建设。

教育费附加是由税务机关负责征收，同级教育部门统筹安排，同级财政部门监督管理，专门用于发展地方教育事业的预算外资金。凡缴纳增值税、消费税的单位和个人，均为教育费附加的纳费义务人（简称纳费人）。凡代征增值税、消费税的单位和个人，亦为代征教育费附加的义务人。农业、乡镇企业，由乡镇人民政府征收农村教育事业附加，不再征收教育费附加。凡是缴纳增值税、消费税和营业税的外商投资企业、外国企业和外籍人员纳税人均需按规定缴纳城市维护建设税和教育费附加。

城市维护建设税按实际缴纳的增值税的5%，教育附加和地方教育附加费按实际交纳增值税的3%和2%计算缴纳。

3、所得税（企业所得税或个人所得税）

所得税，是指对所有以所得额为课税对象的总称。中国现行税制中的所得税税类税收包括企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税等3个税种。中国所得税率企业所得税的税率为25%。此外为了重点扶持和鼓励发展特定的产业和项目，规定了两档优惠税率：20%和15%，个人所得税为20%。

如果土地使用权的出让方属于个人、个体工商户、合伙企业或者个人独资企业的，应缴纳个人所得税，税率为20%；如果土地使用权的出让方属于企业和其他取得收入的组织，应缴纳企业所得税，税率为25%。

4、土地增值税

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。

纳税人转让土地使用权所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。在确实无法提供有关资料、无法根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》有关规定据实计算增值额进行清算的情况下，经县级税务机关认定符合核定征收情形的，按不低于8%的核定征收率征收土地增值税。