最高人民法院裁判文书

吉林老参堂科技发展股份有限公司与通化长城置业股份有限公司房屋买卖合同纠纷申请再审案［最高人民法院（2015）民提字第130号民事判决书］

最高人民法院认为，虽然《城市房地产管理法》第三十八条规定被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，并不因此影响房地产转让合同的效力。老参堂公司再审中依据该规定主张涉案房屋买卖合同无效，理由不成立。本案争议焦点为：老参堂公司诉请解除涉案房屋买卖合同及返还购房款及利息的请求是否成立。

（一）关于涉案1177号房屋买卖合同是否应解除的问题

本案老参堂公司系以长城公司在签订合同时隐瞒涉案房屋被查封的事实，在合同履行过程中未解除相关查封且该房屋又被多次查封，导致其合同目的无法实现为由，诉请解除合同。本院认为，根据本案查明的事实，老参堂公司主张从2011年7月1日涉案《房屋买卖协议书》签订时至本案原一、二审诉讼期间，涉案1177号房屋始终处于因长城公司与案外人的纠纷产生的查封状态属实。《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”长城公司与老参堂公司签订涉案《房屋买卖协议书》，约定长城公司将涉案1177号房屋出售给老参堂公司。老参堂公司作为买受人，依法负有支付购房款的义务。长城公司作为出卖人，依法负有交付房屋并转移房屋所有权给老参堂公司的义务。《城市房地产管理法》第三十八条的规定虽然不影响房屋买卖合同效力，但是对被司法机关裁定查封的房屋所有权转移进行了限制。长城公司作为涉案房屋出卖人，在转让的房屋因其与案外人纠纷原因被查封时，依法负有消除标的物上存在的限制权利转让情形，以履行转移房屋所有权的义务。双方签订的《房屋买卖协议书》中对房屋交付及办理产权转移手续的具体时间没有约定，根据《合同法》第六十二条第四项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”根据本案查明的事实，在老参堂公司诉请解除合同前已明确要求长城公司解决涉案房屋被查封事宜，并协助办理房屋产权转移手续。长城公司不仅对老参堂公司要求其解决房屋被查封事宜以继续履行房屋买卖合同予以拒绝，相关查封裁定显示在涉案房屋买卖合同履行期间其还以该房屋进行抵押并因此导致该房屋再次被查封。从有证据证明老参堂公司要求长城公司解决查封事宜到老参堂公司起诉解除合同的近一年时间，长城公司不仅没有解除在签订房屋买卖合同时涉案房屋上已经存在的查封，还因其他纠纷导致涉案房屋在合同履行期间及诉讼过程中又多次被查封，涉案房屋所有权始终处于法律限制转让的状态。

对长城公司抗辩主张签订房屋买卖合同时其已经将涉案房屋被查封的事实告知老参堂公司，之后未解除查封及房屋再次被查封是老参堂公司违约造成，责任应由老参堂公司承担的问题，本院认为，首先，根据本案查明的事实，涉案《房屋买卖协议书》中并没有关于转让的房屋已经被查封的内容。协议第三条中约定老参堂公司代长城公司偿还吉林银行1200万元贷款本息，可以体现老参堂公司以购房款直接代长城公司向吉林银行偿还贷款本息的目的是解决所购房屋被抵押及查封事宜，因而可以证明老参堂公司对涉及吉林银行抵押及查封的事实应属于明知。但约定向长城公司直接支付的购房款600万元，并非采取与上述向吉林银行偿还1200万元贷款本息相同的方式，即通过直接向查封该房屋的债权人履行的方式支付购房款。因此，合同约定的600万元购房款的支付方式并没有体现系专门用于解决集安市人民法院查封事宜。长城公司原审中提交的该公司职员于某的证言，因其在原审中未出庭作证，且其与长城公司之间存在利害关系，原审对其证言未采信并无不当。因此，长城公司主张其在签订合同时已经将涉案房屋被集安市人民法院查封的事实告知老参堂公司，证据不足。其次，长城公司主张老参堂公司未支付600万元购房款构成违约，导致其未能以该款解决集安市人民法院的查封事宜，也使得涉案房屋所有权未能及时转移给老参堂公司，造成该房屋被再次查封，责任应由老参堂公司承担。本院认为，根据本案查明的事实，老参堂公司在合同履行中没有按照合同约定的时间在2011年7月15日前代偿吉林银行贷款本息，按合同约定应支付长城公司的600万元迄今未付。老参堂公司在本院再审中主张，在其与吉林银行协调偿还贷款过程中发现该房屋上存在其他查封事项，因而行使了不安履行抗辩权，但老参堂公司要求长城公司解决查封事宜以使得房屋买卖合同可以继续履行的行为发生在2012年，也即其按合同约定已经构成迟延支付购房款之后。因此，老参堂公司主张其未按合同约定支付购房款不构成违约的理由不成立。但是，如前所述，双方签订的涉案《房屋买卖协议书》中并未约定以支付600万元购房款解决涉案房屋被集安市人民法院查封的事宜。在无合同约定的情况下，老参堂公司不负有以支付600万元购房款解决涉案房屋查封事宜的法定义务。且因老参堂公司基于房屋买卖合同应履行的支付购房款的义务，和长城公司作为出卖人依法负有的保障转让的房地产权利不受限制的义务，二者独立存在，在法律上并不属于互为必然因果关系，故长城公司主张涉案房屋上的查封未解除及之后多次被查封的责任应由老参堂公司承担，缺乏合同和法律依据。

综上，虽然老参堂公司在合同履行过程中存在未按合同约定支付部分购房款的违约行为，但在双方发生纠纷时，老参堂公司已经支付了近一半的购房款。尚欠未支付的购房款中，老参堂公司支付600万元购房款的义务与长城公司负有的协助用该房屋办理抵押贷款手续的义务在同一合同条款中约定，可以认定在老参堂公司支付600万元时，长城公司即负有协助以该房屋办理抵押贷款的义务。剩余830万元购房款明确约定待贷款到账后转付。因此对老参堂公司未支付的剩余购房款，双方互负支付剩余购房款和协助以该房屋办理抵押贷款手续的履行义务。虽然老参堂公司作为买受人，在签订合同时对涉案房屋情况应尽合理注意义务，但对在其已经支付了部分购房款后，签订合同时涉案房屋上存在的两项查封依然未解除，之后又多次被查封的事实，应超出了老参堂公司签订合同时的预期。而长城公司在合同履行过程中没有及时解决涉案房屋被查封事宜，且因其与案外人的纠纷该房屋又多次被人民法院查封，不仅长城公司负有的转移房屋所有权的义务履行不能，其按合同约定协助以该房屋办理抵押贷款手续的义务能否履行亦存在不确定性，还存在长城公司在司法程序中以该房屋清偿其他债权的可能性。因此应认定长城公司在合同履行过程中未及时解决涉案房屋被查封事宜及涉案房屋又多次被查封是导致双方签订的房屋买卖合同长期无法继续履行的根本原因，长城公司构成根本违约，致使老参堂公司合同目的无法实现。老参堂公司诉请解除房屋买卖合同符合《合同法》第九十四条第四项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定。原审对长城公司在合同履行过程中是否存在根本违约，并因此导致老参堂公司合同目的无法实现未予审理认定，判决认为老参堂公司诉请解除合同不符合《合同法》第九十四条规定，认定事实及适用法律均属不当，本院予以纠正。由于经本院审理认定，老参堂公司诉请解除涉案1177号房屋买卖合同的主张成立，故对长城公司在本院再审本案期间发出的解除合同通知的效力，本院不予以确认。

（二）关于涉案507.68平方米房屋买卖合同是否应解除的问题

双方当事人2010年12月13日签订的《协议书》中约定长城公司将507.68平方米房屋出售给老参堂公司，价款127万元。合同履行过程中，老参堂公司已支付全部购房款127万元。长城公司未交付房屋，双方也未办理房屋产权过户手续。长城公司在原审中称因老参堂公司没有按照《协议书》约定借给长城公司50万元，也没有在约定时间内将借用房屋还给长城公司，因而没有及时帮助老参堂公司办理产权过户手续。双方已经达成待借用房屋返还后再交付涉案507.68平方米房屋的口头协议。本院认为，由于交付房屋并转移房屋所有权给老参堂公司是长城公司的合同义务，因此应由长城公司举证证明其未交付涉案507.68平方米房屋也未及时协助办理产权转移手续不构成违约。虽然《协议书》中约定长城公司向老参堂公司借款50万元，但并未约定以该50万元的实际支付作为长城公司协助办理房屋产权转移过户手续的前提条件。涉案507.68平方米房屋买卖合同与双方签订的借用房屋合同各自独立存在，在没有证据证明二者存在关联关系的情况下，基于合同相对性原则，应按照各自合同约定履行并承担各自合同责任。长城公司并无证据证明双方达成待借用的房屋返还后再交付涉案507.68平方米房屋的口头协议。因此，长城公司抗辩其未交付房屋及未及时协助办理产权转移手续不构成违约的理由，缺乏事实依据。根据本案查明的事实，至2011年8月21日，老参堂公司已经支付了涉案507.68平方米房屋全部购房款，而长城公司在原一、二审判决前始终没有交付房屋也没有办理产权转移手续。在长城公司没有证据证明其存在正当理由的情况下，应认定长城公司构成根本违约，老参堂公司诉请解除涉案507.68平方米房屋买卖合同，符合《合同法》第九十四条第四项的规定。原审以老参堂公司对长城公司主张的没有按约定将长城公司借其用于贷款抵押的509.8平方米商业用房如期交回所致的观点未提供反驳证据，对老参堂公司解除合同的诉请不予支持，举证责任分配错误，本院予以纠正。由于双方2010年12月13日签订的《协议书》中包括借款合同关系，虽然老参堂公司诉请返还的款项中包括已支付的购房款和借款，但其诉请解除的是房屋买卖合同关系，原审未将借款合同关系纳入审理范围，对相关事实也未进行审理认定。故本院对《协议书》中关于涉案507.68平方米房屋买卖合同关系予以解除，对《协议书》中涉及的借款合同关系当事人可另行解决。

（三）关于长城公司是否应返还购房款及利息的问题

根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”老参堂公司诉请涉案房屋买卖合同解除后，长城公司应返还其购房款及该款占用期间的利息，符合法律规定，本院予以支持。根据本案查明的事实，老参堂公司已支付涉案1177号房屋购房款人民币14434052.5元，507.68平方米房屋购房款人民币127万元，故长城公司应返还老参堂公司已支付的购房款共计人民币15704052.5元。对应支付的购房款利息，涉案1177号房屋购房款14434052.5元的利息从老参堂公司每笔购房款支付之次日起计付。由于老参堂公司基于《协议书》支付的款项无法具体区分哪些是借款哪些是购房款，故从老参堂公司支付最后一笔款项的次日即2011年8月22日起计付127万元购房款利息。利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计付至应返还的购房款实际给付之日止。对老参堂公司的其他诉讼请求本院不予支持。