案情简介

2015年12月10日，潘某与邵某签订房屋买卖协议一份，约定由邵某将其名下的住房及门面各一间转让给潘某，转让价为人民币400万元，邵某须在2016年6月25日之前将房屋过户给潘某，双方同意潘某在签订本协议之日起三天内支付定金80万元，余款到过户后三天内付清，如邵某未能按期履行过户或交付义务，则愿意承担违约责任，向潘某归还定金80万元外另行赔偿人民币160万元，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，潘某依约支付给邵某定金80万元。但邵某至今未将房屋交付给潘某，经潘某查询得知，上述房屋已被抵押、查封并拍卖，邵某已无法交付房屋。潘某请求邵某双倍返还定金并赔偿违约金共计240万元。潘某的请求能否得到法院支持？

以案释法

潘某与邵某签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，合同双方均应按约履行合同义务。现邵某未能将两处房屋过户并交付给潘某，且两处房屋已由法院强制执行、司法拍卖后过户给他人，已交付不能，故邵某未能按约履行过户及交付房屋的义务，属根本性违约，潘某要求解除房屋买卖协议，符合法律规定，应当予以支持。

根据《房屋买卖协议》，双方约定了潘某应支付定金80万元，因邵某未能履行过户及交付房屋的约定，潘某要求邵某双倍返还定金的诉请，于法有据，法院应当予以支持。故潘某要求邵某返还定金及双倍返还定金的数额总计应为160万元。潘某另主张邵某应赔偿违约金80万元，因潘某已先选择适用了定金条款，且定金条款与违约金条款不能同时适用，故对潘某赔偿违约金的请求应当不予支持。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

《中华人民共和国担保法》

第九十一条　定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

律师提示

在签订合同时，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据相关规定，违约金条款与定金条款是不能同时适用的，属可选择性条款，不可以同时主张。当事人在诉讼中既主张违约金又要求没收定金或双倍返还定金的，不应予以支持。如果违约方自愿按守约方请求承担违约责任的，是当事人自行处分自己权利的行为，可以准许。