《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。司法实践中，因受新冠疫情的影响，部分企业特别是酒店宾馆、娱乐场所等不能正常开门经营，或者经营时生意清淡入不敷出。这时，租赁双方有哪些义务？租赁合同是否适用情势变更？能否请求法院或仲裁机构变更或解除合同？今天笔者与大家一同探讨这些问题。

一、《民法典》第五百三十三条《民法典》第五百三十三条规定，“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”这是现行的《民法典》对情势变更的具体规定。二、律师简析我们可以看出，在符合构成要件的情况下是租赁合同是可以适用请示变更的。笔者对成立情势变更作分析，构成要件主要包括以下几点：①发生了不属于商业风险的情事异常变动导致合同目的不能实现或者合同等价关系严重失衡；②发生在合同成立之后、清偿之前；③不可归责于合同一方当事人；④受有不利利益一方订立合同时无法预见；⑤继续按照原来的合同履行，显失公平，有违诚信原则。若适用情势变更会产生什么样的法律效果？租赁合同双方负有再交涉义务，也就是双方要就变更或解除合同重新协商，如果一方不遵循诚实信用原则拒绝磋商或终止磋商给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。在合理期限内磋商不成的，因情势变更受有不利利益的一方有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同，法院或仲裁机构结合具体案件实际情况 ，行使公平裁决权判决变更或解除合同 。若法院判决变更合同的 ，比如会判决减少部分租金、缩短租期等；若继续租赁经营已失去意义的，法院会判决解除合同。另外，因情势变更不可归责于任何一方当事人，因此无损害赔偿问题，具体损失分担问题，由法院酌定。