（2019）鲁1092民初2306号杜某某诉威海某某置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，担任原告杜某某的委托代理人，案件获得胜诉结果。2019年7月，原告欲在威海购置一处房屋用于退休后居住，遂通过中介方至被告处看房，在看房过程中原告向被告销售顾问张某及中介于某某反复询问房屋户型及小区物业服务事宜，销售顾问及中介方均多次确认该物业服务单位为万科物业，且亦承诺原告所看样板间户型与后欲购买房屋基本无差异。

2019年7月23日，原告与被告签订《某某付款承诺书》，确定原告欲购买房屋为被告某某项目3号楼1单元402室。同日，原告通过微信转账方式向被告销售顾问支付购房定金人民币20000元，后被告销售顾问多次联系原告要求继续支付购房款，在此过程中，原告亦要求被告出示《商品房买卖合同（预售）》，但被告答复只有原告先支付款项才能够出示合同。无奈原告只能另行缴纳房款及维修基金483062.68元，被告才向原告邮寄合同，原告收到后发现其所载物业单位及所附户型均与之前所述不一致，遂立即联系被告，要求退房退款，但被告均予以拒绝。原被告在签订《某某付款承诺书》后，因预售合同具体条款（房屋户型、物业单位）无法达成一致致未能签定房屋买卖合同，承诺书目的无法实现，应予解除，被告应退还原告已支付的定金及购房款。律师庭审代理意见：一、本案双方签订的认购书系商品房预约合同。《商品房销售管理办法》第十六条的规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案双方签订的认购协议并未约定上述实质内容，故应认定为商品房预约同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。二、被告出具的认购中所载内容系格式条款，应被认定为无效。《合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。被告对其提供的格式条款未做合理的提示、说明义务，应为无效条款。

威海经济技术开发区人民法院经过庭审，依法采纳律师代理意见，认定双方签订的书面协议系商品房预约合同，依法支持原告诉讼请求，判令被告依法返还原告定金和购房款及已缴纳的房屋维修基金。