日常接受咨询中，有当事人曾问：我买了某某的房子，现在觉得户型不好，想退掉。可以吗？

我：你们签合同了吗或者有没有签订认购协议之类文件？

当事人：有

我：先拍给我看一下再说。

详细分析的前提是要有书面材料，一切已形成的书面材料为准。既不是当事人陈述，也不是 猜想，更不是律师顺着当事人的陈述推断出的结论。而应该实实在在的以书面材料为依据。当然，这些与本文拟分析的内容无关，但应该作为平时分析的基础。

认购、订购、预订等协议，相对来说会比商品房买卖合同来得简单，一般就一两页为主。可以理解为置业顾问讲的交下定金，表明你的购买意向，指不定还能存1万抵2万这类优惠。但该协议会写“定金”二字。注意“定”和“订”的区别。开发商通过认购、订购、预定的方式收受定金作为签订商品房买卖合同提供担保的，若因为当事人一方的原因导致合同未能签订，则应按照法律有关定金的规定处理。即若是收受定金方违约，则应双倍返还；若是支付定金方违约，则不得要求返还。若是不可归责于当事人双方原因导致合同未能订立的，则定金应予以返还。

这其中，何为不可归责于当事人双方呢？“不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情 形。例如，双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订 正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的;收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使该商品 房项目未能建设或未能按原约定建设等情形。

同时，若认购、订购、预订等协议的内容符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按约定收取购房款的，则该协议应当视为商品房买卖合同。我疑惑的是：这里面的“按约定收取购房款”是要全款还是只要定金？从字面上理解，只要出卖人已经按约定收取购房款，定金也是购房款的一部分。因此，我理解为只要买受人按协议约定缴纳款项，且协议内容符合商品房买卖合同主要内容的，就应当认定为商品房买卖合同，具有相应法律效力。