导读：受制于购房者与开发商之间政策信息、法律储备等诸多因素影响，各类商品房买卖合同中普遍存在开发商预设的格式条款。一些免除开发商责任、加重购房者责任、排除购房者主要权利的格式条款就是我们常说的霸王条款。这类条款的存在导致弱势购房者在商品房买卖纠纷中往往处于不利境地。

一、什么样的格式条款是无效的霸王条款

所谓格式条款，依《合同法》第39条第2款，是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

根据《合同法》第39条第1款规定，提供格式条款一方在拟定格式条款以及在订立合同时应当遵循如下原则和义务，即：应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

格式条款具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

二、案例：购房遇霸王条款起诉维权

1、京云房产律师了解到，去年6月，张先生把A房产公司起诉到法院，称A公司关于逾期交房的责任的约定，排除了张先生的权利，免除了自己的责任，明显属于霸王条款。因此诉至法院，要求依法确认张先生与A房产公司签订的商品房预售合同及补充协议中的下列条款无效，即“出卖人按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人亦不就上述问题承担逾期交房责任”;和＂买受人在办理交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题，出卖人按照《商品房质量保证书》中规定承担保修义务，但质量问题或者装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无需承担赔偿责任”。

2、开发商辩称条款有效

A房产公司辩称:我公司认为诉争条款并不是法律意义上的格式条款，同时我公司并未免除己方责任、排除对方的主要权利，该条款应该属于有效合同条款。

3、律师分析

（1）上述条款属于格式条款

京云房产律师认为，首先，该诉争条款是A房产公司为了重复使用而预先拟定的。其次，A房产公司末提供证据证明该条款在订立合同时与对方协商，故A房产公司辩称该诉中条款不是格式条款的理由并不成立。

（2）上述条款属于无效的格式条款

首先，A房产公司对上述格式条款中的文字虽然进行了加黑处理，但未提供证据证明按照对方的要求予以说明。我国合同法规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”该规定赋予了买受人就质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的标的物拒收的权利。诉争条款的约定排除了买受人拒绝收房的法定权利和主张相应责任的权利，应认定为无效。

其次，双方诉争条款中＂出卖人亦无需承担赔偿责任”的约定，亦排除了买受人主张赔偿的权利，免除了出卖人的赔偿责任，应认定无效。

综上，诉争条款属于提供格式条款的一方免除其责任、限制对方主要权利的条款，应认定为无效

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