准夫妻为结婚购房，结婚未成，房子怎么分？

案情：

2015年2月28日，女方按揭购买一套商品房，总价款为791728元，首付款241728元。签订合同当日，男女双方与女方父母签订购房补充协议书，约定：购房首付款及装修款由男女双方向女方父母借款38万元，并附有借据。购房贷款55万元，由于男方无法申请贷款，现以女方一人名义贷款，实际由男女双方共同偿还贷款，并由二人共同承担法律责任。此房分配由男女双方各占50%份额，产权登记暂时不能写男方名字，如将来可以添加男方名字，另行处理。如男女双方发生纠纷，不能共同生活，可以出售房产，出售后由二人先还女方父母借款，剩余款项二人平均分配。

2020年5月21日，房产登记在女方一人名下，为单独所有。房产贷款一直由女方银行账户偿还，男方在2016年12月至2019年1月向女方转账26600元，2019年3月之后每隔一月向女方转账2850元左右，计25650元。

后双方未登记结婚，因对房产分割存在争议，男方提起物权确认纠纷，要求确认房屋归男女双方共有，并分割房屋份额的50%归其所有。

审理：

一审法院仅依据涉案房屋登记为女方单独所有，即认定房产所有权人应为女方，对男方要求确认房屋为双方共有的诉请不予支持。

二审法院改判男方对涉案房屋享有20%的份额，驳回男方其他诉讼请求。

法院认为：

涉案协议应是女方父母以双方结婚为目的而进行签订，现双方并未结婚。综合考虑涉案房屋产权登记信息、首付款来源、贷款办理、偿还情况，以及男女双方已不具备共同生活的客观实际，男女双方对涉案房屋所占比例应以双方对房屋取得实际支付的对价为基础进行评判。对于男方要求按照50%认定房产份额的主张不予支持。

关于男方对涉案房屋享有份额的确定：

一方面，考量首付款占房屋总价约为30.53%，而该首付款又系两人共同向女方父母所借，故基于首付款出资考量，男方应对涉案房屋首付款所占比例享有部分份额。

另一方面，男方主张其向女方转账用于偿还涉案贷款，女方对此并未否认，但认为男方偿还房贷仅是很少部分。基于涉案房屋首付款来源、所占比例，以及男方曾经偿还涉案房贷以及双方交往的现实情况，确认男方对涉案房屋享有的份额以20%为宜。

分析：

房产分割不仅是离婚财产分割中的重点、难点，对于恋爱、同居期间为结婚而购房，却未能携手步入婚姻的男女双方而言，房产处理也同样棘手。由于没有统一的法律规定，司法实践中，法官只能根据个案的具体情况自由裁量。而认定房产是共有还是个人所有，通常需要结合购房目的、实际出资情况、房产登记权属、双方对房产的贡献等因素予以考量，而对于共同出资买房的分割，应考虑双方的出资比例、房屋登记及使用等情况妥善分割。

涉案房产是双方为了结婚购买，首付款是以两人名义借款出资，因此法院认定双方具有共同购房的合意，且此后男方也参与部分还贷，所以双方对房产均有出资。在认定双方对房产的份额上，即使两人签订协议约定房产由双方各占50%份额，但法院并未简单依据该协议认定份额。由于双方已分手，此后共同还贷的基础不存在，所以法院根据双方对房产的出资概况，综合考虑首付款来源、还贷情况及双方交往情况，酌定男方对房产享有20%的份额。

建议：在婚前购置重大财产或涉及个人重大财产利益时，一定要谨慎对待，最好签订详尽的书面财产协议，以防范可能出现的风险

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