不能办理产权登记的室外地面露天车位属于谁如何收费

不能办理产权登记的室外地面露天车位，依法不能成为享有专有权的专有部分，其本质应属于由全体业主共有的土地使用权。法院据此判令物业公司向业委会返还案涉车位并按150元/月/个的标准支付相应的占有使用费，理据充分，公平合理，本院予以维持。

【案情简述】

【一审】

一审法院认定事实：2021年12月25日至2022年1月7日，某某某某小区采用书面征求意见方式召开业主大会，对一、是否同意通过法律方式对露天车位相关纠纷提起诉讼等议题进行表决。小区共有业主票权数762户，面积票权数85640.78平方米，已参会已表决486户，已参会未表决191户，参与业主大会人数比率为88.85%；已参会已表决55327.06平方米，已参会未表决25862.27平方米，参与业主大会面积占专有面积比率为94.80%。其中同意议题一的业主票460户，面积票52470.16平方米，通过率分别为60.37%、61.27%。2022年2月25日，某某公司与麦某某签订《某某某某露天车位出租合同》一份，约定租赁某某某某**车位，期限至2075年，租金58000元。某某公司确认麦某某已支付约定全部租金。

一审法院认为，某某某某业主大会表决结果公示有相应监票、计票、唱票人员等签名，且有见证人签名及当地居民委员会佛山市南海区狮山镇某某社区居民委员会盖章确认，某某公司认为某某业委会应举证表决过程的主张一审法院不予采纳。某某业委会经业主大会授权，代表全体业主提起本案诉讼，主体适格。《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条文中规划内车位、车库，是建设单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。该车位为建筑专有部分，具有独立产权，小区规划总平面图中的规划设计确定的为该区域的具体使用用途（停车位），但不等同于条文中定义的规划内车位，某某公司亦明确涉案的**车位非建筑专有确权部分，涉案车位并非《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第一款的规划内车位。土地容积率是地上总建筑面积与用地面积的比值，涉案露天车位非地上建筑面积计算部分，当然不计入容积率，但该计算并非判断权益归属依据。小区土地使用权为共用宗地使用权，归小区全体业主共同共有，地上建筑物（除专有部分以外）共有部分及（建筑规划内非城镇公共道路等）其余土地部分为全体业主共有。绿化用地仅为共同用地其中一种用途，是否绿化用地同样不是判断权益归属的依据。若规划上专属于特定房屋，销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中，仅通过特定房屋进入，具有一定独立性、排他性部分（如平台花园）由房屋权属人使用，但涉案车位显然不属于该种可进行特殊约定部分，某某公司辩解均缺乏法律依据。综上，一审法院认定涉案车位归某某名门小区全体业主所有，某某公司并不可通过出售、附赠、出租等方式进行处理。不动产权属除共用宗地外并不另行进行确权登记，一审法院判定涉案车位权益归属，并据此对相应的权利主张进行处理，但某某业委会请求进行司法确权的主张缺乏理据，一审法院不予支持。某某业委会请求某某公司、麦某某返还涉案车位的主张一审法院予以支持。就车位占用使用费，一审法院酌定按150元／月计算，某某业委会请求超出部分一审法院不予支持。至于麦某某与某某公司之间的结算，可另行主张权利。麦某某经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十五条、第四百六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的规定，判决：一、某某公司、麦某某应于判决发生法律效力之日起十日内返还位于某某某某的**车位予某某某某业委会；二、某某公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付从2018年11月1日起至2022年2月28日止按150元／月计算占有使用费予某某业委会；三、某某公司、麦某某应于判决发生法律效力之日起十日内支付从2022年3月1日起至上列第一项返还之日止按150元／月计算占有使用费予某某业委会；四、驳回某某业委会的其他诉讼请求。

【二审】

经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案为车位纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为某某公司、麦某某应否返还案涉车位及支付占有使用费。

某某公司上诉称案涉车位属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位，案涉车位的权属已经由某某公司与全体业主约定属于某某公司所有。对此，本院认为，案涉车位属于室外地面露天车位，且某某公司确认案涉车位没有办理产权证，亦无法办理产权证。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”的规定，案涉车位属于不能办理产权登记的室外地面露天车位，因此该车位依法不能成为享有专有权的专有部分，其本质应属于由全体业主共有的土地使用权。某某公司所提交的证据不能证明其主张享有案涉车位所有权的合法性，本院对此不予采纳。一审法院据此判令某某公司、麦某某向某某业委会返还案涉车位并按150元/月/个的标准支付相应的占有使用费，理据充分，公平合理，本院予以维持。基于前述分析，本院对某某公司于二审期间提出的要求法院向相关行政部门调查取证的申请不予准许。

此外，某某公司在本案审理过程中以另案正在审理某某业委会是否属于适格原告为由申请中止审理。本院认为，某某业委会由案涉小区全体业主代表组成，其有权代表全体业主共同利益处理案涉停车位的权利归属及使用事宜，且某某业委会就是否同意通过法律方式对露天车位相关纠纷提起诉讼等议题已表决通过，表决结果公示有相应监票、计票、唱票人员等签名，且有见证人签名及当地居民委员会盖章确认，一审法院据此认定某某业委会有权代表全体业主提起本案诉讼，于法有据，某某公司以此为由申请对本案中止审理，缺乏理据，本院不予同意。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。某某公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。